О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 825
София, 15.11.2016 година
Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, в закрито заседание на деветнадесети октомври две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА
ЧЛЕНОВЕ:
БОНКА ЙОНКОВА
ЕВГЕНИЙ СТАЙКОВ
изслуша докладваното от съдия Камелия Ефремова т. д. № 1125/2016г.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място] срещу решение № 2551 от 22.12.2015 г. по в. т. д. № 877/2015 г. на Софийски апелативен съд, с което, след отмяна на постановеното от Софийски градски съд, VІ-21 състав решение № 1854 от 09.12.2014г. по т. д. № 2988/2014 г., е отхвърлен предявеният от дружеството-касатор срещу [фирма], [населено място] частичен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата 25 000 лв. (част от общо дължима сума 150 000 евро), представляваща неустойка по чл. 13 от договор за наем от 02.08.2012 г., сключен между [фирма], [населено място] и [фирма], [населено място].
Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон и процесуалните правила, както и поради необоснованост. Изразява несъгласие с извода на съда, че ответникът [фирма], [населено място] не е пасивно материалноправно легитимиран да отговаря по предявения иск за неустойка, тъй като не е страна по договора за наем на процесния имот. Счита, че този извод е в противоречие с нормата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД и с формираната по приложението й съдебна практика.
В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК като значими за делото са поставени въпросите: „1. В случай, че наемодателят по договор за наем на недвижим имот, вписан в имотния регистър към Агенцията по вписванията, прехвърли собствеността на имота след вписването на договора, приобретателят, придобил собствеността върху имота, встъпва ли в правата и задълженията, произтичащи от договора за наем, в частност уговореното задължение за дължима неустойка при неизпълнение; 2. Ако новият собственик придобива качеството наемодател, както е установено в законовата норма и прието в съдебната практика на ВКС, и наемният договор има обвързващо действие спрямо него, в какви права следва приобретателят да встъпва и какви задължения следва да поеме и има ли такива, които не се транслират спрямо новия собственик“.
По отношение на първия въпрос се поддържа, че е решен в противоречие с практиката на ВКС и на останалите съдилища (чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 2 ГПК) – решение № 818 от 12.06.2958 г. по гр. д. № 2001/58 г. на ВС, ІІІ г. о.; решение № 150 от 10.11.2009 г. по т. д. № 766/2008 г. на ВКС, ІІ т. о.; определение № 230 от 02.05.2012 г. по ч. гр. д. № 35/2012 г. на І г. о.; решение от 12.04.2011 г. по гр. д. № 7045/2010г. на СГС, ІV г. о.; решение от 13.01.2012 г. по гр. д. № 409/2009 г. на СГС, VІ-5 състав и решение № 490 от 23.03.2015 г. по гр. д. № 6590/2014 г. на Бургаски районен съд, а по отношение на втория въпрос – че решаването му е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото (чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК).
Ответникът по касация – [фирма], [населено място] – счита, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на атакуваното въззивно решение, както и че депозираната срещу него жалба е неоснователна. Съображения в подкрепа на заявеното становище са развити в писмен отговор от 17.03.2016 г.
Върховен касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, като взе предвид данните по делото и становищата на страните, намира следното:
Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в преклузивния срок по чл. 283 ГПК, от надлежна страна в процеса и срещу акт, подлежащ на касационно обжалване.
За да отмени решението на Софийски градски съд и да отхвърли предявения от [фирма], [населено място] срещу [фирма], [населено място] иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата 25 000 лв. (предявен като частичен от общо дължима сума 150 000 евро), представляваща неустойка по чл. 13 от договор за наем от 02.08.2012 г., въззивният съд е приел, че след като ответникът не е страна по този договор, то същят не следва да отговаря за поетото с него задължение за заплащане на неустойка при препятстване правото на наемателя да ползва наетата вещ. Като неправилно съдебният състав е счел становището на първоинстанционния съд, че при продажба на наетия имот, по силата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД, новият собственик встъпва в правата и задълженията на наемодателя. Според него, употребеният в чл. 237, ал. 1 ЗЗД израз „остава в сила спрямо приобретателя“ означава единствено, че при вписан договор за наем приобретателят на имота е длъжен да търпи осъществяването на правото на ползване на имота до края на уговорения в договора срок, а не че същият встъпва в договорното правоотношение и че поема съответно правата и задълженията на наемодателя-предходен собственик.
Настоящият състав намира, че касационното обжалване не следва да бъде допуснато.
По отношение на втория въпрос достатъчно за недопускане на касационния контрол е обстоятелството, че същият е зададен само теоретично и не е бил предмет на обсъждане в мотивите на въззивния акт. Отделно от това, отговорът на този въпрос се съдържа както в самата правна норма, чието тълкуване се иска – чл. 237, ал. 1ЗЗД, така и в посочената от касатора практика на ВКС (постановеното по реда на чл. 290 ГПК решение № 150 от 10.11.2009 г. по т. д. № 766/2008 г. на ВКС, ІІ т. о.), в което произнасянето по значимия за делото въпрос включва имплицитно и произнасяне по поставения от касатора въпрос, което е в смисъл, че „приобретателят на наетия имот встъпва в наемното правоотношение на мястото на наемодателя; правата и задълженията на наемодателя преминават върху приобретателя“. С оглед на това, не може да се счете за осъществено поддържаното във връзка с този въпрос основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
Касационният контрол не би могъл да бъде допуснат и по другия формулиран в изложението въпрос, макар в първата си част същият да отговаря на изискването по чл. 280, ал. 1 ГПК да е значим за изхода на делото. Безспорно, изразеното от въззивния съд принципно становище, че при прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, приобретателят на имота не встъпва в правата и задълженията по договора за наем на същия имот (вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията), е в противоречие с цитираната по-горе задължителна съдебна практика. Независимо от това, обаче, касационното обжалване не следва да бъде допуснато, тъй като изводът, че приобретателят на имота не е пасивно легитимиран по предявения иск за неустойка, произтича и от съобразяването на конкретните факти по делото и по-специално – клаузата на чл. 13 от процесния договор за наем, съгласно която „в случай, че наемодателят прекрати договора за наем и/или фактически възпрепятства ползването на наетите площи, включително чрез затрудняване или осуетяване на достъпа до площите и/или прекъсване на електрозахранването, или наемателят бъде лишен от възможността да използва наетите имоти по договореното предназначение по какъвто и да било друг начин, без да е налице виновно поведение от страна на наемателя, както и ако тези действия с равнозначен ефект бъдат извършени от нов собственик, независимо от основанието за прехвърляне на собствеността /включително публична продан/, то наемодателят дължи на наемателя неустойка в размер на 150 000 евро“. Решаващият състав е преценил тази клауза като „сочеща категорично наемодателя като страна, в чиято тежест е уговорена неустойката“. Следователно, изводът за неоснователност на претенцията е резултат и от тълкуването на конкретна клауза от процесния договор за наем, т. е. от обсъждането на събрано по делото доказателство, което, съгласно задължителните указания по т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, не покрива критериите за правен въпрос по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК.
Поради изложените съображения, касационното обжалване не следва да бъде допуснато.
Така мотивиран, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, на основание чл. 288 ГПК
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ на решение № 2551 от 22.12.2015 г. по в. т. д. № 877/2015 г. на Софийски апелативен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: