Изх. №М-24-31-100
Дата:14.03.2014 год.
ЗДДС, чл. 26, ал. 2;
ППЗДДС, чл. 84.
Относно: прилагане на разпоредби на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) по отношение на наемен договор, относно действителността на който между доставчик и получател е налице правен спор
В Протокол …………….. на ТД на НАП ……….., изпратен от Дирекция ОДОП ….. и постъпил в ЦУ на НАП с вх. № …………… е изложена следната фактическа обстановка:
При извършена проверка на дружество – наемодател относно платени от дружество-наемател суми с основание “вноски за наем”, за които от страна на дружеството – наемодател са издадени документи – известие/сметка по чл. 84 от Правилника за прилагане на Закон за данък върху добавената стойност (ППЗДДС) с предмет – обезщетение за месеците април – ноември 2012 г. е установено, че на 03.04.2002 г. между двете дружества е сключен договор за наем за срок от 10 години. С анекси към договора, срокът е продължен до 2016 г. Наетите от дружеството – наемател помещения са преотдадени под наем на трети лица. Във връзка с неизпълнение на определени клаузи от договора по иск на дружеството – наемател е образувано арбитражно дело № …./2009 г. и е постановено решение от ….12.2011 г. на Арбитражен съд при БТПП. С решението дружеството – наемодател е осъдено да заплати суми, представляващи неустойки по договора.
При проведено на 19.01.2012 г. Общо събрание на акционерите на дружеството – наемодател е взето решение, че сключеният договор за наем между двете дружества е нищожен. От страна на дружеството – наемодател са предприети действия за едностранно прекратяване на договора, като е изпратена нотариална покана до дружеството – наемател, връчена на 08.03.2012 г. С нотариалната покана дружеството – наемател е поканено да отстъпи собствеността и предаде владението върху имотите, предмет на договора за наем в срок до 04.04.2012 г. Нотариални покани са връчени и на третите лица – пренаематели на обектите. Изпратени са сигнали до РДНСК за извършено незаконно строителство в наетите помещения. От компетентните органи са издадени заповеди, от които е видно, че част от обектите предмет на договора за наем са незаконни, забранено е извършването на всякакви дейности в тях и е спряно захранването с ел. енергия и вода.
Дружеството – наемодател е обжалвало решение от …12.2011 г. на Арбитражен съд при БТПП пред ВКС, който с Решение № …../….02.2013 г. е отменил решението, като постановено при липса на валидно арбитражно споразумение, което да обоснове компетентността на АС при БТПП за разглеждане и решаване на спора. В мотивите на решението на ВКС са изложени и съображения за недействителност на наемното правоотношение.
В хода на проверката е установено, че за периода след 04.04.2012 г. обектите не са предадени, същите се ползват от пренаемателите, дружеството – наемател продължава да извършва плащания за наем, а дружеството – наемодател да издава документ по чл. 84 от ППЗДДС.
Подадено е заявление за медиация, на основание на което на 14.03.2013 г. между страните е сключена спогодба. Съгласно спогодбата дружеството – наемател се задължава да заплати дължима сума за потребена ел. енергия за наетите обекти, да предаде с отделен протокол фактическата власт и държането на обектите, описани в спогодбата на дружеството – наемодател, както и че няма да предявява претенции за заплащане на стойността на направените подобрения, независимо от кого са извършени и същите остават в собственост на приемащата страна, а дружеството – наемодател се задължава да подаде молба за прекратяване на образувани срещу дружеството – наемател изпълнителни дела. За предаване на обектите е съставен приемо-предавателен протокол от 14.03.2013 г.
Въпросът Ви е:
Как следва да се третират извършените плащания от дружеството – наемател:
– като възнаграждение за предоставеното право за ползване или
– като обезщетение за неоснователно ползване на обекта на основание чл. 236, ал.2 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), съгласно който ако наемателят продължи ползването на обекта, въпреки противопоставянето на наемодателя, се дължи обезщетение?
Предвид изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, изразявам следното принципно становище:
Видно от изложеното между лицата е сключен наемен договор. Във връзка с наемното правоотношение са се развили правни спорове, но считаме, че с оглед данъчното му третиране по ЗДДС следва да се приеме, че наемното правоотношение се е осъществявало до прекратяването му със сключената на 14.03.2013 г. спогодба между страните и прекратяването на ползването на обекта на същата дата.
Считаме, че данъчното третиране на правоотношението следва да бъде на доставка на услуга по предоставяне на ползването на недвижимия имот, а платената от наемателя сума следва да се третира като възнаграждение за предоставеното право за ползване. Независимо от спора между страните, по същество се касае за възмездно ползване на недвижим имот, като периодично заплащаната за ползването на имота сума е в размера на договорената наемна цена. Само в случай, че би било дължимо обезщетение над договореното възнаграждение, същото би попаднало в хипотезата на чл. 26, ал. 2,
изр. второ от ЗДДС и би било извън обхвата на закона.
Допълнителен аргумент за данъчното третиране на правоотношението като наемно е, че липсва валидно влязло в сила арбитражно или съдебно решение или друг валиден правораздавателен акт, диспозитивът на който да обуславя различно данъчно третиране, а мотивите на съдебното решение, постановено по дело, по коетоне е страна, не обвързват агенцията. Още повече, че ползването е прекратено не в изпълнение на правораздавателен акт, обявяващ нищожност на наемния договор, или постановяващ унищожаването му, а въз основа на сключената на 14.03.2013 г. спогодба между страните.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР
НА НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯ
ЗА ПРИХОДИТЕ
/СТОЯН МАРКОВ/’