Изх. № М-26-П-195
Дата: 06.12.2019 год.
ЗДДФЛ, чл. 11, ал. 3;
ЗДДФЛ, чл. 12, ал. 1;
ЗДДФЛ, чл. 31, ал. 1.
ОТНОСНО: Прилагане разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
Във Ваше писмо до Централно управление на Националната агенция за приходите (ЦУ на НАП) постъпило по електронната поща и заведено с вх. № М-26-П-195 от 15.07.2019 г., е изложена следната фактическа обстановка:
ЕООД извършва дейност като агенция за недвижими имоти, както и дейност по управление на недвижими имоти, които се отдават под наем. Дейността по управление на недвижими имоти включва предоставяне на услуги на наемодателите и наемателите, свързани с наемането и последващия контрол върху сключените договори за наем. Услугите включват:
* намиране на наематели и сключване на договори за наем;
* заплащане на битови сметки и такси за вход;
* заплащане на наем към наемодателите;
* изпращане на справки за дължими суми към наемателите и събирането им.
Услугата по управление на недвижим имот е оформена по следния начин:
1. Дружеството сключва с наемодател договор за отдаване под наем на негов собствен имот, който включва изброените по-горе услуги. Наемодателят упълномощава дружеството да отдава имота под наем от негово име и за негова сметка. В договора е записано, че възнаграждението за услугата е процент от наема, на който е отдаден имотът.
2. Дружеството сключва договор за наем с наемател в качеството на пълномощник на наемодателя, от името и за сметка на наемодателя. В договора е посочена цена на наема, както и че наемателят е длъжен да заплаща всички битови сметки, такси за вход, както и комисионната на дружеството за услугата по управление на недвижими имоти.
Във връзка с изложената фактическа обстановка поставяте следния въпрос:
Сумите за битови сметки, такси за вход и комисионната за управление на имота влизат ли в облагаемия доход от наем по чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ на наемодателя?
Предвид изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите изразявам следното становище:
Видно от запитването поставените въпроси са насочени към проучване на становището на приходната администрация с цел използването му за дейността на други задължени лица, които остават анонимни. Предвид това становището е принципно, тъй като съгласно чл. 85 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) и в съответствие с чл. 3, ал. 1, т. 1 от Закона за Националната агенция за приходите (ЗНАП) в кореспонденцията си с НАП сте длъжни да посочвате Вашата идентификация (име и ЕГН, фирма и БУЛСТАТ/ЕИК; адрес по чл. 8 от ДОПК и адрес за кореспонденция), както и идентификацията на лицата, с чиито права и задължения е свързано запитването.
На основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
Доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, придобити от местни физически лица, подлежат на облагане по реда на ЗДДФЛ, като на основание чл. 31, ал. 1 от закона облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто разходи. Тези разходи са нормативно определени в закона и размерът им не зависи от размера на действително извършените разходи, както и техният вид (например за ремонт, за местни данъци и такси, комисионни на трети лица и др.). Освен това така определените в чл. 31 от ЗДДФЛ нормативно признати разходи не се доказват с документи от лицето, придобило дохода.
В съответствие с чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ доходът се смята за придобит от физическото лице и когато по негово нареждане или по споразумение между него и платеца плащането или престацията са получени от трето лице. Предвид това независимо от начина на оформяне на договора за наем, т.е. без оглед дали комисионната е част от наемната цена или не, когато тя е за сметка на наемателя представлява облагаем доход за физическото лице – наемодател, включително в случаите когато се изплаща директно на дружеството, което управлява имота.
Следва да се има предвид, че разходите за консумативи като ток, вода, отопление, вход и т.н., които по презумпция са задължение на наемателите, не могат да бъдат третирани като доход на наемодателя.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕ ДИРЕКТОР НА НАП:
/ПЛАМЕН ДИМИТРОВ/