Р Е Ш Е Н И Е
№ 56
София, 22.02.2010 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 26 януари две хиляди и десета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
при участието на секретаря Даниела Никова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело 5301 /2008 година
Производството е по чл. 290 от ГПК
С определение № 240 от 14.07.2008г. е допуснато касационно обжалване на решение № 115/26.03.2008г., постановено по гр.д. № 1* по описа за 2007г. на Русенски окръжен съд по жалбата, подадена от Х. М. Р.. С него е отменено решение № 173 от 08.10.2007г. по гр.д. № 2467/2007г. на РС – Русе и вместо това е отхвърлен иска, предявен от касатора да бъдат осъдени Н. С. С. и М. П. М. да му заплатят сумата 3200 лв., представляваща припадащия му се съобразно притежаваната от него идеална част, неплатен наем за магазин, находящ се в гр. Р., на бул. “. № 6 за периода 01.01.2007г. – 30.04.2007г. по договор от 08.02.2003г.
В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон – 87, ал. 1 от ЗЗД, допуснати съществени процесуални нарушения, изразяващи се в не обсъждане на част от доказателствата и необоснованост на извода, че наемния договор е прекратен преди процесния период.
Ответниците по касация Н. С. С. и М. П. М. не вземат становище по касационната жалба.
Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:
Касационната жалба е подадена против подлежащо на обжалване въззивно решение на Русенски окръжен съд, изхожда от процесуално легитимирана страна, постъпила е в срок, поради което съдът я преценява като допустима
По делото е установено, че между Х. М. Р. и съсобствениците му М. Р. и М. А. от една страна, като наемодатели и Н. С. С. и А. Ю. А. е сключен на 08.02.2003г. договор за наем на магазин, находящ се в гр. Р. на бул. “. № 6, от който ищецът притежава правото на ползване върху 1/3 част. Договорът е сключен при наемна цена 2100 лв. общо на месец за срок до м. април 2008г. С анекс от 01.01.2005г.. е определена наемна цена от 800 лв., но правилно съдилищата са приели, че това е припадащата се част на всеки от наемодателите предвид клаузите на основния договор и реалното изпълнение от наемателите непосредствено след сключването на този анекс. С него е уговорено, че наема се плаща от първо до десето число на текущия месец – чл. 6, ал.2 от договора и продължаване срока на договора до 31.12.2020г. С анекс от 23.08.2005г. е заменен наемател със съгласието на страните, като на местото на А. Ю. в договора встъпва М. П. М. Между страните се е развил спор в началото на 2007г. относно критерия, по който следва да се актуализира наемната цена, във връзка с което е представена кореспонденция между тях.
Основният спор е дали договора за наем е прекратен с едностранното уведомление, подписано от наемодателите на 30.11.2006г. и представено от наемателите. Последните твърдят, че то им е връчено и в кореспонденцията между страните те се позовават на него. В уведомлението е посочено, че, считано от 01.12.2006г. наемния договор се прекратява поради “системно закъснение в издължаването на наема и не дадено становище за актуализиране на наемната цена.
Представени са разписки за получен наем от ищеца от 03.10.2006г. за м. септември, от 02.11.2006г. за м. октомври, от 03.11.2006г. за м. ноември и от 08.01.2007г. за м. декември в размер по 800 лв. Представени са и анекси към договора от 08.02.2003г. С първия, подписан на 11.04.2007г. между наемодателите и двамата ответници се актуализира цената на 800 лв., считано от 01.05.2007г. при условията на първоначалния договор и подписаните анекси С втория се заменя наемателят Н. С. , като на неговото место наемател става И. А. – съдружник на ответницата М. Изрично е вписано, че наемодателите нямат претенции към С. за процесния период – 01.01.2007г. – 30.04.2007г, защото наема бил предплатен.
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че договора за наем е прекратен едностранно от наемодателите с уведомлението от 30.11.2006г., представено по делото от наемателите, съгласно предвидената възможност в чл. 14, т.3 от наемния договор. Съдът не е коментирал дали е налице основанието за едностранно прекратяване на договора, предвидено в чл. 14, т.3 от него – не плащане на повече от една наемна вноска.
Правният въпрос,по който е допуснато касационно обжалване е прекратен ли е договора за наем с едностранно изявление на наемодателите.
Упражняването на потестативното право за едностранно прекратяване /разваляне/ на периодичния срочен договор за наем, съгласно чл. 87, ал.1 от ЗЗД е свързано с виновно неизпълнение задълженията на наемателя съобразно уговореното между страните. Това е проявление на принципа на реално изпълнение на договорите, провъзгласен с нормата на чл. 79 от ЗЗД и прокаран с нормата на чл. 87 от ЗЗД. Едностранното разваляне на договорите е обусловено само от виновно неизпълнение на задълженията на другата страна и е недопустимо, когато след определяне на подходящ срок за изпълнение, кредиторът може и има интерес да получи дължимата престация / чл. 87, ал. 1 е 2 от ЗЗД, или когато неизпълнението е незначително с оглед обективния интерес на кредитора./чл. 87, ал.4 от ЗЗД/ Договорите, с изключение на тези с предмет прехвърляне на вещни права се развалят само с едностранно предизвестие, отправено от изправния кредитор до длъжника. Не е необходима съдебна намеса за това, но при спор относно произтичащите права от развалянето, респективно прекратяването на договорите с периодично изпълнение, имащо действие за напред, съгласно чл. 88 ал.1 изр. 1, пр.2 от ЗЗД, съдът във всеки конкретен случай следва да изследва наличието на предпоставките за упражняването на това потестативното право.
В конкретния случай страните са уговорили възможност за едностранно прекратяване на срочния наемен договор в чл. 14, ал.3, но като предпоставка е изведена единствено не плащане на една месечна вноска в срока по чл. 6, ал.2 от договора. Съобразно изменението на чл. 6, ал.2 от договора за наем, направено с анекса от 01.01.2005.г. наема се плаща от първо до десето число на текущия месец. От представените по делото разписки за получен наем от ищеца от 03.10.2006г. за м. септември, от 02.11.2006г. за м. октомври, от 03.11.2006г. за м. ноември в размер по 800 лв. се установява, че наемът за посочените месеци с изключение на ноември не е плащан в определения по чл. 6, ал.2 от договора срок. Затова съдът приема, че ищецът, заедно с останалите наемодатели са имали основание да направят едностранно изявление за прекратяване на договора за наем предвид наличието на основанието по чл. 14, ал.3 от него. То е получено от наемателите, видно от това, че те го представят по делото и са го цитирали в изпратената от тях нот. покана на 05.02.2007г. Получаването е станало в периода до 08.01.2007г., на която дата е платен наем за м. декември и след това е преустановено плащането от наемателите. Плащането на наем за м. декември 2006г. не опровергава този извод, тъй като от свидетелските показания се установява, че е продължило ползването на имота и тази сума е в изпълнение на задължението им по чл. 236, ал.2 от ЗЗД.
Воденето на преговори относно наемната цена след получаване на едностранното изявление на наемодателите с ответниците няма отношение към прекратяване на договора за наем. Видно от анекса от 11.04.2007г., новата наемна цена е уговорена от 01.05.2007г., т.е. след процесния период. За същия период, наемодателите са се съгласили в анекса от 13.04.2007г., че ответника Н не дължи наем без оглед на мотивите за това. С този анекс не е продължено действието на договора от 08.02.2003г., защото на същата дата е сключен от наемодателите нов договор за наем на същия имот с И. А.
По тези съображения, настоящата инстанция приема за правилен крайния извод на въззивната инстанция, че наемния договор е прекратен едностранно от наемодателите преди процесния период, поради което ответниците не дължат наемна цена на ищеца за периода 01.01.20007г. – 30.04.2007г.
Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 115/26.03.2008г., постановено по гр.д. № 1* по описа за 2007г. на Русенски окръжен съд
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: