О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 186
София, 31.03.2015 година
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на 24 март две хиляди и петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело № 596 /2015 година
Производство по чл. 288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от [фирма] [населено място] ЕИК[ЕИК] против решение № 166/23.10.2014г. по гр.д.№ 364/2014г. на Варненски апелативен съд, с което е потвърдено решение 773/23.05.2014г. по гр.д.№ 2314/2013г. на Варненски окръжен съд. С последното е признато за установено по отношение на касатора, че [фирма], е собственик на самостоятелно обособени обекти в масивна сграда, построена върху общински парцел находящ се в [населено място], пазар „Централен“/Колхозен/ УПИ I, за пазара в кв. 333, по плана на 9-ти микрорайон, представляващ ПИ№ 10135.1501.973 по КК на [населено място], а именно: 1.обект за обществено хранене с идентификатор №10135.1501.973.51.1 – сладкарница и склад с площ 109,5кв.м;
2.обект с идентификатор №10135.1501.973.51.3 – аптека с площ 37,5кв.м и складова площ от 17 кв.м;
3.обект с идентификатор №10135.1501.973.51.2 – три магазина с площи съответно от 21,75 кв.м, 22 кв.м и 23,5кв.м.
В касационната жалба, ответникът по иска прави оплакване за неправилност на решението поради това, че въззивния съд, възползвайки се от нормата на чл. 272 ГПК е препратил към мотивите на първата инстанция и са останали необсъдени негови доводи за нарушение на процедурата по З. /отм/ – не е проведен конкурс и изпълнителния директор не е имал право да се разпореди, че ищеца не е придобил правото на собственост, защото и неговия праводател не е бил собственик.
В изложението по чл. 284, ал.3 т.1 ГПК към жалбата са формулирани следните въпроси: Първа група: нормата на чл.10, ал.2 З. /отм/ императивна ли е, за нея съдът служебно ли следи, или по възражение на страната, сключеният в нарушение на тази норма договор прехвърля ли собствеността и може ли съдът да приеме, че поради липса на възражение е безспорно, че прехвърленото имущество е с по-ниска балансова стойност от 5% балансовата стойност на Д. на дружеството. Втора група: необходимо ли е да се учредява допълнително право на строеж, когато ищецът претендира право на собственост върху временна постройка и когато съдът е приел, че ищеца е придобил тази вещ именно като временна постройка, при липса на данни, че е придобит траен градоустройствен статут и за учредяване право на строеж съгласно изискването на пар. 50а ЗТСУ /отм/ пар.17 ЗУТ. Третата група въпроси са: допустимо ли е собственик на временни постройки, които не стоят в държавен, или общински имот, който не е направил постъпки за промяна на градоустройствения статут и придобиване право на строеж в преклузивния срок, може ли да ги държи без основание в чужд имот и да противопостави правата си на собственика на терена, включително и като суперфициарен собственик. Четвъртата група въпроси са: нанасянето на „временни” постройки” в кадастралния план и кадастралната карта и издаването на удостоверение за търпимост по реда на пар.16 ЗУТ променя ли юридическия статут на сградата. Тези административни процедури създават ли право на собственост на сградите, които са временни без траен градоустройствен статут и други противопоставими права на собствениците на земята.
Ответникът по касация [фирма] оспорва жалбата, позовава се на констативния нотариален акт, с който праводателят му е признат за собственик, констатациите на нотариуса в който не са опровергани и не е отпаднало легитимиращото му действие, което може да стане само с насрещен иск. Счита, че след като строителството е реализирано и е признато, че е търпим строеж не е необходимо последващо учредяване право на строеж, то се е трансформирало в право на собственост върху постройката, което опровергава презумпцията на чл. 92 ЗС. Възразява, че пар.17 ПР на ЗУТ е неприложим.
Касационната жалба е постъпила в срок, изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно решение, което подлежи на обжалване е, поради което съдът я преценява като допустима.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като прецени наведеното основание за допускане до разглеждане на касационната жалба и доказателствата по делото, намира следното:
По предявения иск по чл. 108 ЗС е установено следното: С договор от 09.12.1992г. между [фирма] [населено място] представлявано от изпълнителния директор Й. Н. и П. А. П., като [фирма] е продадена временна постройка /без земята, върху която постройката е разположена, и е собственост на Общината/, досегашно заведение за обществено хранене, намираща се на „Колхозен пазар” сл. „А.” [населено място], с общо застроена площ 350. метра. В точка ІІ е посочено, че продавача е предупредил купувача за статута на „временната постройка” и произтичащите от това условия на стопанисване и взаимоотношения с Общината на продаваната постройка. Вписано е, че купувача е уведомен и приема закупуването на временната постройка с всички произтичащи от това задължения за наем на общинската земя, съществуващите и нововъзникнали взаимоотношения със Общината при стопанисването и преустройството на постройката, които ще урежда сам и за своя сметка.
По одобрения през 1985г. план – застроителна част, в непосредствена близост със зоната за застрояване на пазара е предвидена „за озеленяване“. При действието на този план е изградена постройката на заведение за обществено хранене „П.” в Кооперативен пазар, видно от приложените към адм.д. 12476/2011г. планове и отчети на общинския народен съвет за туристическото обслужване, определяне на работното време и т.н. Към 1990г. обекта е категоризиран като обект на обществено хранене и е отдаван под аренда с площ 350 кв.м. След сключване на договора за продажба от 24.12.1992г., със заповед № Г-35/30.03.1993 г. на Кмета на [община] е одобрен ЗРП на 9-ти микрорайон., съгласно който процесния обект попада в кв. 333, УПИ I – „за пазар“, зона „озеленяване“ и частично в „алея с паркинг“. ЗРП от 1993 г., изработен върху кадастралния план от 1969 г. в чертеж регулация има обозначения с молив – 2 бр. ПС и 2 бр. ПМС. Генерален план на „Централен пазар“ е одобрен на 09.03.1995 г. е приет с Протокол № 10/07.03.1995 г. на СТСУСА при [община]. В него са ситуирани единични метални павилиони, алеи и тревни площи. Той е актуализиран и актуализацията е одобрена на 09.05.1995 г. Територията, в която се намира процесния обект е означена като „съществуващи метални павилиони“- общо защрихована площ. Със заповед № Р-290/16.09.1999 г. на Кмета на [община] е одобрено изменение на РП на „Централен пазар“, на ЗРП на 9-ти м.р., одобрен със Заповед № Г-35/30.03.1993 г. на Кмета на [община], съгласно което процесния обект попада в кв. 333, УПИ I – за пазар. Регулационното изменение не засяга територията на процесния обект, а в кадастралната основа са означени като съществуващи 2 бр. ПС и 2 бр. ПМС, идентични с тези от 1993 г. За имота е имало изготвен Комплексен проект на основание чл.150 от ЗУТ с П.-ИЗРП, одобрен със Заповед № Г-51/10.03.2004 г. на Зам. Кмета на [община] и издадено PC №10/25.01.2005 г. на гл. архитект на [община], действието на което е изтекло, съгласно писмо изх. № 31024985/21.07.2010 г. на [община], /л.104 от адм. д. 3420/2010 г. Адм. съд В./.
Издаден е констативен н.а. № № 66 том.ІХ, рег. № 14204 дело № 201 от 21.12.2006 год. вписан в АП като акт № 163, том. СХХІІІ, с който [фирма] е признат за собственик на основание на следния недвижим имот, а именно: ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ находящ се в [населено място], „Централен пазар” /Колхозен пазар/, кв. 333-за пазар, в 9 подрайон, терен общинска собственост с общо застроена площ 319 кв. метра, състоящ се от сладкарница, магазини и санитарни помещения на основание придобиване по реда на З., като е посочен договора от 09.12.1992г. с [фирма] [населено място], заповедта № 1106/01.12.1992г. за приватизиране на малки обекти на стойност под 5% от балансовата стойност на Д. на [фирма] и протокол от конкурса, С н.а. № 66,т.І/14.02.2007г., вписан в СВ с № 34,т.7/2007г. ЕТ продава същия имот на ищеца [фирма]
С Решение № 1685/28.06.2012 год. по адм. дело № 725/2012 год. на Административен съд [населено място], потвърдено с Решение № 1316/28.01.2013 год. по адм. дело № 11224/2012 год. на ВАС е отменена Заповед № ДК-02.СИР-28/09.09.2010 год. на началника на РДНСК – Североизточен район, с която на основание чл.225 ал.1 от ЗУТ е наредено да бъде премахнат незаконен строеж „масивна сграда с разположени четири магазина с входове от [улица]сладкарница „А.” със санитарни помещения, два магазина и помещение за бърза закуска с входове към пазара /без аптеката/ със ЗП около 269 кв.м., построени върху търговски места с № 539,536 558 на пазар „Централен /колхозен/”, УПИ-І „пазар” кв. 33 по плана 9 м.р. на [населено място]. Прието е въз основа на представените отчети, определяне на работно време и др. писмени доказателства, че постройката е изградена към 1981 год. и че тя не е отговаряла на строителните правила и норми към датата на изграждане, но отговаря на предвижданията по актуалния план и действащите строителни правила и норми по ЗУТ, поради което за нея е приложим пар.16 ЗУТ. Фактически извършените строителни работи в процесната сграда след приватизацията са квалифицирани като вътрешни преустройства и основен ремонт. Прието е, че не е извършен нов строеж. По настоящото дело двете СТЕ установяват, че в сградата са извършени вътрешни преграждания и е променена фасадата на сградата. Тези констатации на вещите лица не са оборени.
Решението на административния съд по адм.д.№ 725/2012 г. на Административен съд-Варна е съобразено с приложеното към исковата молба решение № 2011/07.12.2011 год. по адм. дело № 1229/2011 год. на Адм. съд В., с което е отменено Решение №1/28.02.2011 г. на Главния архитект на Район “О.”, с което е отказано на ищеца издаване на удостоверение за търпимост на строеж /обект/: “Търговски обект състоящ се от сладкарница, магазини, санитарни помещения” с площ 319 кв.м. по схемата на Централен кооперативен пазар, находящ се в кв.333 по плана на ІХ-ти м.р. на [населено място] и е задължил Главния архитект на Район “О.” и да издаде в 7-дневен срок удостоверение за търпимост по пар.16 ал.1 от ПР на ЗУТ за търговски обект състоящ се от сладкарница, магазини, санитарни помещения с площ 319 кв.м. по схемата на Централен кооперативен пазар, находящ се в кв.333 по плана на ІХ-ти м.р. на [населено място]. В мотивите и на това решение е прието, че обекта представлява строеж по смисъла на пар.5 т.38 ЗУТ, че е изпълнен в периода 1981 -1982 г. е приложима е нормата на пар.16 ал.1 от ПР на ЗУТ, че макар и изграден при липсата на строителни книжа, за него се прилага правилото на пар.16 ал.1 от ПР на ЗУТ, защото е допустим по правилата на ЗУТ. Въз основа на решението е издадено удостоверение за търпимост № 22 от 20.12.2011 год. на гл.архитект на [община]. В това удостоверение и в двете СТЕ обекта се описва към настоящия момент като търговският обект, изграден от „масивна едноетажна сграда с външни зидове изградени от тухли, метални колони, замонолитени в бетонна площадка, и покривна конструкция от метални ферми, покрити с битумни керемиди върху обшивка от плоскости”. Вътрешно сградата е разделена с леки преградни стени от метална конструкция и гипсокартон на отделни помещения. В построената сграда са разположени четири магазина откъм [улица], Сладкарница „А.“ със санитарни помещения, аптека, два магазина и помещение за „Бърза закуска“ с входове откъм пазара. Той отговаря на техническите правила и норми и е допустим по действащия план.
В хода на производството ответникът [фирма] е оспорил процедурата по закупуване на имота по З., защото няма решение на органа по чл. 3 и не е проведен конкурс. Оспорена е и автентичността на договора от 24.12.1992г. СГрЕ е установила, че договорът е подписан от посочения в него изпълнителен директор Й. Н.. По делото е представена заповед № 1106/1.12.1992 год. от която е видно, че към Л. АД е създадена работна група за провеждане на конкурс и продажба на обекти които са 5 % от основните фондове на фирмата, като е обявен конкурс за 04.12.1992 год. / л.107 от делото на І инст./ Представен е и протокол от 04.12.1992 год., от комисия, назначена във връзка с решение на съвета на директорите от 14.10.1992г. за постъпили предложения за закупуване на търговски обект „Сладкарница „А.”. Изброени са постъпилите оферти и е определен купувач лицето А. П. А., който е с най-високата предложена цена в размер на 452 500 лева. /л. 108 от делото на В./. Към този момент в обекта е имало друг наемател, но действащата към този момент редакция на З. и обявената процедура не предвижда преференциални права за изкупуване от наемателите, изключваща изкупуване от други правни субекти.
В. съд е приел, че договорът от 24.12.1992г. не е нарушил процедурата по З.. В него е отразено, че е сключен на основание чл. 30, ал.1 и пар. 10, ал.2 З.. Съгласно пар. 10, ал.2 ПЗР на З./отм./ в редакцията му ДВ, бр. 38 от 1992 г.) юридически лица с 50 и повече процента държавно или общинско участие не могат без съгласието на органите по чл. 3 да извършват продажби, както и отдаване под наем на свои дълготрайни активи, чиято стойност надхвърля 5 на сто от общата балансова стойност на дълготрайните им активи. По аргумент на противното, ако имуществото предмет на договора е под 5 на сто от балансовата стойност на дълготрайните активи на същото, такъв договор е допустим и не противоречи на закона. Затова направеното възражение, че липсва съгласие на органа по чл. 3 от З. е преценено неоснователно. За такова е прието и възражението за липсата на проведен конкурс предвид представения протокол, който установява, че е имало наддавателни предложения и за купувач е определен проводателя на ищеца, с който е сключен договора от 04.12.1992 год. Поради това, че не е заявено изрично нарушение на чл. 10, ал.2 З. в първоначалната му редакция, съдът е приел за безспорно наличието на предпоставките на този текст.
Тъй като е установено, че временната постройка е изграден в периода 1981 -1982 г. макар и без строителни книжа, но, че отговаря на строителните правила и норми и е допустима по действащия застроителен план, за нея е приложима е нормата на пар.16 ал.1 от ПР на ЗУТ. Тази норма установява допустимостта на строежа. Този извод е изграден освен на влезлите в сила решения по административните дела и на изводите в заключенията и на двете СТЕ – постройката отговаря на строителните правила и норми към настоящия момент при действието на ЗУТ. Така е формиран крайния извод, че купената постройка при спазване на реда по З. е допустим строеж по действащия план сега. Ищцовото дружество се легитимира като неин собственик на основание покупко-продажба от собственик, а тъй като е отстранено от държането на постройката при изпълнение на съдебното решение за предаване държането върху дворното место, съдът е уважил иска по чл. 108 ЗС.
По първата група въпроси: Ответникът не е оспорил договора относно това, че е сключен в нарушение на чл. 10, ал.2 З., поради което съдът е приел, че е безспорно между страните, че се касае за имущество с балансова стойност по 5 %. Касае се за императивна норма, която обезпечава действителността на договорите. Недействителността на договор обаче може да се оспорва само чрез иск, или възражение, а не може да се установява служебно от съда, защото това би съставлявало нарушение на диспозитивното начало – чл. 6 ГПК. К. не е оспорил книжата от 1992г. – заповед и протокол за конкурс, определящи процесната постройка като имущество със стойност под 5% от Д. относно истинността им. Тъй като те изхождат от дружеството, на което той е универсален правоприемник /според твърденията му/, негова би била тежестта да установи неистиността им. Не е установено от касатора нито че тези документи са неистински, нито че договорът е неавтентичен. Напротив, заключението на СТрЕ установява че договора е подписан от изпълнителния директор на дружеството [фирма]
Предвид изложеното, не е налице непроизнасяне на съда по императивна правна норма и нарушение на задължителна съдебна практика ТР № 1:2013г. на ОСГТК на ВКС, поради което не се допуска касационно обжалване по първата група въпроси.
По втората група въпроси: Приетите две съдебно технически експертизи, доказват, че сградата не е строена като временна постройка по чл. 120, ал.4 ППЗТСУ, а че е без строителни книжа като незаконен строеж но отговаря на строителните правила и норми, както към момента на неговото изграждане, така и към настоящия момент – при действието на ЗУТ, когато вече е нанесена в ген.плана на пазара и в действащия ЗРП. Това е установено с влезлите в сила решения по двете административни дела, а съгласно чл. 302 ГПК, решенията на административния съд са задължителни за гражданския относно валидността и законосъобразността на административния акт. В този смисъл е и издаденото въз основа на административноно решение удостоверение за търпимост, на строежа по §16 ал.1 от ПР на ЗУТ, което е официален документ с обвързваща съда доказателствена сила.
Няма доказателства спорната постройка да е изградена като такава по чл. 120 ал.4 ППЗТСУ/отм/ – да са издавани строителни книжа за такъв обект. Същевременно още в генералния план на пазара след актуализацията му през 1995г. те са заснети като 2 ПС и 2 ПМС и няма друго предвиждане за тази част от парцел І-пазар.до този момент, т.е не е налице хипотезата на чл. 120, ол.4 ППЗТСУ/отм/. От това следва, че още преди влизане в сила на ЗУТ е придаден траен статут на сградата, в последствие разделена с вътрешни прегради на отделни търговски обекти. Изграждането й без строителни книжа е санирано с издаването на удостоверението за търпим стоеж, установяващо, че по сега действащата нормативна уредба постройката също не е временна и не подлежи на премахване Сградата е продадена по реда на З. съобразно първоналната редакция на този закон като постройка в чуждо место. Без значение е как е описана постройката в договора от 1992г. Съществено е какъв е обективно статута й. Тъй като е спазена формата по чл. 18 от Наредбата за търговете /приета с ПМС № 105 от 15.06.1992 г., обн., ДВ, бр. 50 от 19.06.1992 г., изм. и доп., бр. 9 от 2.02.1993 г., бр. 30 от 9.04.1993 г., бр. 24 от 21.03.1997 г., бр. 50 от 5.05.1998 г., бр. 125 от 28.10.1998 г., бр. 39 от 18.04.2001 г., в сила от 18.04.2001 г., изм., бр. 51 от 3.06.2003 г., отм., бр. 85 от 26.09.2003 г., в сила от 26.09.2003 г./, със склучване на договора от 1992г. е прехвърлено правото на собственост на постройката върху общинско место. Това й създава режим на суперфициарна собственост, т.е. правото да се държи в чужд имот. Затова не е необходимо прехвърляне на право на строеж. Поради това следващите групи въпроси, изхождащи от това, че сградата е временен строеж по чл. 120, ал.4 ППЗТСУ /отм/ са неотносими. Следва да се прави разграничение между пар. 16 и пар.17 ЗУТ. Първия се отнася за незаконни строежи /а не само за временни постройки/, които са изградени без строителни книжа до посочените дати/ в случая по ал. 1 до 07.04.1987г./ Параграф 17 ЗУТ урежда специална хипотеза, която се отнася само за временни постройки, строени в държавни, или общински имоти по реда на чл. 120 ППЗТСУ, които могат да се запазят до възникване на инвестиционна инициатива по решение на областния управител, или общинския съвет, евентуално да им се придаде траен градоустройствен статут, като се включат в предвижданията по плана по решение на същите органи и да им се учреди право на строеж. Както вече се посочи, тази хипотеза не е налице, тъй като постройката няма временен статут нито към момента на изграждането й, нито към настоящия момент – тя е предвидена в ген.плана на пазара и в ЗРП на града. Строена е върху общинско место, но е продадена в предвидения в З. /отм/ ред и форма отделно от земята и с това е създадена суперфициална собственост, поради което не е необходимо да се учредява право на строеж за нея. След като правото на строеж е реализирано с изграждането на сграда, предвидена по плана, не се учредява отново, защото то е част от съдържанието му – трансформирало се е в право да се държи постройка в чужд имот. Поради неприложимостта на параграф. 17 ЗУТ не се допуска касационно обжалване по последната група въпроси, които са неотносими към крайния изход от спора.
По изложените съображения, Върховния касационен съд, състав на първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 166/23.10.2014г. по гр.д.№ 364/2014г. на Варненски апелативен съд по касационна жалба, подадена от [фирма] [населено място] ЕИК[ЕИК].
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: