О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 426
София, 07.08.2019 г.
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в закрито заседание , в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИЯНА ЦЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: БОНКА ДЕЧЕВА
ВАНЯ АТАНАСОВА
разгледа докладваното от съдията Д. Ценева гр.д. № 289/2019 г. по описа на ВКС, І г.о. и за да се произнесе, взе предвид :
Производството е по чл. 288 ГПК.
Подадена е касационна жалба от В. Г. Й. и А. К. Р.- Й. чрез техния пълномощник адв. Цв. П. срещу въззивно решение № І-40 от 19.06.2018 г. по в.гр.д. № 1774/2017 г. на Окръжен съд- Бургас. В жалбата са изложени доводи за неправилност на решението поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, нарушение на материалния закон и необоснованост.
Иска се въззивното решение да бъде допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 и 3 ГПК по поставените в изложението по чл. 284, ал.3, т.1 ГПК правни въпроси, както и в хипотезата на чл. 280, ал.2, изр. посл. ГПК- поради очевидна неправилност.
В писмен отговор на касационната жалба ответникът по касация В. Г. Ч. изразява становище, че не са налице основания за допускане на въззивното решение до касационна проверка по същество.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:
С обжалваното въззивно решение е потвърдено решение № 946 от 05.07.2017 г. по гр.д. № 7374/2014 г. на Районен съд- Бургас, с което касаторите В. Г. Й. и А. К. Р.- Й. са осъдени на основание чл. 108 ЗС да предадат на В. Г. Ч. владението върху собствения му имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], м.”М.”, с площ 72 кв.м, представляващ апартамент № 31 на 5-ти етаж, както и да заплатят на В. Ч. сумата 6 288 лв., представлява обезщетение за неоснователно ползване на този имот през периода от 22.10.2009 г. до 22.10.2012 г. Със същото решение са отхвърлени насрещните искове, предявени от В. Й. и А. Р. – Й. против В. Ч. за заплащане на сумата 12 000 евро, частичен иск от сумата 36 820.15 евро, платена по сключен между тях предварителен договор за покупко- продажба на процесния имот от 15.04.2009 г., както и за сумата 24 500 лв., представляваща увеличена стойност на имота вследствие извършени от тях подобрения, евентуално – за заплащане на по- малката сума между направените разноски за подобрения и сумата с която се е увеличила стойността на имота. Отхвърлено е възражението на В. Й. и на А. Й. за признаване на право на задържане върху имота до заплащане стойността на направените от тях подобрения.
По делото е установена следната фактическа обстановка:
На 15.08.2009 г. е сключен предварителен договор за продажба на процесния недвижим имот, между В. Ч. като продавач, действащ чрез пълномощника си А. Т. И., и ответника В. Й. като купувач. Уговорена е продажна цена в размер на 49 600 евро, като е посочено, че първата вноска от 19 987 евро е платена от купувача на пълномощника в деня на подписването на предварителния договор.
На 22.10.2009 г. между В. Ч., действащ чрез пълномощника си А. Т. И., и В. Й. е сключен окончателен договор за продажба на имота във формата на нотариален акт № 37, т.ІV, дело № 575/ 2009 г., при степен на завършеност на обекта 63%, за сумата 25 000 лв., която сума пълномощникът на продавача е заявил, че е получил изцяло и в брой.
С решение № 123 от 14.04.2016 г. по гр.д. № 106/2015 г. на Бургаския окръжен съд, влязло в сила на 26.05.2016 г., по иск на В. Ч. е прието за установено по отношение на ищеца, на А. И. и на В. Й., че договорът за продажба на имота, обективиран в нотариален акт № 37/2009 г. е недействителен по отношение на продавача, тъй като е сключен от лице без представителна власт за продавача и той не е потвърдил извършените за негова сметка действия.
При така установените факти по делото въззивният съд е приел, че ответниците Й. не са придобили правото на собственост върху имота на деривативно основание- сключен договор за покупко- продажба. Не са придобили имота и на основание давностно владение, тъй като владението им се основава на правно основание, което не е годно да ги направи собственици, поради което не могат да се позовават на кратката 5-годишна давност. Липсата на представителна власт на пълномощника е била очевидна, тъй като договорът за покупко- продажба е сключен на 22.10.2009 г., а в пълномощното, с което А. И. се е легитимирал като пълномощник на продавача, изрично е посочено, че то е със срок на действие до 10.10.2009 г. Посочил е, че владението, основано на предварителния договор, също не е добросъвестно, тъй като този договор няма вещно-прехвърлително действие. По тези съображение е приел, че решението на първоинстанционния съд в частта, с която е уважен предявеният от В. Ч. против ответниците Й. иск за ревандикация на имота, е основателен.
Не са налице предпоставките на чл. 280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на въззивното решение до касационно обжалване в тази част, с която искът по чл. 108 ЗС срещу касаторите е уважен. Съгласно разясненията, дадени в ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк.д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. След позоваване /извънсъдебно или пред съда/ на мнимо представлявания на тази недействителност, от висяща тя става окончателна, тъй като окончателно отпада възможността договорът да бъде потвърден и да породи целените с него правни последици. Нищожният договор не може да служи като основание за добросъвестно владение, тъй като не е годен да прехвърли права. Поради това владението, основано на такъв договор, е обикновено и за да доведе до придобиване на имота по давност, е необходимо то да е продължило в рамките на установения в чл. 79, ал.1 ЗС 10- годишен давностен срок. Обикновено, а не добросъвестно по смила на чл. 70, ал.1 ЗС е и владението, основано на предварителен договор. В тази насока практиката на ВКС е постоянна и непротиворечива.
Налице са обаче предпоставките на чл. 280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение в частта, с която касаторите са осъдени да заплатят на В. Ч. сумата 6 288 лв., представляваща обезщетение за неоснователно ползване на имота през периода от 22.10.2009 г. до 22.10.2012 г., както и в частта, с която е отхвърлен насрещния иск за сумата 12 000 евро, частичен от сумата 36 820.15 евро, платена по сключен между тях предварителен договор за покупко- продажба на процесния имот от 15.04.2009 г., както и насрещния иск за сумата 24 500 лв., представляваща увеличена стойност на имота вследствие извършени от тях подобрения, евентуално- за заплащане на по- малката сума между направените разноски за подобрения и сумата, с която се е увеличила стойността на имота.
За да потвърди първоинстанционното решение в тези части въззивният съд е приел, че периодът на владение, основан на развален предварителен договор, е владение без основание и в тази хипотеза владелецът не може да се ползва от правата по чл. 71 ЗС и чл. 72 ЗС, тъй като законът има предвид само действителен предварителен договор.
Това становище на въззивния съд е в противоречие с разрешението, дадено в решение № 101 от 14.07.2015 г. по гр.д. № 891/2015 г. на ВКС, ІІ г.о., решение № 256 от 20.01.2014 г. по гр.д. № 2216/2013 г. на ВКС, ІІІ г.о. и решение № 270 от 26.06.2012 г. по гр.д. № 1056/2011 г. на ВКС, І г.о., на които се позовават касаторите, което налага въззивното решение да бъде допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 по следния въпрос, обобщаващ първите два правни въпроса, поставени в изложението по чл. 284, ал.3, т.1 ГПК: Дължи ли владелецът, придобил фактическа власт върху недвижим имот на основание предварителен договор за покупко- продажба, обезщетение на собственика за ползване на имота за периода от сключване на предварителния договор до неговото разваляне. В тази хипотеза владелецът приравнен ли е на добросъвестния владелец относно подобренията и правото на задържане.
Претенцията за сумата 12 000 евро, платена като първа вноска по предварителния договор, е намерена за неоснователна по съображения, че сумата е платена на пълномощника, а не на ищеца, и няма доказателства пълномощникът да е предал на представляваното от него лице това, което е получил.
В тази връзка касаторите поставят въпроса извършването на отчетна сделка между продавача и неговия пълномощник по предварителния договор представлява ли предпоставка за уважаване на претенцията на купувача за връщане на платената по този договор цена. Въпросът е обуславящ изхода на спора, предмет на насрещния иск, и е от значение за точното прилагане на закона, доколкото на настоящият състав не е известно по него да е налице формирана съдебна практика. Поради това по този въпрос въззивното решение следва да се допусне до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК.
В обобщение, въззивното решение следва да се допусне до касационно обжалване в частта, с които касаторите са осъдени да заплатят на ищеца В. Ч. обезщетение за ползване на недвижимия имот за периода 22.10.2009 г. до 22.10.2012 г., в частта, с която са отхвърлени предявените от тях насрещни искове против В. Ч., както и в частта, с която е оставено без уважение възражението им за право на задържане на имота до заплащане на извършените в него подобрения.
В частта, с която предявеният от В. Ч. против В. Й. и А. Р. – Й. иск за ревандикация е уважен, не са налице предпоставките на чл. 280, ал.1 и ал.2, изр. посл. за допускане на касационно обжалване.
Водим от гореизложеното съдът
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № І-40 от 19.06.2018 г. по в.гр.д. № 1774/2017 г. на Окръжен съд- Бургас в частта, с която е уважен предявеният против В. Г. Й. и А. К. Р.- Й. иск с правно основание чл. 108 ЗС.
ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № І-40 от 19.06.2018 г. по в.гр.д. № 1774/2017 г. на Окръжен съд- Бургас в останалата му обжалвана част.
УКАЗВА на касаторите в едноседмичен срок от получаване на съобщението да представят доказателства за внесена по сметка на ВКС държавна такса за касационно обжалване в общ размер на 1095 лв./ 125 лв. д. такса по предявения против тях паричен иск + 970 лв. д. такса по насрещните искове/, като при неизпълнение касационната им жалба ще бъде върната.
След изпълнение на дадените указания делото да се докладва на председателя на първо гражданско отделение за насрочването му в открито съдебно заседание.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: