ЗДДС – чл. 3;чл. 45, ал. 1; чл. 45, ал.5, т.1; чл. 46, чл. 95, ал. 1, чл. 96, ал.1;
ЗДДФЛ – чл. 13, ал. 1, т. 1; чл. 13, ал. 5; чл. 26, ал. 1 и ал. 7;
ТЗ – чл. 1; чл. 286, ал. 2; чл. 287;
ОТНОСНО: Данъчно третиране на доставка на земя – УПИ, извършванa от физическо лице;
Съгласно визираната фактическа обстановка в горепосоченото запитване, като физическо лице притежавате 38 броя парцели в регулация, които сте придобили като физическо лице чрез покупка преди повече от пет години. Към настоящия момент възнамерявате да ги продадете. В тази връзка сте поставили следните въпроси:
1. Какви данъци трябва да платите?
2. Освободени ли са 1-2 броя от парцелите от данък и ако да кои /първите 2 продадени/?
3. Ако визираните по-горе парцели са освободени от данък при продажбата, следва ли също да се декларират с годишната декларация?
4. Ако продадете земеделска земя през текущата година, дължите ли някакъв данък и трябва ли да се декларира тази продажба?
Във връзка с така поставените от Вас въпроси в запитването, изразяваме следното принципно становище.
По Закона за данък върху добавената стойност:
Този закон урежда облагането с данък върху добавената стойност.
На основание чл.3, ал.2 от материалния закон, независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Съгласно чл.3, ал.1 от ЗДДС данъчно задължено е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. От употребения израз „всяко лице” следва, че в кръга на задължените лица попадат и физическите лица, като е достатъчно извършваната от тях дейност да отговаря на критериите за независима икономическа дейност и да не попада в изключенията на ал.3 на същата разпоредба. От значение е конкретната дейност дали е извършвана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него. Без значение за целите на облагането с данък върху добавената стойност е кога е придобито или по какъв начин съответното имущество.
Видно от чл.95, ал.1 от материалния закон, на регистрация по същия подлежи всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната и извършва облагаеми доставки на стоки и/или услуги по чл.12 от с.з.
Облагаемият оборот за целите на задължителна регистрация по чл.96, ал.1 от Закона за данък върху добавената стойност се определя на основание ал.2 на същата правна норма, а именно: това е сумата от данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка на данъка; доставките на финансови услуги по чл.46 от закона и доставките на застрахователни услуги по чл.47 от с.з.
По смисъла на чл.45, ал.1 от Закона за данък върху добавената стойност, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. Тази норма не се прилага по отношение на прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, съгласно разпоредбата на чл.45, ал.5, т.1 от Закона. Режимът на чл.45 от този нормативен акт е приложим относно физическите лица, само в случаите в които, прехвърлянето на правото на собственост върху този имот представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл.3 от с.з.
Единствено, в случай, че продажбата на недвижим имот се извършва инцидентно, а не се осъществява редовно или по занятие срещу възнаграждение, същата не може да се квалифицира като независима икономическа дейност по смисъла на чл.3, ал.2 от Закона. Такава сделка попада извън обхвата на закона за данък върху добавената стойност и третирането й като облагаема или необлагаема е без правно значение от гледна точка на облагането й с данък върху добавената стойност.
Следователно в случая на Запитването, за да сте данъчно задължено лице за целите на облагане с данък върху добавената стойност, следва да се изясни дали извършваната от Вас дейност като физическо лице може да се третира като независима икономическа дейност. В тази връзка, считаме, че продажбата на урегулирани поземлени имоти, които са посочени като 38 броя в запитването, в рамките на дванадесет месеца, не може да се квалифицира като инцидентна доставка от страна на физическото лице. Поради което, считаме, че продажбата на визираните в горецитираното запитване недвижими имоти – урегулирани поземлени имоти, от физическото лице представлява независима икономическа дейност по чл.3, ал.2 от Закона. За тази си дейност, същото се явява данъчно задължено лице на основание чл.3, ал.1 от ЗДДС, и във връзка с разпоредбата на чл.45, ал.5, т.1 от с.з., доставките на съответните недвижими имоти ще формират облагаем оборот за целите на регистрация по чл.96, ал.1 от материалния закон във връзка с ал.2 на същата правна норма. Всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лева или повече за период не по – дълъг от последните дванадесет месеца преди текущия месец е длъжно в 14 – дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по ЗДДС.
По Закона за данъците върху доходите на физическите лица:
На основание чл. 13, ал.1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години. В конкретния случай, според описаната в писмото Ви фактическа ситуация, възнамерявате да продадете 38 броя урегулирани поземлени имота и в тази връзка поставяте въпроса: Следва ли да бъдат признати за необлагаеми доходите, придобити през данъчната година на до два недвижими имота и в каква последователност?
Предвид нормата на чл. 13, ал. 5 от ЗДДФЛ, разпоредбите на ал. 1, 2 и 4 на чл. 13 от същия закон, не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон /ТЗ/, включително като едноличен търговец.
Това е така, тъй като дефинирането на едно физическо лице като търговец не се обвързва единствено с наличието или липсата на регистрация по реда на ТЗ. Ако физическото лице осъществява търговски сделки, не е от значение дали то е манифестирало или не участието си в тях като едноличен търговец: сделките го определят като такъв, а не то определя сделките като търговски. Обективният критерий тук са извършените действия, а не – кой ги извършва.
Търговското качество на физическото лице следва да се разглежда с оглед характера на извършваните от него сделки и услуги. Тази теза се съдържа и в данъчния закон: на основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, ако физическото лице е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец, доходите от стопанската му дейност се облагат по реда на глава пета, раздел II от закона, т.е. смятат се за доходи от стопанска дейност като едноличен търговец.
Иначе казано, дейността Ви следва да се третира като присъща за търговец по смисъла на Търговския закон /ТЗ/. Според чл. 286, ал. 2 от ТЗ, търговски са и сделките по чл. 1, ал. 1 независимо от качеството на лицата, които ги извършват. В чл. 1, ал. 1, т.14 на ТЗ попада ипокупката на недвижими имоти с цел продажба, какъвто е и конкретния случай.
От описаната в запитването фактическа ситуация става ясно, че имотите не са наследствени, а са закупени преди повече от пет години. Тези обстоятелства, както и значителният брой на тези имоти са в подкрепа на това, че продажбата им следва да се разглежда като търговска сделка по смисъла на ТЗ /вж. чл. 286 и 287 от ТЗ/. Може да се каже, че в този смисъл е и трайната съдебна практика по аналогични казуси /вж. Решение № 1490/31.01.2013 г. и Решение № 6413/08.05.2012 г. на ВАС/.
Предвид изложеното, считам, че доходите от продажбата на изброените в запитването Ви 38 бр. недвижими имота следва да се третират като доходи от стопанска дейност на търговец и съответно да се облагат по реда на чл. 26 от ЗДДФЛ, на основание чл. 26, ал. 7 от същия закон.
На основание чл. 26, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане /ЗКПО/ данъчна печалба.
Относно четвъртия въпрос от Вашето запитване:
Продажбата на земеделска земя през текущата година ще бъде ли облагаема с данък и следва ли да се декларира?
Тъй като не представяте конкретна фактическа обстановка и в запитването Ви не се съдържат данни относно годината и начинът на придобиване на тази земя, отговорът на въпроса ще бъде принципен, съобразно действащото законодателство:
Както по-горе бе споменато, в чл. 13, ал. 1 отЗДДФЛ са обхванатидоходите, които са необлагаемипо смисъла на този закон. Тъй като в конкретния случай е поставен въпрос свързан с продажба на недвижим имот, имайте предвид нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б” от същия закон, според която не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на: до два недвижими имота, както иселскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата напродажбата или замянатаса изминали повече от 5 години.
В конкретния случайза да се отговори на въпроса Ви подлежи ли на облагане доходът, който ще придобиете от продажбата наземеделска земя, е от съществено значениеопределянето надатата на придобиване от Ваша страна на тази земеделска земя.Ако към датата на продажбата йса изминалиповече от 5 години от датата на придобиването, доходът от тази сделка не подлежи на облагане предвид разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б” от ЗДДФЛ и съответно не подлежи на деклариране с годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ /съгл. чл. 52, ал. 1, т. 3/. В случай, че за придобития доход не е приложима разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б” от ЗДДФЛ, доходът който сте придобили подлежи на облагане и деклариранев приложение № 5 към годишната данъчна декларация по чл. 50 от закона.
На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
В случай, че продажбата на земеделска земя не е инцидентна сделка, а може да се разглежда като независима икономическа дейност, то за тази продажба е приложима разпоредбата на чл. 13, ал. 5, във връзка с чл. 26 от ЗДДФЛ, които по-горе беше коментирано.