Изх. № 26-Т-251
Дата:26.09.2014 год.
ЗМДТ, чл. 45, ал. 2;
ЗМДТ, чл. 46, ал. 2, т. 1;
ЗМДТ, чл. 47, ал. 3.
относно: Заплащане на данък при придобиване на имущества при делба и
замяна на недвижими имоти
В отговор на въпросите, които поставяте относно заплащане на данък при придобиване на имущества по глава втора, раздел ІІІ от ЗМДТ при делба и замяна на недвижими имоти изразявам следното становище:
Въпрос 1. Как следва да бъде определено имуществото с по-висока стойност по смисъла на чл. 47, ал. 2 ЗМДТ, съответно наличието или липсата на уголемяване на дела на съделителя по смисъла на чл. 47, ал. 3 ЗМДТ – като се вземат предвид всички имоти, участващи в замяната/делбата и намиращи се в различни общини или като се имат предвид само имотите, участващи в замяната/делбата, които се намират на територията на една община
Считам, че няма пречки при замяна на недвижими имоти престациите на двете страни по замяната да се формират от няколко имота, разположени на териториите на различни общини /за едната или двете страни/. Независимо, че насрещните престации се състоят от няколко имота, налице е една правна сделка. Правилата за определяне на задълженото лице и на задължението при замяна се съдържат в чл. 45, ал. 2 ЗМДТ, съгласно който данъкът се заплаща от лицето, което придобива имущество с по-висока стойност, освен ако е уговорено друго и в чл. 47, ал. 2, според който при замяна данъкът се определя върху оценката на имуществото с по-висока стойност. При определяне на имуществото с по-висока стойност /при замяната/ или уголемяването на дела на съделителя се взимат предвид всички имоти, включени в масата на замяната за всяка от страните, съответно в делбената маса, независимо в кои общини се намират.
Въпроси 2 и 4. Върху коя стойност следва да бъде определено наличието или липсата на уголемяване на дела на съделителя при делба – въз основа на данъчната оценка на недвижимите имоти – предмет на делбата или въз основа на тяхната пазарна стойност. Като се има предвид разпоредбата на чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ как се определя данъчната основа за облагане с данък при придобиване на имущества при делба – въз основа на данъчната оценка за уголемяване на дела, въз основа на пазарната му стойност или върху по-високата от данъчната оценка и пазарната стойност на плащанията за уравняване на дела
По своята правна същност делбеният акт е начин за прекратяване на съществуваща съсобственост по отношение на конкретен недвижим имот или съвкупност от недвижими имоти, респективно други вещи. Делбата е акт, по силата на който съществуващата между съсобствениците общност върху отделни обекти се трансформира в представляващи реални части от общия имот или имоти – индивидуална собственост на съделителите.
По силата на чл. 46, ал. 2, т.1ЗМДТ недвижимите имоти и ограничените вещни права върху тяхсе оценяватпо уговорената цена или по определена от държавен или общински орган цена, а в случай, че тя е по-ниска от данъчната им оценка – по последната, съгласно приложение № 2.
Вещноправният ефект на делбата в конкретния случай наподобява на правните последици на един смесен договор, който включва елементи на договор за замяна /до стойността на дела на всеки съсобственик/ и договор за продажба /когато делът на съсобственика се уравнява с пари, а не с имущество/. Превишаването на дела всъщност е основата, върху която се начислява дължимият данък, поради което точното му съдържание следва да бъде разкрито чрез систематично тълкуване на относимите разпоредби на ЗМДТ. Притежаваният от всеки съделител дял преди и след делбата се определя в стойностноизражение, като при липса на разлика, т.е уголемяване на дела на съделител,данък не се дължи. В случаите, в които при делбата е уговорено уравняване на дяловете с пари, е налице делба с елементи на продажба, в резултат на което данъчната основа ще се определя като по-високата между двете стойности – данъчната оценка на превишението по Приложение № 2 към закона и сумата на доплащането /чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ/.
Въпрос 3. При замяна на дялове коя стойност се взима предвид при изчисляване на имуществото с по-висока стойност – на цялата сграда или стойността на съответната част, която се прехвърля на собственика
Замяната е правна сделка с транслативен ефект, който се изразява в преминаване на право на собственост върху определени вещи или идеални части от вещи от едната страна върху другата. Тъй като данък се дължи при придобиване на имущества, облагаеми са само тези имущества, които са предмет на прехвърляне, а именно конкретен имот, идеални части от имот, не цялата сграда.
