О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 934
София, 12.12.2012 г.
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в закрито заседание , в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
разгледа докладваното от съдията Д. Ценева гр.д. № 569/2012 г. по описа на ВКС, І г.о. и за да се произнесе, взе предвид :
Производството е по чл. 288 ГПК.
С решение № 459 от 19.03.2012 г. по гр.д. № 1218/2011 г. на Софийския апелативен съд е потвърдено решение № 6012 от 17.12.2010 г. по гр.д. № 5292/08 г. на Софийски градски съд, с което са отхвърлени предявените от А. Д. Д. и С. Х. П. – Д. против В. С. Д. и [фирма] със седалище [населено място] искове по чл. 33, ал. 2 ЗС за допускане на изкупуване на недвижим имот, представляващ ресторант, находящ се в [населено място], район ”С.”, ул.”ц. И. А. ІІ” № 38, разположен на три нива, със застроена площ по документ за собственост 61.50 кв.м и разгърната застроена площ от 145.50 кв.м, заедно с 8/100 ид. части от дворното място, в което е построена, цялото с площ 467.17 кв.м, съставляващо УПИ .. в кв. 13 а по плана на [населено място], м. ”ІІІ- та извънградска част”, предмет на договор за покупко- продажба от 06.10.2008 г., обективиран в нотариален акт № 156, т. І, нот. дело № 148/2008 г. на нотариус Д. Ж..
В срока по чл. 283 ГПК против въззивното решение е подадена касационна жалба от А. Д. и С. П.- Д. чрез техния пълномощник адв. Зл. О.. Развити са доводи за неправилност на решението поради нарушение на материалния закон. В изложението по чл. 284, ал.3, т.1 ГПК към касационната жалба касаторите са поставили два правни въпроса, по които считат, че следва да се допусне касационно обжалване на решението: когато построеното извън обема на правото на строеж не е обособено в самостоятелен обект, кой е неговият собственик- суперфициарният собственик на сградата, на основание чл. 97 ЗС или собственикът на земята, в която сградата е построена, на основание чл. 92 ЗС; когато в съсобствен УПИ има отделни сгради, които са изключителна собственост на съсобствениците на земята, представлява ли земята обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС и при продажба на една от сградите, заедно с идеалната част от собствеността върху земята, която притежава нейният собственик, прилагат ли се разпоредбите на чл. 33, ал.2 и чл. 66, ал.1 ЗС. По отношение на първия въпрос се поддържа, че е разрешаван противоречиво от отделни състави на ВКС, в подкрепа на което се сочат решение № 532 от 06.07.2010 г. по гр.д. № 1459/09 г. на І г.о. и решение № 137 от 17.08.2010 г. по гр.д. № 3954/08 г. на І г.о., постановени по реда на чл. 290 ГПК. Във връзка с втория въпрос касаторите поддържат, че въззивният съд в своето решение се е позовал на съществуваща към момента практика на ВКС, която обаче се основава на неправилно тълкуване на закона и следва да бъде променена.
Ответниците по касация В. С. С. и [фирма] чрез своя процесуален представител адв. О. Д. в писмен отговор на касационната жалба изразяват становище, че не са налице сочените от касаторите основания за допускане на касационно обжалване.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:
По делото е прието за установено от фактическа страна, че по силата на два договора за покупко- продажба на недвижим имот, сключени съответно с нотариален акт № 7, т.LV, нот. дело № 10731/95 г. и нотариален акт № .., т…, нот. дело № .. г. А. Д. Д. е придобил право на собственост върху един апартамент, находящ се на първия етаж в сградата на [улица] [населено място], както и 92/100 ид. части от общите части на сградата и от дворното място, в което е построена, съставляващо УПИ .. в кв. 113а по плана на [населено място], м.”М. Л.”. Ответникът В. С. С. е придобил от същия продавач по договор, сключен с нотариален акт № .. т. .., дело № .. г. правото на собственост върху ресторант на три нива, свързани с вита метална стълба, построен в същия имот, ведно с 8/100 ид. части от дворното място. В периода 2004-2005 г. е извършил преустройство на ресторанта, за което били издадени необходимите строителни книжа. В отклонение на одобрения архитектурен проект, предвиждащ вътрешно преустройство на ресторанта, състоящо се в премахване на съществуващата вита стълба и изграждане на ново двураменно стълбище, както и изграждане на дървен навес, покрит с керемиди, подпрян на съществуващата фасада на сградата откъм улицата, съществуващата открита тераса на ресторанта била превърната в затворено помещение. Въззивният съд е приел, че така обособеният нов етаж няма характер на самостоятелен обект, тъй като е част от ресторанта и се ползва като зала за хранене, достъпът до която се осъществява от долното ниво на ресторанта. Оттук е заключил, че върху него не е възникнала съсобственост по правилото на чл. 92 ЗС между ищците и първия ответник, а този етаж следва режима на главната вещ, в случая ресторанта, и се присъединява към него, като намират приложение разпоредбите на чл. 97 или 98 ЗС. Съдът е приел също, че когато в съсобственото дворно място има построени две сгради, които са изключителна собственост на съсобствениците на дворното място, е налице хоризонтална етажна собственост, при която земята представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС и в този случай разпоредбата на чл. 66, ал.1 ЗС не намира приложение. Поради това, въпреки съсобствеността върху дворното място, в полза на ищците не е възникнало право на изкупуване на притежаваните от първия ответник сграда и идеални части от дворното място.
