8
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 206
София, 06.04.2015 г.
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в закрито заседание , в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
разгледа докладваното от съдията Д. Ценева гр.д. № 6245/2014 г. по описа на ВКС, І г.о. и за да се произнесе, взе предвид :
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от адв. Л. А. като пълномощник на В. И. И., против решение № 2639 от 20.06.2014 г. по гр.д. № 59/20154 г. на Окръжен съд- Благоевград. В жалбата са изложени доводи за неправилност на решението поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и на материалния закон.
В изложението по чл. 284, ал.3, т.1 ГПК на основанията за допускане на касационно обжалване са изведени като обуславящи изхода на спора няколко материалноправни и процесуалноправни въпроси, за които се поддържа, че осъществяват изискването на чл. 280, ал.1, т.3 ГПК: 1/Налице ли е правен интерес на ответника по иск с правно основание чл. 108 ЗС да представя или да ангажира събирането на доказателства, оборващи доказателствената сила на нотариалния акт, с който ищецът се легитимира като собственик на имота, с цел да организира своята защита в процеса, ако да – защо, ако не- защо; 2/ Длъжен ли е съдът по своя инициатива да провери изцяло легитимно ли е правото на собственост на ищеца, т.е. налице ли е неговата активна процесуална легитимация в процеса; 3/ Какви следва да бъдат изводите на съда, ако допусне искане на ответника за събиране на доказателства, оборващи доказателствената сила на нотариалния акт, с който ищецът се легитимира като собственик на имота и тези доказателства оборят активната процесуална легитимация на ищеца; 4/ По силата на закона ли е правният извод, че ответникът няма правен интерес да атакува активната правна легитимация на ищеца, т.е. да иска събирането на доказателства, оборващи доказателствената сила на нотариалния акт, с който ищецът се легитимира като собственик на имота и тези доказателства оборят доказателствената сила на акта, ако да – по силата на коя правна норма; 5/ Висяща или абсолютна е нищожността, ако подписът върху упълномощителната сделка не е на собственика на имота, и въз основа на тази упълномощителна сделка ищецът по иска по чл. 108 ЗС е придобил правото на собственост; 6/ Какви следва да бъдат законните действия на невладеещия собственик / ако е такъв наистина/ по отношение на владеещия несобственик, за да се приеме, че е смутена петгодишната придобивна давност по чл. 79 ЗС – устна или писмена нотариално заверена покана; 7/ Допустимо ли е да се приеме, че със свидетелски показания може да се доказва прекъсването на петгодишната придобивна давност; 8/ Може ли да се приеме, че е налице намерение на ответника по чл. 108 ЗС да владее имота като свой, ако той му е предоставен от ищеца с извършен въвод във владение в присъствието на свидетели и срещу платена цена; 9/ Следва ли ответникът по иска по чл. 108 ЗС да е заел недвижимия имот по насилствен или скрит начин без знанието на ищеца, за да се уважи ревандикационния иск; 10/ Налице ли е легална индивидуализация на имота, ако той е реална част от друг недвижим имот- апартамент, без да са налице съответните строителни книжа и документи за неговото разделяне по З./ отм./; 11/ Ако не е налице легална индивидуализация в този смисъл, може ли да се претендира нищожност на сделката като противоречаща на чл. 62 З./ отм./ поради липса на предмет; 12/ Допустим ли е насрещен инцидентен установителен иск за нищожност по чл. 26 ЗЗД на акта, с който ищецът се легитимира като собственик; Ако такъв иск е допустим, но висящият процес по чл. 108 ЗС е образуван при действието на ГПК- отм., то по силата на кой ред следва да бъде разгледан – да се приеме за съвместно разглеждане по реда на ГПК/ отм./, или да се отдели за разглеждане по реда на ГПК от 2008 година.
Ответникът по касация П. Б. К. не е взел становище по касационната жалба.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе по искането за допускане на касационно обжалване, взе предвид следното:
С обжалваното въззивно решение е потвърдено решение № 390 от 05.12.2013 г. по гр.д. № 777/2007 г. на Районен съд- Петрич. С него са отхвърлени предявените от В. И. И. против П. Б. К. инцидентни установителни искове за признаване за установено по отношение на ответника, че В. И. е собственик на основание извършен въвод от ответника срещу платена цена и непрекъснато добросъвестно давностно владение, в продължение на повече от 10 години, съответно в продължение на повече от 5 години, на недвижим имот, представляващ апартамент, състоящ се от две стаи, спалня и кухня, с обща квадратура 63.67 кв.м, ведно с принадлежащите му мазе № 30 и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, представляващ апартамент № 39 на осми етаж в жилищен блок № 1, построен върху държавна земя в кв. 103 по плана на [населено място], който представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56126.602.1463.5.39 по кадастралната карта на [населено място], и е уважен предявеният от П. Б. К. против В. И. И. иск с правно основание чл. 108 ЗС за ревандикация на този имот.
Предявеният от П. К. иск за ревандикация се основава на твърдението, че през 1996 г. придобил по договор за покупко- продажба правото на собственост на процесния апартамент. През 2000 г. между него и ответницата била постигната уговорка за продажба на жилището за сумата 20 000 лв., но ответницата заплатила част от уговорената цена и отказала да доплати разликата.
Срещу предявения иск ответницата първоначално е противопоставила възражение, че владее имота на правно основание- предварителен договор за продажбата му. Предявила е като насрещен иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД, който е отделен за самостоятелно разглеждане. С влязло в сила решение по гр.д. № 405/2008 г. по описа на Районен съд- Петрич този иск е отхвърлен, като е прието, че между страните не е бил сключен предварителен договор в предвидената в чл. 19, ал.1 ЗЗД писмена форма.
В хода на делото ответницата е предявила инцидентен установителен иск за прогласяване нищожността на договора за продажба, от който ищецът черпи права, поради противоречието му със закона- чл. 62 З./ отм./ и поради невъзможен предмет. Твърдението е било, че закупеният от ищеца апартамент с площ 63.67 кв.м. представлява реална част от друго по- голямо жилище с площ 88. 17 кв.м, което е било обособено на две самостоятелни жилища, без за преустройството да са били налице необходимите строителни книжа. Направила е и възражение за придобиване на имота по давност, като в съдебно заседание на 14.10.2010 г. това възражение е оттеглено. Инцидентният установителен иск за прогласяване нищожност на сделката, обективирана в нотариален акт № 3, том ІІІ, дело № 598/96 г., не е приет за разглеждане по делото и е отделен за самостоятелно разглеждане в друго производство. По него е образувано гр.д. № 1768/2010 г. по описа на районен съд- П., което е прекратено поради неотстраняване на нередовностите на исковата молба в срок, с определение, влязло в сила на 17.09.2012 г.
След възобновяване на производството по гр.д. № 777/07 г., ответницата отново е направила възражение за придобиване на имота по давност, като е твърдяла, че владее същия добросъвестно повече от 10 години. Предявила е инцидентен установителен иск против ищеца за установяване на правото й на собственост, като е поддържала, че е въведена във владение от ищеца, на когото заплатила сумата 12 600 лв. и от 2000 година владее имота непрекъснато, явно, несъмнено, като свой.
За да намери за неоснователен инцидентния установителен иск за собственост, основан на твърдение за изтекла в полза на жалбоподателката В. И. обща 10 – годишна придобивна давност, въззивният съд е приел, че в периода 2000- 2007 г. тя многократно е била притеснявана от ищеца, който искал да му доплати цената за жилището, и го е молила за отсрочка. Въз основа на тези обстоятелства е направил извод, че ответницата е имала качеството на държател, а не владелец, затова не би могла да придобие по давност имота. На следващо място е посочил и това, че искът за ревандикация е предявен преди изтичането на 10 – годишния срок по чл. 79, ал.1 ЗС, т.е. периодът на владение не е достатъчен за да доведе до придобиване на правото на собственост на това основание. По иска за собственост, основан на твърдение за придобиване на правото на собственост в резултат на изтекла кратка 5 – годишна придобивна давност, въззивният съд е посочил, че ответницата не владее имота на правно основание, годно да я направи собственик, тъй като предварителният договор поначало няма вещнопрехвърлително действие и не е правно основание, въз основа на което купувачът може да се третира като добросъвестен владелец, а освен това в случая предварителният договор между страните е бил устен и следователно нищожен поради липса на форма.
