Изх. №24-34-101
Дата:11.09.2012 год.
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1
Относно: Прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица
По повод Ваше писмено запитване, препратено по компетентност вна Националната агенция за приходите, заведено с вх. № 24-34-101 от 04.07.2012 г., изразявам следното становище:
По въпроси 1 и 2:
Според описаните в писмото факти, през 2012 г. Ви предстои продажба на два жилищни имота – единият е апартамент, а другият е къща с УПИ, като твърдите, че са изминали повече от пет години от датата на придобиването им. В тази връзка поставяте следните въпроси:
1. Ще бъде ли доходът от продажбата необлагаем на основание чл. 13, ал. 1, буква „б” от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и трябва ли да бъде деклариран в годишната данъчна декларация за 2012 г.?
2. Като продажба на един недвижим жилищен имот ли се третира продажбата на къща с дворно място – УПИ (земя и сграда)?
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
?един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
?до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Цитираните разпоредби следва да се третират като самостоятелни правни основания, поради което няма пречка всяка от тях да бъде приложена за доходи от продажба/замяна на недвижимо имущество, придобити в рамките на календарната година от физическо лице, ако са спазени регламентираните условия. В тази връзка следва да имате предвид, че по смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ, недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Предвид описаната в писмото Ви фактическа обстановка, придобитите от Вас доходи през 2012 г. от продажбата на апартамента са освободени от облагане на основание чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а” от ЗДДФЛ, доколкото между датата на покупката и датата на продажбата са изминали повече от три години. Вторият недвижим имот, представляващ къща с дворно място (УПИ) попада в обхвата на чл. 13, ал. 1, т . 1, буква „б” от ЗДДФЛ, тъй като сте посочили че са изминали повече от пет години от датата на придобиването му. Тези доходи не следва да се декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
Вторият въпрос е поставен общо, като не е изложена изчерпателно конкретната фактическа обстановка. В тази връзка е необходимо да имате предвид следното:
На основание чл. 63, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС), собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка. Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба (чл. 63, ал. 3 от ЗС). Предвид цитираните разпоредби, за целите на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ сградата (къщата) и земята (дворното място) следва да се третират като два недвижими имота.
По въпрос 3:
Според описаното в писмото Ви, недвижим жилищен имот (апартамент) е бил собственост в продължение на десет години на едноличен търговец, който преди две години е бил заличен от търговския регистър. През 2012 г. предстои продажба на въпросния жилищен имот. В тази връзка поставяте въпроса дали доходът от сделката е облагаем или е освободен от облагане на основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 60а от Търговския закон, вписването на едноличния търговец се заличава от търговския регистър:
?при прекратяване на дейността му или при установяване на местожителството му в чужбина – по негово заявление;
?при смъртта му – по заявление от наследниците;
?при поставянето му под запрещение – по заявление от настойника или попечителя.
В писмото Ви не е уточнено, но вероятно в конкретния случай става въпрос за заличаване на едноличен търговец поради прекратяване на дейността му. С оглед на това, относно доходите от продажба на апартамент, който преди това е бил собственост на предприятието на едноличния търговец е необходимо да се има предвид следното:
От една страна Търговският закон постановява пълна идентичност между физическото лице и едноличният търговец, но от друга прави разграничение между имуществото на предприятието и имуществото на физическото лице. В този смисъл е и тълкувателно решение № 2/27.12.2001 г. на Върховния касационен съд. Следователно, датата на която имуществото (в случая – апартамент) е придобито в резултат от търговската дейност на едноличния търговец не може да се счита за датата на придобиване на това имущество от физическото лице. Считам, че в конкретния случай датата на придобиване на имуществото е датата на заличаване на едноличния търговец от търговския регистър, тъй като едва след тази дата физическото лице, в това си качество, може да се разпорежда с имущество, което преди това е било собственост на предприятието му.
Предвид изложените аргументи, разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а” от ЗДДФЛ може да бъде приложена само, ако между датата на заличаването на едноличния търговец от търговския регистър и датата на продажбата на недвижимия жилищен имот са изминали повече от три години. В случай, че това условие не е спазено, доходът, придобит от продажбата на недвижимия жилищен имот (апартамент) представлява облагаем доход за физическото лице, който се формира по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, а именно като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР
НА НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯ
ЗА ПРИХОДИТЕ:
/СТОЯН МАРКОВ/
‘