При съпоставка на мотивите на обжалваното въззивно решение с мотивите на решение № 532 от 06.07.2010 г. по гр.д. № 1459/09 г. на ВКС, І г.о., не се установява поставеният от касаторите правен въпрос кой е собственик на построеното извън обема на правото на строеж, когато то не е обособено в самостоятелен обект – суперфициарният собственик на сградата, на основание чл. 97 ЗС или собственикът на земята, в която сградата е построена, на основание чл. 92 ЗС, да е разрешен от въззивния съд в противоречие с практиката на ВКС. Действително, в цитираното решение на ВКС е посочено, че ако титулярът на правото на строеж изгради постройката извън обема, т.е. в повече от уговореното, то не му принадлежи – построеното в повече от уговореното е приращение към терена и става притежание на собственика на земята по чл. 92 ЗС. При цялостен прочит на мотивите обаче става ясно, че ВКС се е произнесъл по повод построяването извън обема на учреденото право на строеж на две помещения, всяко със самостоятелен достъп откъм дворното място, които по своите характеристики са могли да бъдат третирани само като складови и които архитектурно не са били включени в жилището – суперфициарна собственост, т.е. не са били присъединени към главната вещ. Фактическата обстановка по настоящото дело е различна, доколкото по делото е прието за установено, че обособеното в резултат на извършеното надстрояване закрито помещение на мястото на съществуващата дотогава открита тераса на ресторанта, архитектурно и функционално е свързано с търговския обект /помещението представлява зала за хранене/ и не може да се отдели като самостоятелен обект на правото на собственост. Константна е съдебната практика, израз на която е цитираното от касаторите решение № 137 от 17.08.2010 г. по гр.д. № 3954/08 г. на ВКС, ІІ г.о., според която когато е надхвърлен обемът на правото на строеж, вещноправният режим на допълнително построеното е различен и се определя от неговата юридическа характеристика: когато постройката представлява самостоятелен обект по строителните правила и норми, приложима е разпоредбата на чл. 92 ЗС, а когато извършеното строителство не представлява такъв обект, за него важат правилата на чл. 97 ЗС или 98 ЗС – обекта или следва режима на главната вещ, или се присъединява, но не към земята, а чрез неделимото му свързване с друга главна вещ. В същия смисъл са напр. решение № 263 от 26.02.1985 г. по гр.д. № 24/85 г. на ВС, І г.о., решение № 3022 от 11.12.1972 г. по гр.д. № 1817/72 г. на ВС, І г.о. и др. По тези съображения не са налице предпоставките на чл. 280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по първия от поставените от касатора правни въпроси.
Не са налице и предпоставките на чл. 280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на въззивното решение до касационна проверка по същество по другия поставен от касаторите правен въпрос – когато в съсобствен УПИ има отделни сгради, които са изключителна собственост на съсобствениците на земята, представлява ли земята обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС и при продажба на една от сградите, заедно с идеалната част от собствеността върху земята, която притежава нейният собственик, прилагат ли се разпоредбите на чл. 33, ал.2 и чл. 66, ал.1 ЗС. В своята практика ВКС приема, че когато в съсобствен недвижим имот са построени отделни сгради, които принадлежат на различни собственици, дворното място няма самостоятелно предназначение, а служи за обслужване и ползване на всички сгради. Поради това неговото правно положение е сходно с това на земята при етажната собственост, която има статут на обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС, а собствеността върху общите части следва принадлежността на обекта на собственост. Това разрешение се основава на разбирането, че такова съчетание от индивидуална собственост върху отделни обекти със съсобственост върху земята, върху която са изградени, се доближава значително до института на етажната собственост, който е изрично уреден в ЗС, поради което е налице подобие, което дава основание да се приложи по аналогия нормата на чл. 38, ал.1 ЗС и земята да се третира като обща част. Настоящият състав не споделя довода, че тази практика е неправилна и се основава на неточно тълкуване на закона, тъй като в случаите, когато в съсобствен недвижим имот са построени две или повече сгради, които са индивидуална собственост на отделни съсобственици на дворно място, липсвали два от конститутивните елементи на етажната собственост – единна сграда и общи основи, стени, покрив, общ вход към самостоятелните обекти. Именно защото двете хипотези са сходни, а не тъждествени, приложението на чл. 38, ал.1 ЗС към неуредените случаи, когато отделните обекти на собственост не са в една сграда, е по аналогия. Последователна и трайно установена е практиката на ВКС, че разпоредбите на чл. 66, ал.1 и чл. 33, ал.2 ЗС не намират приложение, когато в съсобствения недвижим имот е създадено положение, сходно с етажната собственост.
По тези съображения въззивното решение не следва да се допуска до касационно обжалване, тъй като не са налице сочените от касаторите основания за това.
Водим от гореизложеното съдът
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 459 от 19.03.2012 г. по гр.д. № 1218/2011 г. на Софийския апелативен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: