7
Р Е Ш Е Н И Е
№ 34
София, 27.02. 2019 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди и деветнадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Маргарита Соколова
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Теодора Гроздева
при участието на секретаря Емилия Петрова
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело №1770 от 2018 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.290-293 ГПК.
Образувано е по касационна жалба с вх.№5075/19.03.2018г., подадена от „Люлин инженеринг“ ООД чрез процесуалния представител на дружеството адв.М. М., срещу решение №249/25.01.2018г., постановено от Софийски апелативен съд, ГО, 8 състав по в.гр.д.№3389/2017г., с което решението на първоинстанционния съд е отменено и вместо това е отхвърлен предявеният от дружеството срещу Столична община иск с правно основание чл.74, ал.2 ЗС във вр. с чл.72, ал.1 ЗС за заплащане на сумата от 65 919.59лв., представляваща неизплатената увеличена стойност на недвижим имот вследствие на извършени от дружеството подобрения.
С определение №540/30.11.2018г., постановено по настоящето дело, касационното обжалване е допуснато по въпроса за начина, по който следва да се извърши в съдебно производство тълкуването на волята на страните за вида на сключения помежду им договор.
В касационната жалба се поддържа, че обжалваното решение е неправилно, постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, при неправилно приложение на материалния закон и необоснованост. Излагат се съображения, че в нарушение на правомощията си по чл.269 ГПК въззивният съд е поставил на разглеждане безспорния между страните въпрос за извършването на подобренията от дружеството-ищец в качеството му на добросъвестен владелец и е отхвърлил иска въз основа на извода, че дружеството не е добросъвестен подобрител, без да обяви на страните, че ще преразглежда признати от ответника факти и обстоятелства и да даде нови указания. Според касатора в нарушение на съдопроизводствените правила съдът не е отдал значение и не е ценил направените от ответника извънсъдебни признания, че ищецът е добросъвестен владелец, а при преценка на вида на сключения между страните договор превратно е тълкувал същия, пренебрегвайки вида на насрещните престации. Поддържа, че необосновано въззивният съд е приел, че не е установено владението да е било предадено в изпълнение на задължение за прехвърляне собствеността по договора, както и че неправилно е прието, че договорът не съдържа съгласие за съществените елементи на окончателен. Необосновано според касатора е извършено прихващане с вземане за обезщетение. Моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо това предявеният иск бъде уважен, като в негова полза бъдат присъдени и направените по делото разноски.
В писмен отговор в срока по чл.287, ал.1 ГПК ответникът по касационна жалба Столична община, чрез процесуалния си представител главен юрисконсулт Т. В., изразява становище, че жалбата е неоснователна по изложените в отговора съображения.
Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл.290, ал.1 и чл.293 ГПК, приема следното:
„Люлин инженеринг“ ООД е предявило срещу Столична община иск за заплащане на сумата 65 919.59лв., представляваща незаплатена част от стойността на извършени подобрения в имот на ответника, с твърдението, че подобренията са извършени със знанието и без противопоставянето на собственика, поради което има качеството добросъвестен подобрител. Поддържа, че на 12.06.1991г. между ОбНС „К. п.“ /праводател на Столична община/ и ЕТ“Марков инженеринг-Иван Марков /праводател на дружеството/ е сключен договор, съгласно който едноличният търговец е поел задължението да финансира, разплати и да доизпълни със свои средства започнатото строителство на обект „Супермаркет“ в УПИ I, кв…., м.“Р.-К.“ в [населено място], като съгласно т.8 от този договор страните са се задължили да регистрират ООД за съвместна експлоатация на супермаркета, като дяловото участие е следвало да се определи на база стойността на изпълненото строителство, а съгласно т.10 от договора, ако не се регистрира дружеството, ОбНС „К. п.“ се е задължило да отстъпи право на строеж за изградения обект на едноличния търговец, за да може същият да придобие собствеността. Поддържа, че е довършил строителството в изпълнение на договора и през 1993г. е поканил СО да бъде регистрирано дружеството за съвместна дейност или да му бъде отстъпено правото на строеж, но нито едно от тези действия не било предприето и на 01.01.2016г. след проведен търг магазинът бил продаден на трето лице.
С обжалваното решение е прието, че така предявеният иск е неоснователен.
От фактическа страна, въз основа на анализ на представените по делото договор за строителство от 1991г., протокол обр.16 от 26.06.1994г. за приемане на строеж и разрешение за ползване №152 от 02.08.1994г. на строеж „Складова част – 1 етап от едноетажен магазин, е прието, че през 1991г. между Столична община и ЕТ“Марко инженеринг“, праводател на „Люлин инженеринг“ ООД, е сключен договор за изработка с предмет дофинансиране и доизграждане на започнато строителство върху терен, за който няма спор, че е общинска собственост. Изложени са съображения, че извършеното строителство, което предявилото иска дружество счита за подобрение, е в резултат на възлагане от общината по силата на валидно сключения договор, с оглед на което то не може да бъде квалифицирано като подобрение, извършено върху собствения на общината имот, за което собственикът да е знаел и не се противопоставил.
Прието е, че в т.8, 9 и 10 от договора страните са постигнали съгласие досежно уреждането на имуществените последици във връзка с изграждането и бъдещите права върху обекта, като са се съгласили да регистрират търговско дружество за експлоатация на супермаркета в едномесечен срок от изграждането му, а в случай на неучредяване на О. възложителят СО се е задължил да отстъпи право на строеж върху процесния обект на изпълнителя, а последният да възстанови направените от възложителя разходи, като са изложени съображения, че предмет на договореното, което е под отлагателно условие, не съдържа съгласие по съществените елементи на продажбата на вещното право, за да се приеме, че представлява предварителен договор по смисъла на чл.19 ЗЗД, а оттам и че не може разпоредбата на чл.70, ал.3 да намери приложение в конкретния случай, доколкото, за да е налице приложение на тази норма и да се признаят на дружеството правата на добросъвестния владелец, следва да се установи, че владението му е предадено въз основа на предварителен договор. Посочено е, че дори да се приеме, че в сключения между страните договор ответникът се е задължил да прехвърли собствеността, по делото не е установено предаване на владението в изпълнение на това задължение, като са изложени съображения, че очевидно дружеството е допуснато до имота с цел изпълнение на договорните му задължения, а не за да го ползва и то в качеството му на приобретател по предварителен договор.
Прието е също така, че в тежест на дружеството е установяването, че към момента на извършването на процесните подобрения е имал качеството добросъвестен владелец или приравнен на такъв, което в случая не е установено, като са изложени съображения, че обстоятелството, че в докладната на съответния кмет дружеството е признато за добросъвестен владелец, не обвързва съда в съдебен спор с предмет процесните правоотношения и въпроси.
Взето е предвид обстоятелството, че в отговора на исковата молба СО е възразила срещу дължимостта на сумата, за чийто размер обаче не съществува спор между страните, по съображения, че е удържала, т.е. прихваща с дължимото от дружеството обезщетение за ползване, непрецизно обозначено като наем, което служи само за база за определяне размера на обезщетението. Прието е, че между страните няма спор по заявения размер на обезщетението за ползване, за който размер дружеството се е съгласило, видно от писмо изп.№111-27/19.06.2015г. С оглед на това е прието, че признатото от ответника право на вземане следва да се счита погасено с извършено прихващане на насрещно също парично задължение на дружеството към ответника, което обуславя неоснователност на предявения иск.
Начинът, по който въззивният съд е извършил тълкуване на волята на страните за вида на сключения помежду им договор, противоречи на трайно установената и непротиворечива практика на ВКС, според която на тълкуване подлежат не само неясните или двусмислени уговорки на договора, а и тези, които макар и външно да са ясни, но между страните съществува спор за действителното им съдържание и при това тълкуване съдът трябва да преценява уговорката не самостоятелно сама за себе си, а във връзка с останалите уговорки на договора, като при това се изхожда от смисъла на целия договор и целта на същия. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка една с друга и смисъла, който произтича от целия договор с оглед неговата цел, обичаите в практиката и добросъвестността, а при съществуващо противоречие между отделните уговорки, съдът трябва да извърши преценка може ли отделната уговорка да бъде тълкувана по аргумент на противното или на по-силното основание, преценявайки и обстоятелствата, при които е сключен договорът, както и поведението на страните преди и след сключването му. При това уговорките в договора и използваните в тях понятия не трябва да бъдат тълкувани буквално, а в смисъла, който следва от целия договор, като се има предвид, че използваните понятия могат да се различават от законовата дефиниция и да са съобразени с обичая. При това съдът е длъжен да изясни действителната воля на страните, а не да я подменя. В този смисъл решение №102/01.08.2017г. на Четвърто ГО на ВКС по търг.д.№50254/2016г., решение №38/27.02.2012г. на Второ ГО на ВКС по гр.д.№1227/2011г., решение №156/16.06.2016г. на Четвърто ГО на ВКС по гр.д.№6042/2015г.
В настоящия случай въззивният съд, изхождайки само от буквалното тълкуване на използваните при сключването на договора понятия /възложител и изпълнител/ е приел, че договорът е за изработка с предмет дофинансиране и доизграждане на започнато строителство върху терен, общинска собственост. Този извод обаче противоречи на самата същност на договора за изработка, която предполага възложителят да финансира строителството, което изпълнителят следва да извърши. В случая, макар ОбНС „К. п.“ /праводател на СО/ са е наречен в договора „възложител“, между страните е постигнато съгласие доизграждането на обекта да се извърши със средства на ЕТ“Марков инженеринг-Иван Марков“, наречен в договора „изпълнител“. Тази особеност сама по себе си и наред с предхождащите и следващите сключването на договора изявления и действия на страните, сочи, че наименованието на договора и използваните в него понятия, чрез които са определени сключилите го страни, не съответстват на същността на договора за изработка и на естеството на насрещните престации при такъв вид договор.
Неправилно също така въззивният съд е приел, че доколкото предметът на договореното не съдържа съгласие по съществените елементи на продажбата на вещно право, то не може да се приеме, че сключеният на 12.06.1991г. договор представлява предварителен такъв по смисъла на чл.19 ЗЗД.
Този извод противоречи на разпоредбата на чл.19 ЗЗД, която не установява императивно изискване всеки един договор, за да бъде определен като предварителен, да съдържа съгласие за съществените елементи на продажбата на вещно право. Законът допуска възможността като предварителни да бъдат сключвани и други видове договори, различни от договора за покупко-продажба и не установява забрана при сключването на договор да бъде поето обещание за последващо учредяване на гражданско дружество или за последващо учредяване на право на строеж. Освен това ЗЗД прогласява в чл.9 принципа на свобода на договарянето, според който страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави, сключвайки при това договори, които не са уредени като самостоятелен вид от законодателя, т.нар. „ненаименовани договори“. Имайки предвид клаузите, съдържащи се в т.1, 8, 9 и 10 на договора от 12.06.1991г., следва да се приеме, че страните са сключили именно такъв особен вид договор, с който не само уреждат отношенията си към момента на сключването му, но постигат съгласие и за начина, по който ще бъдат уредени отношенията им след завършване на строителството, което дава основание договорът да бъде определен като предварителен.
Неправилно също така въззивният съд е приел, че на дружеството не може да бъде признато качеството „добросъвестен подобрител“ по причина, че не е установено владението да му е било предадено в изпълнение на задължението на общината да прехвърли собствеността.
Както вече беше отбелязано, допустимо е сключването на предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на окончателен договор, различен от договора за покупко-продажба. В случая праводателят на СО е поел задължение да отстъпи на праводателя на „Люлин инженеринг“ООД правото на строеж за изградения обект, ако в съответствие с уговореното в т.8 не бъде регистрирано търговско дружество за съвместна експлоатация на супермаркета /т.10 от договора/, което по своята същност представлява обещание за прехвърляне на собствеността, доколкото след завършване на строителството сградата се прехвърля отделно от земята, върху която е построена заедно с правото на строеж. Действително владението е било предадено на праводателя на „Люлин инженеринг“ООД с цел извършване на строителството, но, както вече беше отбелязано по-горе, уговорките и действията на страните при сключване и изпълнение на договора, следва да бъдат тълкувани с оглед крайната му цел, действителната воля на страните, обичаите в практиката и добросъвестността.
И след като владението върху имота е предадено на праводателя на дружеството с цел изпълнение на договора в неговата цялост до постигане на крайната му цел /регистриране на дружество за съвместна експлоатация на обекта или прехвърляне на собствеността върху този обект/, следва да му бъде признато качеството на лице, което е извършило подобренията със знанието и съгласието на собственика на терена“, т.е. на добросъвестен подобрител, който е извършил строителството, разчитайки на поетото от съконтрахента му при сключването на договора обещание построеното да бъде използвано за осъществяване на съвместна дейност, респ. да му бъде прехвърлено правото на собственост върху него. И тъй като поетото насрещно задължение не е изпълнено, а доколкото сградата е прехвърлена на трето лице, то изпълнението му е и невъзможно, следва да бъде признато правото на дружеството да получи стойността на извършените подобрения в размер на 65919.59лв.
За неоснователен следва да се приеме доводът на ответника, че от тази сума следва да бъде приспаднато дължимо от дружеството обезщетение за ползване, обозначено в отговора на исковата молба като „наем“.
Както беше отбелязано по-горе, на дружеството следва да бъде признато качеството „добросъвестен подобрител“ на основание чл.70, ал.3 ЗС, в който случай приложение намира разпоредбата на чл.71 ЗС, съгласно която добросъвестният подобрител има правото да се ползва от вещта и да получава добивите от нея до предявяването на иска за връщането ?. В случая иск за връщане на вещта срещу „Люлин Инженеринг“ ООД не е бил предявяван. Предаването е извършено доброволно на 12.06.2016г. Обстоятелството, че дружеството е предало вещта след заплащане от страна на СО на сумата от 431 280лв., представляваща част от претендираната общо стойност на подобренията в размер на 497200лв. би могло да обоснове извод за извършено извънсъдебно прихващане само при условие, че насрещното вземане на СО /обезщетение за лишаване от ползване/ действително съществува. С оглед разпоредбата на чл.71 ЗС обаче не може да се приеме, че собственикът на сградата може да претендира от добросъвестния подобрител обезщетение за лишаване от ползването на вещта до предявяването на претенцията за нейното връщане по съдебен ред.
По реда на чл.293, ал.2 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено като неправилно и вместо това спорът бъде решен по същество, като Столичната община бъде осъдена на основание чл.70, ал.3 ЗС във вр. с чл.72 ЗС сумата от 65919.59лв., представляваща незаплатената част от увеличената стойност на имота в резултат на извършените подобрения.
С оглед изхода на спора на основание чл.78, ал.1 ГПК в полза на „Люлин Инженеринг“ ООД следва да бъде присъдена сумата 5385.50лв., представляваща направените по делото разноски.
По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивното решение №249/25.01.2018г., постановено от Софийски апелативен съд, ГО, 8 състав по в.гр.д.№3389/2017г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Столична община, с адрес [населено място], [улица], на основание чл.70, ал.3 ЗС във вр. с чл.72 ЗС да заплати на „Люлин Инженеринг“ ООД с ЕИК 010147246, с адрес [населено място],[жк], [жилищен адрес] сумата от 65919.59лв. /шестдесет и пет хиляди деветстотин и деветнадесет лева и 59ст./, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 13.07.2016г. до окончателното изплащане, както и на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 5385.50лв. /пет хиляди триста осемдесет и пет лева и 50ст./, представляваща направените по делото разноски.
Решението е окончателно.
Председател:
Членове: