ОТНОСНО: Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) относно облагането на доходи от отдаване под наем на имущество и от сделки по покупко-продажба на имоти, когато получател е чуждестранно лице
По повод Ваше запитване, постъпило в Дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика” …. с вх. № 94-00-39 от 28.03.2018 г., Ви уведомявамследното:
В запитването посочвате, че над 15 години живеете в Кралство Испания, както и че пребивавате там през по-голямата част от годината. Посочвате, че центърът на жизнените Ви интереси е в Испания. В РБългария имате постоянен адрес и жилище, което ще започнете да отдавате под наем. Възнамерявате също да извършвате и сделки по покупко-продажба на имоти.
Задавате следните въпроси:
1. Как следва да се декларират доходите, придобити от така посочените дейности: като доходи на местно или чуждестранно лице?
2. Какви са сроковете за деклариране и какви документи се прилагат към годишната данъчна декларация (ГДД)?
3. Следва ли тези доходи да се декларират и в Испания?
С оглед описаната фактическа обстановка и приложимото законодателство изразявам следното становище:
С оглед, че посочвате за център на жизнените Ви интереси Испания, както и обстоятелството, че престоят Ви там е над 15 години, следва да се считате за чуждестранно лице за целите на данъчното облагане.
Чуждестранните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България.
От източник в Република България са доходи от наем или друго предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, начислени/изплатени от местни лица, от търговски представителства, както и от място на стопанска дейност или определена база в Република България.
Доходите от използване, продажба, замяна или друго прехвърляне на недвижимо имущество, включително на идеална част или ограничено вещно право върху него, намиращо се на територията на страната, също са от източник в страната.
За доходите от наем следва да имате предвид, че същите са облагаеми с окончателен данък по чл.37, ал.1, т.4 от ЗДДФЛ. В зависимост от лицата наематели, декларирането на дохода и заплащането на данъка се извършва по различен начин.
При условие, че отдавате имота под наем на юридическо лице, едноличен търговец, предприятие или на самоосигуряващо се лице, следва да ги информирате, че сте чуждестранно лице. Също следва да ги уведомите, че имота е семейна общност и получател на дохода сте не само Вие, но и съпругата Ви. При този случай платецът е длъжен да удържи данъка и да подаде декларация по чл.55 от ЗДДФЛ. Вие не сте задължени при тази хипотеза да подавате ГДД, освен ако не искате да ползвате правата по чл.37а от закона. Чуждестранно физическо лице, което е местно лице за данъчни цели на държава – членка на Европейския съюз, или на друга държава – страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, има право да избере да преизчисли окончателния данък за доходите по чл. 37. Когато чуждестранното лице избере да преизчисли окончателния данък, преизчислението се извършва за всички придобити от лицето доходи през годината, подлежащи на облагане с окончателен данък по чл. 37. Изборът за преизчисляване на окончателния данък по чл. 37 се упражнява чрез подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50. В данъчната декларация се включват и всички други доходи, подлежащи на деклариране от чуждестранното физическо лице. Преизчисляването дава възможност да се определи облагаем доход от наем по реда на чл.31от ЗДДФЛ и да се намали придобития доход с 10% разходи. При облагането на чуждестранните лица с окончателен данък се облага брутният доход. Поради това законът е предвидил тази възможност за чуждестранните лица – местни на страна членка на ЕС или на друга държава – страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство.
При условие, че отдавате под наем жилището на физически лица, тогава задължението за подаване на декларация по чл.55 е ваше. Декларацията се подава от физическото лице, придобило дохода, когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данъка, освен в случаите по чл. 67, ал. 4. Когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данък, данъкът по чл. 43, 44 и 46 се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.
С оглед, че имотът, който ще отдавате под наем е семейна общност, следва и съпругата Ви да подава също декларация по чл.55 от ЗДДФЛ за ? от дохода.
За доходите, които ще реализирате от дейност по покупко-продажба на имоти, трябва да имате предвид, че същите подлежат на облагане в Р България.
Тук следва да се разгледат две хипотези.
При условие, че дейността включва редовни сделки по занятие и покупко-продажбите са три и повече сделки за дванадесет месечен период, тогава Вие следва да декларирате и отчитате дохода като търговец, независимо, че нямате регистрация като едноличен търговец (ЕТ).
Съгласно Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане с Кралство Испания чл.6, печалбите на предприятие на едната договаряща държава се облагат само в тази държава, освен ако предприятието извършва стопанска дейност в другата договаряща държава чрез намиращо се там място на стопанска дейност.
Съгласно изискванията на Закона за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, лицата, осъществяващи търговска дейност следва да се регистрират за тази цел. Доходите, получени в резултат на търговска дейност и подлежащи на облагане по реда на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, се декларират с ГДД, приложение № 2 и данъчната ставка е 15%. Облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане данъчна печалба, включваща и финансовия резултат от прехвърляне на предприятието на едноличния търговец без заличаване на едноличния търговец от търговския регистър.
Ако продажбите са сведени до една, две сделки и дейността не се осъществява редовно и по занятие, тогава облагането ще се извърши по реда на чл.37, ал.1, т.10 и ал.3 от ЗДДФЛ с окончателен данък. При този вид доход данъкът по чл. 46 за доходите по чл. 37, ал. 1, т. 10 – 12 и чл. 38, ал. 5 се внася по реда на чл. 67 от лицето, придобило дохода.
Следователно Вие сте данъчно задълженото лице за внасяне на данъка, като същият се декларира с декларация по чл.55 от закона.
Не се облагат с окончателен данък доходите, освободени от облагане по чл. 13 и начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава – членка на Европейския съюз, или в друга държава – членка на Европейското икономическо пространство.
По повод въпроса Ви следва ли тези доходи да се декларират в Испания, Националната агенция за приходите не е компетентна да изрази становище.
‘