Не са налице предпоставките на чл. 280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по поставените от жалбоподателката въпроси №№ 6-9 включително. Известно е от правната доктрина, че фактическият състав на придобивната давност изисква владение, което да е продължило непрекъснато в определен от закона срок – 10 години, когато владението е обикновено / чл. 79, ал.1 ЗС/, съответно 5 години, когато владението е добросъвестно / чл. 79, ал.2 ЗС/. Според легалната дефиниция на чл. 70, ал.1 ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Трайно съдебната практика приема, че владението върху недвижим имот, основано на предварителен договор за продажба, дори когато този договор е сключен в предвидената от закона писмена форма, не е добросъвестно и владелецът не може да се позовава на кратката 5-годишна давност, тъй като предварителният договор няма вещнопрехвърлително действие, т.е. не е годно основание за прехвърляне на собственост по смисъла на чл. 70, ал.1 ЗС. В съответствие с тази практика е и изразеното от въззивния съд становище, че след като жалбоподателката е установила владение върху процесния недвижим имот на основание предварителен договор, тя няма качеството на добросъвестен владелец и следователно не може да се ползва от кратката придобивна давност. С оглед на това, въпросите кои действия на невладеещия собственик следва да се третират като смущаване на владението и дали може със свидетелски показания да се доказва прекъсването на 5-годишната придобивна давност, са неотносими към изхода на настоящото дело. Те биха имали значение само ако владението се основаваше на транслативен акт, който по естеството си би могъл да прехвърли собственост. Тези въпроси нямат правно значение и за изхода на установителния иск за собственост, основан на твърдение за придобиване на право на собственост в резултат на изтекла в полза на жалбоподателката 10- годишна придобивна давност, тъй като по делото е установено и това не е било спорно между страните, че тя упражнява фактическа власт върху жилището от 2000 г. Искът против нея за ревандикация на имота е предявен през 2007 г., т. е. периодът обективно е по- малък от предвидения в чл. 79, ал.1 ЗС, а при това положение е без значение дали упражняваната фактическа власт има характер на владение или държане, щом срокът не е достатъчен за придобиване на имота по давност.
Срещу предявения ревандикационен иск жалбоподателката се е бранила и с възражението, че ищецът не е собственик на процесния имот, тъй като договорът за покупко- продажба, от който черпи права, е нищожен на няколко основания: поради противоречие със закона – чл. 62 З./ отм./, тъй като липсвал архитектурен проект за разделяне на съществуващото дотогава жилище на две отделни жилища; поради невъзможен предмет, тъй като с оглед броя и вида на помещенията обособените обекти не отговаряли на изискванията на закона за жилище; поради липса на съгласие, тъй като продавачът по него бил представляван от лице без надлежно учредена представителна власт. По делото е установено, че праводателят на ищеца е бил собственик на апартамент № 39 с площ 88.17 кв.м, състоящ се от три стаи и кухня, ведно с принадлежащото към жилището избено помещение и съответните идеални част от общите части на сградата и от правото на строеж. От това жилище преди продажбата са обособени две отделни жилища – едното с площ 63.67 кв.м., състоящо се от хол, спалня и кухня, другото – с площ 24.50 кв.м, състоящо се от стая, кухненска ниша, баня с тоалетна, входно антре и тераса. Първото жилище е било продадено на ищеца, а другото – на трето, неучастващо по делото лице. За да направи извод, че договорът за продажба не е нищожен поради нарушение на закона- чл. 62 З./ отм./, въззивният съд е приел, че при изповядване на сделката пред нотариуса е било представено удостоверение на отдел Т. за разделяне на апартамента, което е описано в нотариалния акт, а обстоятелството, че препис от него не се съхранява в архива на общината поради това, че след изтичане на петгодишен срок документацията се унищожава, не може да обоснове извод за нищожност на договора. Намерил е за неоснователно и възражението за нищожност на договора поради невъзможен предмет, като е изложил съображения, че процесното жилище отговаря на изискванията на чл. 93, ал.3 от Наредба № 5/95 г. за правила и норми по Т. /отм./, която е била в сила съм момента на извършване на продажбата. По третото възражение- за нищожност на договора поради липса на съгласие, е приел, че договорът, сключен от мним представител при липса на надлежна представителна власт е висящо недействителен, но същевременно и относително недействителен, поради което може да бъде потвърден или оспорен само от мнимо представлявания. Трети за договора лица нямат правен интерес да се позовават на относителната недействителност в хипотезата на чл. 42, ал.2 ЗЗД.