При замяна на имущества данъкът по чл. 44, ал. 1 ЗМДТ се определя върху оценката на имуществото с по-висока стойност. Последната е данъчната основа, върху която се начислява размерът на дължимия данък, определен от общинския съвет с наредбата по чл. 1, ал. 2 от с.з. Доколкото при замяната липсва уговорена цена, основата за облагане ще бъде по-високата стойност от сумата от данъчни оценки по Приложение № 2 към ЗМДТ на имотите /части от имоти/, влизащи в съвкупността от имущества, придобивани от едната страна. При преценката на имуществата с по-висока стойност се взимат предвид всички имоти, участващи в замяната за всяка от страните, независимо в кои общини се намират. Приобретателят на имуществото с по-висока стойност еданъчнозадължено лице за заплащане на данъка, освен ако е уговорено друго.
Въпрос 5. В коя община следва да бъде внесен дължимият данък при делба и замяна съгласно чл. 49, ал. 1 във връзка с чл. 47, ал. 2 и ал. 3 ЗМДТ – в съответните общини, в които се намират недвижимите имоти, поставени в съсобственост на единия съсобственик или в общината, в която се намира седалището на този съсобственик или седалището на задълженото лице
По силата на чл. 49, ал. 1 данъкът се заплаща в общината по местонахождението на недвижимия имот. Текстът визира случаите на продажби на недвижими имоти и не съдържа изрично правило относно замяна или делба на имоти. Ако се следва логиката на цитираните текстове в случаите на замянаданъкът следва да постъпва в общината по местонахождение на имота с по-висока стойност. Поради тази причина считаме, че и при замяна на няколко имота данъкът следва да постъпи в приход на общината или общините, които формират имуществото с по-висока стойност /като престация на едната страна/.
Както при замяната, така и при доброволната делба уголемяването на дела на съсобственик и определянето на размера на превишението, респ. на имуществото с по-висока стойност, се преценява за всяка конкретна транслативна сделка свещноправен ефект /всеки отделен договор за делба или замяна/. Разглеждане на превишението в аспект на всеки отделен имот, когато предметна делбата е делбена маса, състояща се от няколко имота, считам, че противоречи на природата на договора. Когато предмет на делбите и замените са недвижими имоти, намиращи се в различни общини, дължимият по чл. 44, ал. 1 ЗМДТ данък подлежи на разпределяне и внасяне в общините по местонахождението на недвижимите имоти с по-висока стойност /при замяната/, а при делбата – в общините по местонахождението на недвижимите имоти, поставени в дял на съделителя след делбата.
Въпрос 6: Как следва да бъде определен дължимият данък по съответната сделка, когато съделителят с уголемен дял, съответно придобилият имущество с по-висока стойност собственик при замяна, придобива по съответната сделка имоти в различни общини и в този случай – как би следвало да бъде определена индивидуалната сума, платима към всяка община /пропорционално на данъчната основа или по друг начин/.
При замяна в общината по местонахождение на всеки имот от имуществата маса с по-висока стойност се заплаща определеният от общинския съвет данък за възмездно придобиване на имущества. При делба превишението на дела на съсобственика преди и след делбата се определя като сума от данъчните оценки на притежаваните от съсобственика идеални части от имоти преди делбата и тези, получени след делбата /и платената за уравняване на дяловете сума, ако има такава/.Тъй като превишението на дела е определено общо като стойност, данъкът следва да бъде разпределен между общините, в които се намират недвижимите имоти, поставени в дял на съделителя след делбата, като разпределението ще се извърши пропорционално на стойността на придобития дял от всеки имот.
За целите на осъществявания данъчноосигурителен контрол органите по приходите извършват преценка на законосъобразното данъчно третиране на сделките, което може да бъде различно от изложеното в искането за методологическо съдействие, според конкретната фактическа обстановка и съответните доказателства.
ЗАМ.ИЗПЪЛНИТЕЛЕНДИРЕКТОР:
/п/
/Т. ЯНКОВА/