ОТНОСНО: Облагане на доходи от отдадени под наемобщи части на етажната
собственост.
В дирекция ОДОП …… постъпи Ваше запитване препратено ни по компетентност от ТД НАП ……, офис ….. с вх. № 20-21-34/30.03.2017 г.
Описвате следната фактическа обстановка: Домоуправител сте на сграда от 24 апартамента. На общо събрание на етажната собственост сте взели решение да отдавате под наем общи части на сградата – гаражи . Посочвате, че досега полученият наем от общите части е деклариран като доход от домоуправителя към съответната година. На свой ред като избран такъв и Вие сте поискали да декларирате този доход с подаване на ГДД от Ваше име, но служители на НАП са обяснили, че това не е законосъобразно и не следва да декларирате дохода от наем с Вашата ГДД.
Задавате въпроса:
Как следва да се декларира полученият доход от наем на общите части на етажната собственост?
След разглеждане на запитването и относимата нормативна уредба, изразявам следното становище:
В запитването не сте посочили формата на управление на етажната собственост, в допълнителен разговор уточнявате, че формата на управление е „Общо събрание“.
Съгласно чл. 9 от Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ формите на управление на етажната собственост са общо събрание или сдружение на собствениците. Видно от разпоредбите на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/, управителният съвет и етажната собственост не са страна /субект/ в административния процес, респективно не са и задължените лица, съответно в текстовете на ЗУЕС и Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост, те също не са посочени като такива.
В този смисъл, при възмездно предоставяне за ползване на помещения, пространства или части от тях, които са в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците, получатели на дохода са отделните собственици.
В чл. 41 от Закона за собствеността /ЗС/ е посочено, че всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание. Дяловете на отделните собственици в общите части, са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост /чл.40 от ЗС/. В този смисъл, при възмездно предоставяне за ползване на помещения, пространства или части от тях, които са общи части на сградата, получатели на дохода са отделните собственици на общите части.
На основание чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ, доходът се смята за придобит от физическите лица и когато по тяхно нареждане или по споразумение между тях и платеца, плащането или престацията са получени от трето лице /например домоуправителя на етажната собственост/.
За целите на данъчното облагане и реда за деклариране е важно, да се уточни кои са лицата наематели. Дали те са юридически лица, ЕТ, самоосигуряващи се лица или са физически лица несамоосигуравящи се.
Ако Вашите наематели са ЮЛ, ЕТ или самоосигураващо се лице, тогава следва да имате предвид, че в съответствие с извършените промени в ЗДДФЛ, считано от 01.01.2012г. при изплащане на доходи от наеми от предприятие и самоосигуряващо се лицее относимановата разпоредба на чл. 38, ал. 12 от ЗДДФЛ. С тази норма е регламентирано, чедоходите от наем или друго възмездно предоставяне на имущество в режим на етажна собственост с форма на управление «Общо събрание» на собствениците, начислени/изплатени от предприятия и самоосигуряващи се лица се облагат с окончателен данък. При тези промени в закона за предприятията вече не съществува задължение за издаване на сметки за изплатени суми и служебни бележки по чл. 45, ал. 4 от ЗДДФЛ. От своя странафизическите лица, получили доход само от наем на общи части на етажна собственост, няма да са длъжни да подават годишни данъчни декларации по чл. 50 от ЗДДФЛ /чл. 52, ал. 1, т. 4/.
При облагане с окончателен данък на доходите от наем и друго възмездно предоставяне на имущество в режим на етажна собственост, не се приспадат разходи за дейността /10 на сто/, тъй като дължимият данък се определя на база брутната сума на начисления/изплатения доход.
Необходимо е да имате предвид, че когато платецът на доходите от наем не е предприятие или самоосигуряващо се лицевсеки собственик /наемодател/ е данъчно задължен за доходите, получени от отдаване под наем на недвижимо имущество, съразмерно на идеалната му част, поради което следва да подава годишна данъчна декларация по реда на чл. 50, ал. 1 ЗДДФЛ за разпределения му доход от получения наем, а не управителният съвет, респективно домоуправителят, от името на всички членове на етажната собственост. Наемодателите физически лица следва да плащат авансов данък и да подават декларация по чл.55 от закона, като срокът е до края на месеца следващ тримесечието на получаване на дохода / 67, ал. 1 от ЗДДФЛ/. За последно тримесечие авансов данък не се дължи и декларация не се подава.
Уточняване на качеството на лицата наематели би следвало да става между страните с оглед правилното определяне на данъчно задължените лица, размерът на данъка, подаване на декларации и други действия, изискуеми от закона.
‘