В Дирекция ”ОДОП” – …………. постъпи писмено запитване с вх. № ………../04.07.2014 г., относно прилагане на ЗДДС.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка: ЧСИ следва да извърши опис и изнесе на публична продан идеални части от урегулирани поземлени имоти – 46 бр. В някои от тях има построени сгради, в други – не. Сградите не са предмет на бъдещи принудителни действия.
В запитването са зададени следните въпроси:
1. Следва ли да се спазва разпоредбата на чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС при продажба само на идеални части от УПИ, без построена в него сграда, или тази разпоредба важи само в случаите, когато продажбата е едновременно на сграда и УПИ, в което тя е построена?
2. При принудителна продажба по реда на ГПК е възможно и следва ли да се спазва разпоредбата на чл. 26, ал. 2 и ал. 3 от ЗДДС.
Съобразявайки относимата нормативна уредба, по зададените от Вас въпроси, изразявам следното становище:
Първи въпрос: Доставките, свързани със земя и сгради са регламентирани в Глава четвърта от ЗДДС. Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.
Изключение от посочената разпоредба е предвидено в чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС, съгласно който разпоредбата на чл. 45, ал. 1 от ЗДДС не се прилага по отношение на прехвърлянето на правото на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Определение е дадено в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС – “прилежащ терен“ е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м. от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
Доставките на сгради или части от тях, които не са нови и прилежащите към тях терени и учредяването и прехвърлянето на вещни права върху същите се разглеждат като отделни доставки спрямо прехвърлянето на правото на собственост върху УПИ /без прилежащия терен/ и могат да бъдат подчинени на различен режим по ЗДДС. Следвайки логиката па цитираните разпоредби, доставката на земята би била облагаема за частта на урегулирания поземлен имот, предмет на сделка, която не е прилежащ терен към “стара“ сграда /сгради/.
Поради това, въпреки, че сградата и земята в повечето случаи се посочват като един общ предмет на сделките и не се прави разграничение между прилежащ терен и останалата земя – УПИ или неурегулиран поземлен имот, за целите на ЗДДС са налице две отделни доставки:
– на сграда и прилежащ терен /или вещно право върху тях/ с един и същи режим по ЗДДС, в случай, че не е упражнено правото на избор относно режима на доставките, в резултат на който режимът на двете доставки да е различен и
– на земя – без прилежащия терен към сградата.
Относно предвиденото в чл. 45, ал. 7 от ЗДДС право доставчикът да избере регламентираните с ал. 1, 3 и 4 като освободени доставки да бъдат облагаеми, следва да се приеме, че доставчикът има право да избере за прилежащия терен режим, различен от този па сградата, към която същият е прилежащ /например: старата сграда да остане с нормативно определения режим на освободена доставка, а за прилежащия й терен доставчикът да упражни правото си на избор да е облагаема доставка, като доставката на останалата част от терена, който е УПИ/ . Този извод се налага от редакцията на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, където доставката на прилежащия терен е изброена в данъчен аспект като отделна доставка, въпреки невъзможността същият да е самостоятелен предмет на прехвърлителна сделка.
Прилежащият терен може да бъде предмет, както на освободена по реда на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, така и на облагаема доставка при упражняване правото на избор по закона.
Следва да имате предвид, че прилежащият терен, част от УПИ, към нова сграда е облагаема доставка, както по силата на чл. 45, ал. 5, т. 1 така и съгласно изричната разпоредба на т. 4 от същата разпоредба. Същевременно следва да се обърне внимание, че в т. 4 не се използва понятието “урегулиран поземлен имот“, а понятието “терен“, което би могло да се отнася към допустимо застрояване извън хипотезите на земята в строителните граници на населените места, т.е възможно е съгласно тази хипотеза предмет на облагаема доставка да бъде земя, която не е УПИ, представляваща прилежащ терен към нова сграда.
Предвид гореизложеното, доставката на идеални части от УПИ е облагаема, съгласно чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС, тъй като прилежащият терен не подлежи на самостоятелно данъчно третиране, предвид факта, че построената върху земята сграда не е предмет на доставката.
Втори въпрос: От 01.01.2011 г. е променен текста на чл. 131, ал. 1 от ЗДДС. След разпоредбата на т. 4 от посочената правна норма е добавен текст, според който “При определяне на данъчната основа чл. 27 не се прилага.“ т.е. ДО на доставките по чл. 131 от ЗДДС се определят по общия ред на чл. 26 от закона.
‘