Поставените в изложението по чл. 284, ал.3, т.1 ГПК правни въпроси №№ 1-4 са формулирани твърде общо и не кореспондират със съдържанието на изложените от въззивния съд мотиви. Съдът не е отрекъл по принцип правния интерес за ответника по ревандикационен иск да оборва доказателствената сила на нотариалния акт, с който ищецът се легитимира като собственик на имота. Напротив, правоизключващите възражения на жалбоподателката за нищожност на договора за продажба поради нарушение на закона и поради невъзможен предмет, са приети за допустими и са обсъдени от въззивния съд, като е съобразено, че те касаят такива пороци на сделката, които биха обосновали нейната абсолютна /изначална/ нищожност. Наличието на правен интерес е разгледано само във връзка с възражението на жалбоподателката за нищожност поради липса на съгласие на продавача предвид обстоятелството, че пълномощното за извършване на продажбата не е било подписано от него. В практиката на ВКС, включително и създадената по реда на чл. 290 ГПК, последователно се приема, договорите, сключени от лице без представителна власт, не са нищожни, тъй като могат да бъдат потвърдени от представлявания; че в тези случаи се касае за относителна и висяща недействителност, на която не може да се позовава трето лице, защото то не може да упражнява чужди права – правата на ненадлежно представлявания. В този смисъл напр. решение № 285 от 28.09.2011 г. по гр.д. № 1033/2010 г. на ВКС, ІІ г.о., решение № 337 от 14.10.2014 г. по гр.д. № 3598/2014 г. на ІV г.о., решение № 290 от 18.10.2013 г. по гр.д. № 1362/2012 г. на ІV г.о., решение № 1087 от 19.12.2008 г. по гр.д. № 3059/07 г. на ІІІ г.о., решение № 1380 от 13.02.2009 г. по гр.д. № 6048/ 07 г. на ІІ г.о. и др. Цитираната съдебна практика дава отговор на поставения в изложението въпрос висяща или абсолютна е недействителността, ако подписът върху пълномощното не е на собственика на имота. Това изключва основанието на чл. 280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на решението до касационно обжалване по същия въпрос.
Не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение и по следващите два въпроса – налице ли е легална индивидуализация на имота, ако той е реална част от друг недвижим имот- апартамент, без да са налице съответните строителни книжа и документи за неговото разделяне по З./ отм./, и дали ако не е налице легална индивидуализация в този смисъл, може да се претендира нищожност на сделката като противоречаща на чл. 62 З./ отм./ поради липса на предмет. Макар и непрецизно формулирани, въпросите свеждат до това дали е налице годен обект на правото на собственост, ако разделянето на жилището на два самостоятелни обекта е извършено без необходимите строителни книжа, и дали в тези случаи договорът за прехвърляне на реално обособена част е нищожен. Съгласно разпоредбата на чл. 62, ал.1 З./ отм./, с нарушаването на която жалбоподателката е обосновала възражението си за нищожност на договора за продажба, доброволна делба на съсобствена сграда или жилище може да се извършва и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от сгради или жилища могат да се сключват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрен за това архитектурен проект, като е посочено, че тези обстоятелства се удостоверяват от специализираните органи на общинската администрация. В случая в нотариалния акт на ищеца е отразено, че при изповядване на договора за покупко- продажба, е представено удостоверение № 148/1996 г. на отдел Т. за разделяне на апартамента. Това е мотивирало въззивния съд да приеме, че към момента на сключване на договора процесният апартамент, представляващ реална част от друго, по- голямо жилище, е бил обособен като самостоятелен обект на правото на собственост. Следователно, даденото с обжалвания съдебен акт разрешение на поставените въпроси, не е продиктувано от неточно тълкуване на разпоредбата на чл. 62, ал.1 З./ отм./ във вр. с чл. 26, ал. 1 или 2 ЗЗД, което би обусловило необходимост от допускане на касационно обжалване, а се основава на направената от въззивния съд преценка на събраните по делото доказателства, правилността на която не може да бъде проверявана в настоящото производство.
Въпросът допустим ли е насрещен инцидентен установителен иск за нищожност по чл. 26 ЗЗД на акта, с който ищецът се легитимира като собственик и ако такъв иск е допустим, но висящият процес по чл. 108 ЗС е образуван при действието на ГПК- отм., то по силата на кой ред следва да бъде разгледан – да се приеме за съвместно разглеждане по реда на ГПК/ отм./, или да се отдели за разглеждане по реда на ГПК от 2008 година, е неотносим към изхода на делото. По инцидентния установителен иск с предмет обявяване нищожност на договора за покупко- продажба е било образувано отделно гражданско дело, производството по което е било прекратено с влязъл в сила съдебен акт. Поддържаните от жалбоподателката основания за нищожност са релевирани от нея под формата на възражения по настоящото дело и са обсъдени от въззивния съд.
По изложените съображения въззивното решение не следва да се допуска до касационно обжалване.
Водим от гореизложеното съдът
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 2639 от 20.06.2014 г. по гр.д. № 59/20154 г. на Окръжен съд- Благоевград.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: