Изх. №20-00-322
16.11.2018 г.
Чл. 45, ал.1,3,5 ЗДДС
В дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика” е постъпило Ваше писмено запитване, прието с вх.№20-00-322/31.10.2018 г. относно прилагането на разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
Във връзка с предстояща продажба на урегулиран поземлен имот (УПИ), заедно с построена в него сграда, придобити от „У” АД през 2006 г. от физически лица, е поставен следният въпрос:
Следва ли да се приеме, че УПИ представлява „прилежащ терен към сгради, които не са нови“, във връзка с прилагане на разпоредбите на чл. 45, ал. 1 от ЗДДС?
Предвид изложената, недостатъчно конкретна фактическа обстановка, поставеният въпрос и относимата нормативна уредба, изразявам следното принципно становище:
Доставките, свързани със земя и сгради, са регламентирани в Глава четвърта от ЗДДС.
Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. По силата на чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС доставките на УПИ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, са облагаеми доставки.
За определяне вида на имота ЗДДС използва легалните дефиниции, дадени в Закона за устройство на територията (ЗУТ), като в този нормативен акт е направено ясно разграничение между „поземлен имот“ (относим към разпоредбата на чл. 45, ал. 1 от ЗДДС) и „урегулиран поземлен имот“ (относим към разпоредбата на чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС).
„Поземлен имот“ по смисъла на § 5, т. 2 от ДР на ЗУТ, е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. По смисъла на § 5, т. 11 от ДР на ЗУТ, „урегулиран поземлен имот“ или „урегулиран имот“ е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.
В запитването сте посочили, че имотът е УПИ, поради което чл. 45, ал. 1 от ЗДДС е неприложим.
Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС освободени от облагане с ДДС са доставките на сгради или части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях. Доставчикът обаче може да ги превърне в облагаеми, ако се възползва от правилото на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.
Съгласно § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС „нови сгради” са сградите:
* които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж”, или
* за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Дефиниция на понятието „прилежащ терен към сграда” за целите на ЗДДС е дадена в § 1, т. 6 от ДР на закона. Според определението „прилежащ терен към сграда” е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около нея, определена на база отстояние 3 метра от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
В запитването не е предоставена информация за характеристиките на имота предмет на продажба, но отчитайки годината на придобиване, може да се предположи, че е налице стара сграда. Следователно, освобождаване от облагане с ДДС е допустимо само за доставката на „старата“ сграда и прилежащия ? терен, на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, като съгласно чл. 45 ал. 7 от ЗДДС дружеството може да избере да третира или сградата и/или прилежащият терен като облагаема доставка. За УПИ, който е част от визирания имот, но не е прилежащ терен към сградата е приложим чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС, по аргумент за противното на чл. 50 от ЗДДС т.е доставката е облагаема, независимо, че при придобиването му дружеството не е упражнило право на приспадане на данъчен кредит, тъй като такъв не е бил начисляван при придобиването от физическите лица – доставчици.
Независимо, че в случая продажбата представлява една сделка и се оформя с един нотариален акт, става въпрос за отделни недвижими имоти, които са предмет на различни доставки (дори и когато плащането за тях е определено общо). А и по принцип всеки един от имотите би могъл да бъде обект на самостоятелна сделка.
Във връзка с данъчното третиране на доставките със земя и сгради е издадено Указание на изпълнителния директор на НАП с изх. №91-00-261/04.09.2007 г., което можете да намерите на интернет страницата на НАП.
Настоящото становище е принципно и е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно – осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) се установи фактическа обстановка различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.