Относно: Прилагане на ЗДДС.
В запитването сте изложили следната фактическа обстановка: В рамките на 12 месеца като физическо лице ще извърша следните продажби на недвижими имоти:
1. Жилищен имот, който е СИО и придобит по наследство. Сградата е построена през 1965 г.
2. Жилищен имот, който е СИО и основно жилище за семейството. Сградата е построена през 2005 г.
3. Нежилищен имот /СИО/ построен 2001 г.
4. Нежилищен имот /СИО/ построен 2001 г.
Приходите от продажбата на посочените имоти ще формират оборот от 50 000 лв.
Зададени са следните въпроси:
1. При условие, че ЕТ е регистриран по ЗДДС от 1994 г., физическото лице следва ли да се регистрира по реда на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС ?
2. Следва ли да се счита продажбата на имотите за независима икономическа дейност?
3. При продажбата на недвижимите имоти следва ли да се начислява ДДС?
В отговор на поставените от Вас въпроси, изразяваме следното становище:
Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗДДС данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея.
Легално определение на понятието „независима икономическа дейност” е дадено в чл. 3 ал. 2 от ЗДДС, според което това е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Извършването на разпоредителни сделки с недвижими имоти няма да представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, само ако се извършва еднократно, а не редовно или по занятие. Сделките ще попадат извън обхвата на ЗДДС и няма да представляват доставки по смисъла на ЗДДС. Само при такава хипотеза няма да възникне задължение за начисляване на ДДС.
В случаите, когато физическо лице извършва множество подобни сделки за получаване на редовен доход считаме, че е налице упражняване на независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС.
В случай, когато физическото лице инцидентно извърши единични сделки в качеството си на физическо лице /напр. инцидентно продава личния си автомобил или свой собствен недвижим имот/, които не могат да се квалифицират като независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, то тези сделки са извън обхвата на закона и само при такава хипотеза няма да възникне задължение за начисляване на ДДС.
Съгласно разпоредбата на чл. 94 от ЗДДС, вписването на лицата в специалния регистър за целите на облагането с ДДС е особено регистрационно производство извършвано от органите на НАП, във връзка с което регистрираните лица получават отделен идентификационен номер за целите на ДДС, пред който е поставен знакът “ВG“.
На основание § 1, ал. 1, точка 4 от ДР на ППЗДДС, идентификационен номер за целите на ДДС по чл. 94, ал. 2 от закона на регистрираните по закона лица е идентификационният номер по § 1, ал. 1, т. 1 от ДР на ППЗДДС, пред който е поставен знакът “ВG“. Ето защо, в случаите, когато физическо лице подлежи на вписване в специалния регистър по реда на ЗДДС, независимо в какво юридическо качество то осъществява независима икономическа дейност – търговец, селскостопански производител, свободна професия, частен съдебен изпълнител и т.н., за целите на облагането с ДДС, данъчно задължено лице е физическото лице и съответно физическото лице е правният субект, който подлежи на регистрация по ЗДДС.
В този смисъл е и разпоредбата на § 1, ал. 2 от ДР на ППЗДДС, според която физическите лица са длъжни да се идентифицират за целите на закона с получения при регистрацията си идентификационен номер по ДДС за всички извършвани от тях доставки, представляващи независима икономическа дейност.
За основа на идентификационния номер по чл. 94, ал. 2 от ЗДДС на физическите лица – еднолични търговци, следва да бъде използван единният идентификационен код, посочен в § 1, ал. 1, т. 1 от ДР на ППЗДДС, издаден на физическите лица с оглед на тяхната търговска правосубектност (т.е. идентификационният код, издаден във връзка с регистрацията им като еднолични търговци), съответно пред който следва да бъде поставен знакът “ВG“.
Във връзка с документирането на доставки, извършвани от физическо лице, което е вписано в търговския регистър като едноличен търговец и което е получило идентификационен номер за целите на ДДС, издаден в съответствие с действащия правен режим, следва да се отбележи, че в този случай, независимо от това в какво качество физическото лице извършва доставките, представляващи независима икономическа дейност – като търговец, земеделски производител, лице, упражняващо свободна професия или само като физическо лице, то е длъжно да издава фактура по чл. 113 от ЗДДС (освен в изрично предвидените в закона случаи, когато издаването на фактурата не е задължително) и да посочва във фактурата единствено идентификационния номер по чл. 94, ал. 2 от ЗДДС, имащ за основа идентификационният код, получен във връзка с регистрацията си като едноличен търговец.
Издадената фактура следва да съдържа реквизитите, посочени в чл. 114 от ЗДДС и чл. 78 от ППЗДДС.
Следва да имате предвид текста на чл. 86, ал. 3 от ЗДДС, съгласно който не се начислява данък при извършване на освободена доставка, освободено вътреобщностно придобиване, както и при доставка с място на изпълнение извън територията на страната.
Освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях /чл. 45, ал. 3 от ЗДДС/.
Определението за „сгради, които не са нови”, се извежда по аргумент за противното, от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. С визираната норма с дадена дефиниция за „нови сгради”, а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж” или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
Очевидно законодателят е възприел подход за определянето на характеристиката на сградите като „нови” или „които не са нови” чрез удостоверяване на етап на тяхната завършеност от оторизиран от ЗУТ орган.
Следва да имате предвид, че ако недвижимия имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност /СИО/, дохода от продажбата на същия следва да бъде разделен поравно между двамата съпрузи.
‘