Относно: Определяне на данъчна основа при продажба стара сграда, която е третирана като облагаема доставка по смисъла на ЗДДС.
В Дирекция ”ОУИ” – ……. постъпи писмено запитване с вх. № ………/11.04.2011 г., относно определяне на данъчна основа при продажба стара сграда, която е третирана като облагаема доставка по смисъла на ЗДДС.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка: Дружество, регистрирано по ЗДДС, продава на свързано лице недвижим имот – стара сграда /година на придобиване – 2004 г. /за сумата от 88 103,94 лв. с включен ДДС, която е платена по банков път. Сградата е придобита на стойност 80 000 лв. с включен ДДС. Данъчната оценка на имота е в размер на 127 258, 40 лв., нотариалната такса – 785,02 лв. без ДДС, 132,50 лв. – такса вписване и 3181,46 – данък при придобиване на имущество. Размерът на данъците и таксите са за сметка на купувача.
Зададени са следните въпроси:
1. Какъв е размера на дължимия данък?
2. Как следва да бъде оформена фактурата, която трябва да се издаде на купувача?
В отговор на поставеният от Вас въпрос, изразяваме следното становище:
Съгласно предложение първо на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. На основание чл. 26, ал. 3, т. 1 от ЗДДС, данъчната основа по ал. 2 се увеличава с всички други данъци и такси, в т.ч. акциз, когато такива са дължими за доставката.
Видно от гореизложеното, включването на дължимите във връзка с доставката данъци и такси е обусловено единствено от тяхната дължимост във връзка с доставката, без да е поставено в зависимост от обстоятелството кое е лицето – платец съгласно закона или договорните отношения между страните по сделката. Така, съгласно изричното правилоначл. 15 от ППЗДДС данъците и таксите по Закона за местните данъци и такси се включват в данъчната основа на доставките, за които те са дължими. Съгласно разпоредбатана чл. 44 от ЗМДТ обект на облагане с данък са имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти, ограничените вещни права върху тях и моторните превозни средства, придобити по възмезден начин.
На основание чл. 18 от Закона за задълженията и договорите, договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. По силата на чл. 4, б. “а“ от Правилника за вписванията нотариалният акт подлежи на вписване в Службата по вписванията – Агенцията по вписванията, по местонахожданието на недвижимия имот. За вписването е дължима такса по силата на чл. 4, б. “в“ от Закона за държавните такси, чийто размер е определен в разпоредбата на чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
Както беше отбелязано по-горе, сделките с недвижими имоти е необходимо да бъдат извършени в изисканата от ЗЗД форма – нотариален акт. Съгласно разпоредбата на чл. 85 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност /ЗННД/, нотариални такси се събират за извършване на нотариални действия и извършване от нотариус на други действия. Размерът на дължимите такси за конкретния случай е посочен в раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
Тъй като доставката на недвижим имот е между свързани лица следва да имате предвид особените случаи при определяне на данъчната основа, които са посочени в чл. 27 от закона. На основание чл. 27, ал. 3, т. 1 от ЗДДС данъчната основа е пазарната цена при доставки между свързани лица.
Съгласно чл. 53, ал. 1 от ППЗДДС, размерът на данъка за всяка доставка се определя по следната формула:
Д = (ДО x ДС) / 100 , където:
Д е размерът на данъка за конкретната доставка;
ДО – данъчната основа на конкретната доставка;
ДС – съответната данъчна ставка.
Гореизложеното, може да бъде представено математически:
КЦ = ДО + Д, където:
КЦ – крайна цена;
ДО – данъчна основа;
Д – размерът на данъка за конкретната доставка.
ДО = УЦ + МД + НТ+ ТВ, където:
УЦ – уговорена цена;
МД – местен данък /данък при придобиване на имущество/
НТ – нотариална такса;
ТВ – такса вписване.
КЦ = (УЦ + МД + НТ + ТВ) + (УЦ + МД + НТ + ТВ) х 20 / 100
88103,94 = (УЦ + 3181,46 + 785,02 + 132,30) + (УЦ + 3181,46 + 785,02 + 132,30) х 20 / 100
Във фактурата следва да се впишат:
– уговорена цена – 69 321,17 лв.;
– данък при придобиване на имущество по възмезден начин /местен данък/ – 3181,46 лв.;
– нотариална такса – 785,02 лв.;
– такса вписване – 132,50 лв.;
– данъчна основа – 73 420,15 лв.;
– данъчна ставка – 20 % и начислен ДДС – 14684,03 лв.
– сума за плащане – 84 005,20 лв., при условие, че местния данък, нотариалната такса и такса вписване са за сметка на купувача. При условие, че същите са за сметка на продавача, сумата за плащане следва да е в размер на 88104,18 лв.
По отношение на издадената фактура във връзка с доставката следва да са спазени изискванията на чл. 114 от ЗДДС, като следва да се отбележи, че ал. 1 , т. 14 от същата правна норма изрично допуска сумата за плащане да се различава от сумата на данъчната основа и данъка.
Следва да имате предвид, че при доставки между свързани лица, какъвто е конкретния случай е приложима разпоредбата на чл. 27, ал. 3, т. 1 от ЗДДС и за целите на правилното определяне на дължимият ДДС, данъчната основа не може да бъде по-ниска от пазарната цена
‘