Облагане на доход от продажба на недвижим имот в Република България, собственост на чуждестранни физически лица.

№ 26-Б-172
Дата: 24.10.2018 год.
ЗДДФЛ, чл. 13;
ЗДДФЛ, чл. 37, ал. 1, т. 10;
ЗДДФЛ, чл. 37, ал. 3;
ЗДДФЛ, чл. 37, ал. 7;
ЗДДФЛ, чл. 58, ал. 1;
ЗДДФЛ, чл. 75.

ОТНОСНО: Облагане на доход от продажба на недвижим имот в Република България, собственост на чуждестранни физически лица.

Във Ваше писмено запитване, постъпило в Централно управление на Националната агенция за приходите (ЦУ на НАП) и заведено с вх. №26-Б-172 от 02.08.2018 г., е изложена следната фактическа обстановка:
Запитването е относно чуждестранните физически лица ………… , ……………. и ………………. , които са клиенти на Вашата агенция за недвижими имоти във връзка с продажбата на техен недвижим имот. Посочили сте, че въпросният недвижим имот е придобит през 1999 г. от ………………. – съпруг на ………… и баща на ………. и ………. за 1……. лв. и сега се продава на по-висока цена. След смъртта на ……… неговите наследници наследяват имота, като ………….. притежава 1/2 част като СИО и 1/6 по наследство, а ……. и …………… притежават по 1/6 част от имота по наследство.
Във връзка с изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:
1. Какво е данъчното третиране на доходите от продажбата на недвижимия имот?
2. В случай че доходите подлежат на облагане, възможно ли е чуждестранните физически лица да ползват разпоредбите на Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане (СИДДО) между България и Украйна и да не плащат данък в България, или е необходимо да се внесе данък в България и в Украйна да се представят удостоверения за внесения данък?

Предвид изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите изразявам следното становище по направеното запитване:

На основание чл. 37, ал. 1, т. 10 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) доходите от продажба, замяна и друго възмездно прехвърляне на недвижимо имущество от източник в България се облагат с окончателен данък, независимо от обстоятелствата по чл. 13, когато са начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица и не са реализирани чрез определена база в страната. Окончателният данък се определя върху положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи в съответствие с чл. 37, ал. 3 от ЗДДФЛ. По отношение на документално доказаната цена на придобиване на имуществото се прилагат разпоредбите на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ.
В чл. 37, ал. 7 от ЗДДФЛ е предвидено, че не се облагат с окончателен данък доходите по чл. 37, ал. 1, освободени от облагане по чл. 13, когато са начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава – членка на Европейския съюз, или в друга държава – членка на Европейското икономическо пространство.
Следователно, тъй като разпоредбите на чл. 13 от ЗДДФЛ, касаещи необлагаемите доходи, не са относими към чуждестранните физически лица, местни за данъчни цели на Украйна, доходите от продажбата на недвижимия имот ще подлежат на облагане с окончателен данък по реда на чл. 37 от ЗДДФЛ, като данъчно задължени лица са собствениците на имуществото в съответствие с притежаваните от тях идеални части.
На основание чл. 75 от ЗДДФЛ, когато в данъчна спогодба или в друг международен договор, ратифициран от Република България, обнародван и влязъл в сила, се съдържат разпоредби, различни от разпоредбите на този закон, прилагат се разпоредбите на съответната данъчна спогодба или договор.
Облагането на печалби от прехвърляне на недвижимо имущество се урежда от чл. 13, ал. 1 от СИДДО между България и Украйна, чиято разпоредба гласи, че печалбите на местно лице на едната договаряща държава от прехвърляне на недвижимо имущество, посочено в чл. 6 и намиращо се в другата договаряща държава, подлежат на облагане с данък в тази друга държава. Това означава, че доходът на местни лица на Украйна, реализиран от прехвърляне на недвижимо имущество, намиращо се на територията на България, следва да се облага в България.
Правилото, залегнало в СИДДО, е, че печалбите от прехвърляне на недвижимо имущество подлежат на облагане в държавата, в която то се намира. Въпросният имот попада в обхвата на термина „недвижимо имущество“, дефиниран в чл. 6, ал. 2 от СИДДО.
При възникнало двойно данъчно облагане, методът за избягване на двойното данъчно облагане се предоставя от държавата на местното лице, в случая Украйна. В СИДДО между България и Украйна е предвиден методът на обикновения данъчен кредит, който дава право на местното лице на Украйна да приспадне от своето данъчно задължение в Украйна данъка, платен в България.
В съответствие с чл. 58, ал. 1 от ЗДДФЛ удостоверение по образец за внесен по реда на ЗДДФЛ данък от чуждестранно физическо лице се издава по искане на лицето. Искането се подава в териториалната дирекция на Националната агенция за приходите, в която е подадена или подлежи на подаване данъчната декларация по чл. 50 или по чл. 55 от ЗДДФЛ.

зАМ. Изпълнителен Директор на НАП:
(АЛ. ГЕОРГИЕВ)

5/5

Вашият коментар