Р Е Ш Е Н И Е
№59
гр. София, 18.06.2018 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на седемнадесети април през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова
ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева
Красимир Влахов
при участието на секретаря Зоя Якимова
като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 2609 по описа за 2017 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 42 от 20.03.2017г. по гр.д. №54/2017г. на Ловешки окръжен съд, с което е отменено решение № 561 от 30.12.2014г. по гр.д. № 616/2013г. на Ловешки районен съд и вместо това е отхвърлен предявения от С. В. А. и А. В. П. против Г. Т. Г., Г. П. Г., М. Ф. М. и Й. Ф. К. иск за установяване, че са носители на право на ползване върху незастроената част от ПИ с идентификатор 43952.512.83 по кадастралната карта на [населено място].
Касационната жалба е подадена от ищците С. В. А. и А. В. П., чрез пълномощника адв. С.. Поддържа се, че решението е неправилно, като мотивите на съда са в пълно противоречие със събраните доказателства и с практиката на ВКС и съдилищата. От една страна, съдът необосновано е счел, че на ищците не е прехвърлено и учреденото право на строеж, притежавано от праводателя им. От друга страна, съдът не е разгледал твърденията им, че притежават право на ползване на поземления имот по силата на давностно владение, чието начало е поставено с уговорките в предварителния договор от 21.12.1960г.
Ответниците Г. Т. Г. и Г. П. Г. представят писмен отговор, изготвен от пълномощника адв. А., в който поддържат, че касационната жалба е неоснователна. Считат, че нормите на чл.15, ал.3 ЗС /сега отм./ и чл.130, ал.4 З. /отм./ са неприложими.
Ответниците М. Ф. М. и Й. Ф. К. не вземат становище.
С определение № 38 от 18.01.2018г. е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса: при учредено право на строеж върху държавна земя по реда на чл. 15 ЗС и извършено впоследствие разпореждане с построеното жилище, приобретателят придобива ли правото на строеж върху терена и обусловеното от него право да ползва незастроената част от поземления имот съгласно чл.15, ал.3 ЗС/сега отм./, ако в договора за прехвърляне липсва конкретна уговорка за това.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:
Производството е по установителен иск за притежание на право на ползване върху поземлен имот, производно от правото на строеж за притежаваното от ищците жилище в построената в поземления имот сграда. Ищците С. В. А. и А. В. П. са дъщери и наследници по закон на В. А. В., починал на 18.06.2005г.
С Договор за отстъпване право на строеж върху държавна земя от 27.05.1960г. на ответника Г. Т. Г., по време на брака му с Г. П. Г., и на Ф. М. Ф., чийто наследници са ответниците М. Ф. М. и Й. Ф. К., е отстъпено възмездно правото на строеж върху държавно дворно място от 378 кв.м. – парцел VІІІ в кв.115, в [населено място] за построяването на жилищна сграда съобразно одобрен архитектурен план. В договора е отразено, че съгласно приложена декларация Ф. Ф. ще застрои и ще владее източната част на парцела, а Г. Г. ще застрои и ще владее западната част на парцела. На 21.12.1960г. е сключен писмен договор за покупко-продажба между Г. Т. Г., като продавач и бащата на ищците, като купувач, относно втория етаж от западния близнак, заедно с мазанска стая към северната страна на къщата; уговорено е, че купувачът придобива дворно място от страната на Ф. Ф. с ширина 3,35 м., което няма да плаща отделно, а ще направи помийна яма, клозет с две отделения и навес /сушина/, ограда с портичка, плочата /терасата/ над входа на продавача; уговорено е снабдяване с нотариален акт до края на 1962г. На 30.12.1962г. е сключен договор във формата на нотариален акт за продажба на западната половина от втория етаж на двуетажната жилищна сграда, заедно със северозападната маза и 1/4 ид.част от таванските помещения на цялата къща, застроена върху 130 кв.м., находяща се в кв.115, парцел VІІІ, пл.№ 1860. С нотариална покана от 24.09.1963 г. Г. Г. уведомил В. В., че разваля договора от 21.12.1960г. по негова вина, тъй като не е извършил докрай видовете работи, за чиято направа поел задължение, а именно: помийна яма, клозет с две отделения и навес, ограда с портичка, плочата над входа за етажа на продавача и стълбището към таванското помещение.
Налице са данни, че с извънпроцесуалното си поведение от 2009г. насам ответникът Г. Г. оспорва правата на ищците, наследници на В. В., да ползват незастроената част от терена. Поради това ищците са предявили иск за установяване правото на ползване върху дворното място, както и иск за установяване, че са собственици по наследство и давност на изградените в мястото навес и тоалетна. Вторият иск е уважен и за него решението е влязло в сила. По отношение на евентуалния иск по чл. 32, ал.2 ЗС е прието в решението на предходния касационен състав, че правото на ищците да получат произнасяне по този иск е погасено, предвид неподаване от тяхна страна на искане за допълване на решението на въззивния съд. Предвид изложеното, предмет на въззивното решение, след отменителното решение на ВКС, е само иска за установяване правото на ползване.
Произнасяйки се по иска първоинстанционният съд се е позовал на нормата на чл.15, ал.3 ЗС, в редакцията до отмяната в ДВ бр. 33/1996г., която дава по-широки права на суперфициарните собственици с учредено право на строеж върху държавна земя в сравнение с правата на суперфициарните собственици по чл. 64 ЗС. Въз основа на това съдът е признал, че ищците притежават право на ползване на незастроената част от терена, като акцесорно на правото на строеж. Счел е, че при прехвърляне собствеността върху втория етаж приобретателят е придобил и всички права на своя праводател, включително съответните идеални части от правото на строеж и обусловеното от него право на ползване върху терена. Без значение е, че прехвърлянето на правото на строеж не е изрично записано в нотариалния акт.
Ловешки окръжен съд е възприел противоположно разрешение – тъй като при придобиване правото на собственост върху жилището не е посочено, че се прехвърля и правото на строеж или правото на ползване върху незастроената част от парцела, то наследодателят на ищците не е придобил такива права. Разпоредбата на чл. 15, ал.3 ЗС/сега отм./ не намира приложение понеже сделката е между физически лица относно жилищен имот, изграден въз основа на отстъпено право на строеж от държавата, а не за учредяване право на строеж върху държавна земя. Затова се прилага общата разпоредба на чл. 64 ЗС, след като в нотариалния акт на наследодателя на ищците не е упоменато друго. Що се отнася до уговорките в предварителния договор от 21.12.1960г. относно ползването на дворното място, то те не са залегнали в сключения окончателен договор и нямат значение. По тези съображения предявеният иск е намерен за неоснователен.
По основанието за касационно обжалване.
Според практиката по Решение № 675 от 26.01.2011 г. по гр.д. № 656/2009г. на І г.о., Решение № 47 от 06.02.2012г. по гр.д. № 20/2012г. на ІІ г.о., Решение №40 от 18.05.2018г. по гр.д. № 2201/2017г. на ІІ г.о. правото на строеж е неделимо от правото на собственост върху постройката и се съдържа в него. Затова сградата и правото на строеж, въз основа на което тя е построена, представляват единен обект на разпореждане – заедно със собствеността върху построеното върху приобретателя преминава и имплицитно съдържащото се право на строеж, дори това да не е изрично посочено в съответния акт. Обратно, при прехвърляне на земята, без постройката, правото на строеж остава да съществува в полза на собственика на сградата и ако постройката погине, притежателят на правото на строеж може да го реализира отново в същия обем.
В посочената от касаторите практика – Решение № 16 от 18.03.2015г. по гр.д. № 5579/2014г. на ІІ г.о. и Решение № 461 от 27.04.2012г. по гр.д. № 1316/2010г. на І г.о. се сочи, че правото на ползване върху държавен /общински/ парцел на лицето, в чиято полза е учредена суперфиция, е акцесорно право, произтичащо от отстъпеното право на строеж върху него и съгласно чл.15, ал.3 ЗС/отм./ и чл. 130, ал.4 З./отм./ се разпростира върху цялата незастроена част от имота, за който е учредено правото на строеж. Правото на ползване върху терена в тази хипотеза е по-широко в сравнение с общото правило на чл. 64 ЗС за суперфициарните собственици, според което те могат да ползват земята само доколкото това е необходимо за ползването на постройката по предназначение. Правилото на чл. 15, ал.3 ЗС е приложимо при всички случаи на суперфициарна собственост на граждани върху държавен терен, включително когато правото на строеж е придобито преди изменението на чл.15 ЗС в ДВ бр. 87/1974г. С това изменение е установен нов режим за държавните имоти, върху които е отстъпено право на строеж на граждани, като е разширен обемът на правата им, включително и при вече придобито право на строеж. Изрично в този смисъл е Решение № 946 от 11.IV.1979 г. по гр. д. № 946/78 г. на I г. о. на ВС.
Въз основа на така създадената практика следва да се приеме, че при прехвърляне на обект /или част от него/, изграден като суперфициарна собственост върху държавна /общинска/ земя, върху приобретателя преминава и правото на ползване на незастроената част от терена, притежавано от прехвърлителя. Немислимо е в такава хипотеза прехвърлителят, лишавайки се от обекта на собственост, да запази за себе си право на ползване върху терена по смисъла на чл. 15, ал.3 ЗС/отм./.
По касационната жалба.
Обжалваният съдебен акт на Ловешки окръжен съд е постановен в отклонение от горепосочените разрешения и се явява неправилен поради нарушение на материалния закон.
В случая е несъмнено, че правото да ползват терена неограничено като носители на право на строеж върху държавна земя имат лицата, на които това право е учредено от Държавата – Г. Г. и Ф. Ф.. Наследодателят на ищците е частен правоприемник на Г. Г. – последният се е разпоредил с обособена част от постройката, за която му е учредено право на строеж, а именно с един етаж от нея и е запазил за себе си другия етаж. С придобиване на правото на собственост върху втория етаж от западния близнак наследодателят на ищците е придобил и съответстващото право на строеж за този обект, заедно с включеното в него право да ползва незастроената част от терена, съобразно обема на прехвърленото право на строеж.
Отделно от това, уговорки относно ползването на земята се съдържат в сключения между Г. Г. и В. В. предварителен договор от 21.12.1960г. С него продавачът определя точно коя част от имота ще ползва купувача – ивица с ширина 3,35м. откъм Ф. Ф.. По този начин изрично е признато на приобретателя правото да си служи със съответна част от двора, съответстваща на прехвърления му обект на собственост и е разпределено ползването между двамата. Невъзпроизвеждането на тази клауза в окончателния договор не означава, че правото да се ползва терена се преустановява; както бе изяснено то произтича от извършеното разпореждане със суперфициарна собственост върху държавна земя. Отправената през 1963г., след сключване на окончателния договор, нотариална покана за разваляне на предварителния договор поради неизпълнение, не е произвела правно действие и не обуславя някаква промяна в ползването на земята. Събраните свидетелски показания установяват, че още от 60-те години наследодателят на ищците и семейството му безпрепятствено са ползвали отредената им част от двора, като са садили цветя и зеленчуци, изградили са тоалетна и навес, правото на собственост върху които им е признато с влязло в сила решение. В същия смисъл за признанията на ответниците Ф., които са носители на правото на строеж върху останалата половина от терена и са непосредствени свидетели на отношенията между ищците и ответника Г.. Конфликт е възникнал едва през 2009г. по повод изградените пристройки и той е обусловил правния интерес от водене на делото.
При тези изводи постановеното въззивно решение подлежи на отмяна. Следва да се постанови ново, с което да се признае на ищците правото да ползват незастроената част от поземления имот, съответно на притежаваното от тях право на строеж върху държавна земя.
В полза на ищците следва да се присъдят направените разноски за водене на делото във всички инстанции, които възлизат на 2660 лв.
Водим от горното и на основание чл. 293, ал.2 ГПК Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 42 от 20.03.2017г. по гр.д. №54/2017г. на Ловешки окръжен съд и вместо него постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Г. Т. Г. ЕГН [ЕГН], Г. П. Г. ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място], [улица], М. Ф. М. и Й. Ф. К., двамата от [населено място], [улица], че С. В. А. и А. В. П., двете от [населено място], [улица] имат право да ползват незастроената част от поземлен имот с идентификатор 43952.512.83 по кадастралната карта на [населено място], съответно на притежаваното от тях право на строеж върху държавна земя .
ОСЪЖДА Г. Т. Г. ЕГН [ЕГН], Г. П. Г. ЕГН [ЕГН] да заплатят на С. В. А. и А. В. П. сумата 2660/две хиляди шестстотин и шестдесет/ лева разноски по делото за всички инстанции.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: