ОТНОСНО: Данъчно третиране и документиране на получен депозит по договор за наем на недвижим имот по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)
В Дирекция ОДОП …. постъпи Ваше запитване с вх. № 96-00-306 от 09.12.2019 г., относно данъчното третиране и документирането на получен депозит по договор за наем на недвижим имот по смисъла на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).
Съгласно изложената фактическа обстановка, представляваното от Вас юридическо лице сключва договор за отдаване под наем на недвижим имот, като в същия е заложено, че наемателят е длъжен да заплати депозит в размер на един месечен наем – сумата от 23 469,96 лева без данък върху добавената стойност (ДДС). Наемателят е заплатил депозита без данъка и не желае да му бъде издадена фактура с ДДС (общата сума на фактурата е 28 163,95 лева с ДДС). Сметката на наемодателя, по която е постъпила сумата по депозита, е разплащателна и дружеството ползва тази сума за оперативни нужди.
В тази връзка е поставен следният въпрос:
Трябва ли наемодателят да издаде фактура с включен в нея ДДС, като изисква от наемателя заплащането на остатъка от фактурата или, ако не, какъв документ трябва да бъде издаден и на каква стойност?
Предвид изложената в запитването фактическа обстановка, поставеният въпрос и относимата нормативна уредба в областта на данъка върху добавената стойност, изразявам следното принципно становище:
Съгласно чл.9 от Закона за задълженията и договорите, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Предварителните плащания като задатък, капаро, предплата, депозит и други подобни, извършени във връзка с бъдещи доставки, имат различни облигационно-правни функции: потвърдителна, гаранционна и обезщетително-наказателна. Независимо от изложеното до тук, разгледани в данъчно-правен аспект, предварителните плащания биха могли да имат и характер на частично авансово плащане, и като такива биха могли да обуславят изискуемост на данъка, в случай, че доставката, по повод на която е извършено плащането, е облагаема.
За данъчното третиране на предварителното плащане под формата на „депозитна гаранция“ е необходимо да се установи дали е налице конкретна доставка на услуга по смисъла на чл.9 от Закона за данък върху добавената стойност, насрещна престация за която се явява предварителното плащане. Само при наличието на ясно идентифицирана доставка, по която извършеното предварително плащане представлява насрещна престация, следва да се приеме, че е налице авансово плащане по (облагаема) доставка.
Според основните принципи на гражданското право всяка една от страните по договор е длъжна да го спазва и изпълнява. Задължението за спазване на договора не произтича от сключването на друго споразумение за тази цел. Задължението за изпълнение на договора не зависи и от евентуален депозит, гаранция, обезщетение, неустойка или задатък, а произтича от самия договор.
Предвид обстоятелството, че задължението за доставка произтича от самия договор за доставката, а не от платения депозит, не е налице пряка връзка между доставената услуга и получената насрещна престация под формата на „депозитна гаранция“.
В този смисъл е и изразеното становище с изх. № 91-00-141 от 08.06.2012 г., издадено в допълнение на становище с изх. № 91-00-1 от 05.01.2009 г. на изпълнителния директор на Националната агенция за приходите, изясняващо данъчното третиране по материалния закон на предварителните плащания в зависимост от възможността да бъде идентифицирана конкретна доставка на стока или услуга, насрещна престация за която се явява предварителното плащане. В същото е указано, че когато заплащането на сумата не може да бъде определено като насрещна престация към конкретна облагаема доставка, същото не може да се третира като плащане за доставката и не обуславя изискуемост на данъка за размера на самото плащане.
Предвид изложеното до тук и отчитайки обстоятелството, че в приложеното към горецитираното запитване копие на част от договора за наем е предвидено с тази депозитна гаранция да бъдат прихванати разходите за констатирани повреди на наетия имот при прекратяването на договора, т.е., евентуални бъдещи задължения по повод на доставка, като прихващането е само способ за погасяването на насрещното вземане, без да се променя факта на тяхната дължимост и правната им природа, то може да се приеме, че на датата на плащането на депозита не е налице авансово плащане. В тази хипотеза, депозитната гаранция има обезпечителен характер, като служи за евентуално удовлетворяване на претенциите на доставчика при възникнали вреди от ползването на имота, или при прекратяването на договора бъде върната на наемателя.
В случай, че посочената в приложения договор „депозитна гаранция“ бъде използвана и не бъде върната поради неспазване на поети задължения по договора, то същият би могъл да се определи като плащане на неустойка. На основание чл.26, ал.2, изречение второ от Закона за данък върху добавената стойност, размерът на „гаранционния депозит“ няма да се определи като данъчна основа или част от такава.
В заключение на изложеното по-горе, следва да имате предвид, че платеният депозит ще се счита за авансово плащане (цялостно или частично) по облагаема доставка от момента, в който са налице условията същият да бъде използван (приспаднат), съгласно сключения договор във връзка с облагаема доставка, преди да е възникнало данъчно събитие по ЗДДС.
В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК, съгласно която, когато задълженото лице действа съобразно писмени указания от министъра на финансите, орган по приходите или публичен изпълнител, които впоследствие се окажат незаконосъобразни, начислените лихви вследствие на действията съобразно дадените указания не се дължат, а определената от закона санкция не се налага.