6
Р Е Ш Е Н И Е
№ 273
[населено място], 14.12.2012г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на РБ, трето гражданско отделение, в публично заседание на двадесет и шести септември две хиляди и дванадесета година в състав:
Председател: КАПКА ЮСТИНИЯНОВА
ЧЛЕНОВЕ: Л. БОГДАНОВА
С. ДИМИТРОВА
При секретаря Райна Стоименова като разгледа докладваното от съдията Б. гр.д.№ 1771 описа за 2010 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационни жалби на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К., подадена чрез адвокат Ал. П. и на М. М. П., подадена чрез адвокат И. М. срещу въззивно решение от 19.10.2010 г. по гр.д. № 4430/2009 г. на Софийски градски съд.
Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К. са обжалвали въззивното решение в частта, с която при постановена частична отмяна на решение от 2.08.2006 г. по гр. дело № 727/2005 г. на Софийския районен съд, е отхвърлен предявеният от жалбоподателите срещу М. П. и [фирма], [населено място], иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД за признаване за установено, че договорът за покупко-продажба на апартамент № 11, находящ се на пети етаж в сграда, построена върху дв.място, представляващо парцел VІІ-150, кв. 10 по плана [населено място],[жк]и със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж е нищожен поради липса на предмет.
М. М. П. е обжалвала въззивното решение в частта, с която е потвърдено решението на Софийски районен съд, с което е признато за установено по отношение на жалбоподателката и [фирма], [населено място] , че Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К. са собственици по приращение на апартамент № 11, находящ се на пети етаж в сграда, построена върху дв.място, представляващо парцел VІІ-150, кв. 10 по плана [населено място],[жк]и със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж.
С определение от 23.11.2011 г. по настоящото дело е допуснато касационното обжалване на въззивното решение по материалноправния въпрос: кога възниква обект /недвижим имот/ годен да бъде предмет на разпоредителна сделка и продажбата на обект в груб строеж представлява ли продажба на бъдеща вещ.
В касационната жалба на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К. се поддържат оплаквания за неправилност на въззивното решение в обжалваната от тях част, поради нарушение на материалния закон, като се излагат и съображения в тази насока. Претендират присъждане на разноските по делото.
Ответницата по касационната жалба М. М. П. излага съображения за неоснователност на жалбата.
В касационната жалба на М. М. П. се поддържа, че решението в обжалваната от нея част е неправилно, поради нарушение на материалния закон и необосновано, като се излагат и съображения в тази насока. Претендира присъждане на разноските по делото.
Ответниците по касационната жалба Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К. излагат съображения за неоснователност на жалбата.
Ответното дружество [фирма], [населено място] не заявява становище в касационното производство.
За да отмени решението на първоинстанционния съд, с което е уважен предявеният от жалбоподателите иск за прогласяване за нищожен, поради невъзможен предмет договор за покупко-продажба по нот.акт № 96/1997 г., с който [фирма], [населено място] е продал на М. П. апартамент № 11 на V етаж в жил. блок, построен в дворно място съставляващо парцел VІІ-150, кв.10 по плана на [населено място], м. “Крива река” и го отхвърли Софийски градски съд е приел, че между страните по сделката е сключен договор за продажба на бъдеща вещ, която е предварително индивидуализирана. Описаното в нот.акт жилище съответствало на архитектурния проект, а така било изградено и на място. При сключване на сделката жилището било така индивидуализирано, че не поставяло под съмнение индивидуализирането му на място в построената сграда, поради което същата следвало да се счита за действителна, тъй като има предмет-бъдеща вещ. За да уважи иска по чл.97, ал.1 ГПК /отм./и признае по отношение на жалбоподателката- ответница по иска, че ищците са собственици по приращение на апартамент № 11, въззивният съд е приел, че същият като бъдеща вещ е възникнал към момента, когато сградата е била завършена в необходимия вид- груб строеж, а това е 30.06.2004 г. Към този момент обаче, прехвърлителят [фирма] не е бил собственик на вещта, тъй като правото на собственост, като производно от правото на строеж, вече не е съществувала, защото му е било отнето с обратна сила, по силата на разваляне на договора с ищците. Затова правата на приобретателката П. не са се запазили, тъй като праводателят й не е собственик на вещта, към момента когато вещното право на собственост е можело да се прехвърли и апартаментът по принципа на приращението е собственост на собствениците на земята.
По поставения материалноправен въпрос, съставът на ІІІ г.о. на ВКС намира следното: За да е налице годен обект на собственост, който да бъде предмет на разпоредителна сделка, в “груб строеж” следва да бъде завършена сградата като цяло, като е без значение дали сделката е била извършена при действието на З. или това на ЗУТ където този въпрос е изрично регламентиран. Становище относно тълкуването на понятието „груб строеж“, – както при действието на ЗУТ така и при действието на З. е дадено в решение № 98 от 16.02.2010 г. по гр. дело № 291/2009 г. на III-то гр. отд. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК и с т. 1 от приетото междувременно ТР № 1 от 4.05.2012 г. по тълк. дело № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, с което противоречивата съдебна практика /включително на ВКС/ по този въпрос е уеднаквена.
При дадения отговор на поставения правен въпрос настоящият съдебен състав намира жалбата на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К. за основателна.
В нарушение на материалния закон въззивният съд е приел, че предмет на договаряне е бъдеща вещ при липса на каквито е данни в нотариалния акт, материализиращ договора за покупко-продажба, че волята на страните по него е била да се прехвърли собствеността върху вещ, която ще се изгради след сключването му. В договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 96/ 1997 г. на нотариус Ст. Пашова, при СРС е посочено, че [фирма] чрез управителя си Д. П. продава на М. М. Д. следния свой недвижим имот в груб строеж, а именно апартамент № 11, находящ се на пети етаж в сграда, построена върху дв. място, представляващо парцел VІІ-150, кв. 10 по плана [населено място],[жк]. След като в договора е уговорено прехвърляне на собственост върху конкретно индивидуализиран имот, като изрично е посочено, че същия е в груб строеж, то волята на страните е за прехвърляне на собствеността на вече възникнал самостоятелен обект на вещни права. За да е налице годен обект на собственост, който да бъде предмет на разпоредителна сделка, в “груб строеж” следва да бъде завършена сградата като цяло. Груб строеж е налице с изграждане на оградните стени и покрива на цялата сграда, тъй като от този момент е налице функционално и пространствено обособен обект, годен да осъществява предназначението си. За да се извършват правно валидни сделки на разпореждане с отделни обекти от сградата, същата следва изцяло да е завършена в груб строеж. В случая по делото е установено, че грубият строеж е осъществен през 2004 г., от което следва че към момента на сключване на сделката през 1997 г. апартаментът не е съществувал като самостоятелен обект на правото на собственост. При дадения отговор на поставения правен въпрос и доколкото по делото не е имало спор, че към момента на сключване на сделката сградата не е била довършена в “груб строеж”, неправилно въззивният съд е приел, че предмет на договаряне е бъдеща вещ, при посоченото в нотариалния акт, че се прехвърля съществуващ апартамент в груб строеж. Тъй като към датата на сключване на прехвърлителната сделка процесният апартамент не е съществувал, като самостоятелен обект на вещни права, то сключената сделка е нищожна, поради липса на предмет. Неоснователна е тезата на ответницата, че предмет на продажбата е бъдеща вещ, след като в нотариалния акт липсват данни за изразена от страните воля да се прехвърли собствеността върху вещ, която ще се изгради след сключването му. Преценката дали страните по прехвърлителната сделка договорят относно правото на собственост върху определен имот или относно правото да се построи и придобие собствеността върху бъдеща вещ се извършва с оглед изразената в договора воля на страните, а в случая волеизявленията в договора са за прехвърляне правото на собственост върху изградения в груб строеж апартамент.
По изложените съображения настоящият съдебен състав намира, че решението в частта, с която предявеният иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД е отхвърлен ще следва да се отмени и тъй като не се налага връщане на делото за извършване на допълнителни съдопроизводствени действия ще следва да се реши от касационната инстанция. Поради това, че към момента на сключване на прехвърлителната сделка – 28.01.1997 г. не е бил налице годен обект на правото на собственост, същата е сключена при липса на предмет. Предявеният иск за нищожност на процесната сделка поради липса на предмет е основателен и следва да се уважи.
С оглед прието по иска с правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД касационната жалба на М. М. П. срещу въззивното решение в частта, с която е потвърдено решението на Софийски районен съд, с което е признато за установено по отношение на жалбоподателката и [фирма], [населено място], че Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К. са собственици по приращение на процесния апартемент е неоснователна.
Предявеният установителен иск за собственост на процесния апартамент е основателен. От нищожността на сделката от 28.01.1997 г. следва, че до разваляне на договора от 7.03.1996 г., с който ищците са учредили на [фирма] право на строеж върху собственият им недвижим имот, на основание чл.87, ал.3 ЗЗД собственик на правото на строеж е бил [фирма], а след развалянето му собственици на дворното място и изградена в него сграда са ищците. С развалянето на договора е заличено с обратна сила действието на разпоредителната сделка, с която ищците са учредили право на строеж. Съгласно разпоредбата на чл.92 ЗС собственикът на земята е собственик на постройките и насажденията върху нея, освен ако не е уговорено друго. Законът допуска да се дерогира посочената норма, когато върху имота са учредени ограничени вещни права. Различни субекти могат да са носители на правото на собственост върху сградата и на правото на собственост върху земята само при валидно учредено право на строеж. В случая след разваляне на договора, с който ищците са учредили право на строеж на дружеството носители на това вещно право са собствениците на земята- ищците. Позоваването на разпоредбата на чл.88, ал.2 ЗЗД в случая е неоснователно. С посочената разпоредба се защитават правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба за разваляне на договора. Това са тези трети лица придобили права по действителна сделка с лице, което към момента на сключването й се е легитимирало като собственик. Нищожната сделка не поражда правни последици, от което следва че жалбоподателката не е придобила правото на собственост върху процесния имот.
По тези съображения настоящият съдебен състав намира крайният извод на въззивния съд, че ищците са собственици по приращение на процесния апартамент за правилен. В. решение, като правилно, следва да бъде оставено в сила в тази му част.
При този изход на делото въззивното решение следва да бъде отменено в частта му за разноските, като последните бъдат присъдени съобразно този краен изход. На основание чл.78, ал.1 ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците направените разноски по делото, а именно – сумата 1860 лв./ заплатено адвокатско възнаграждение и държавни такси/.
Водим от горното Върховният касационен съд, състав на ІІІ г.о.
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивно решение от 19.10.2010 г. по гр.д. № 4430/2009 г. на Софийски градски съд, в частта, с която предявеният от Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К. срещу М. М. П. и [фирма] иск с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД е отхвърлен, като и в частта за разноските, като в тази част Постановява:
Признава за установено по предявеният от Е. Т. Р., ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк], [жилищен адрес] Ц. Н. Р., ЕГН: [ЕГН], от [населено място],[жк], [жилищен адрес] П. Н. Видов, [ЕГН], от [населено място], [улица], ет.І, ап. 8 и И. А. К., [ЕГН] от [населено място], [улица], вх. В, ет.ІV, ап.35 срещу М. М. П., [ЕГН] от [населено място], [улица], вх.Б, ет. 7, ап. 40 и [фирма] със седалище и адрес на управление” [населено място], [улица] иск с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД , че договор от 28.01.1997 г., обективиран в нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот в груб строеж № 96, т.VІ, дело № 1049/1997 г. на нотариус при СРС, с който [фирма], [населено място] е продало на М. М. П. следния недвижим имот: апартамент № 11 на пети жилищен етаж, със застроена площ от 70.41 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс и тераса, спалня, баня и тоалетна, коридор и дрешник , при съседи от изток ап. № 10, от запад ап. № 12, от север ап. № 12 и коридор, от юг заден двор, заедно с мазе № 4 и със съответните ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, съставляващо парцел № VІІ-150, кв. 10 по плана на [населено място], м. “Крива река”, при съседи на мястото: парцел ХІV-151; парцел ІХа-149; парцел VІ-147 и [улица]е нищожен, поради липса на предмет.
ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение от 19.10.2010 г. по гр.д. № 4430/2009 г. на Софийски градски съд в останалата му част.
ОСЪЖДА М. М. П. и [фирма], [населено място] да заплатят на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Н. Видов и И. А. К. сумата 1860 /хиляда осемстотин и шестдесет/ лева – разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: