5
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 1094
София, 07.10.2015 г.
Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и осми септември през две хиляди и петнадесетата година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА
ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ
като изслуша докладваното от съдия Фурнаджиева гр.д. № 3244 по описа на четвърто гражданско отделение на съда за 2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационната жалба на [фирма], със седалище и адрес на управление в [населено място], представлявано от управителя Г. С., чрез процесуалния му представител адв. С. З., против въззивното решение № 828 от 5 февруари 2015 г., постановено по гр.д. № 17321 по описа на Софийския градски съд за 2013 г., с което е потвърдено решение № 9797 от 21 август 2013 г., постановено по гр.д. № 28000/2012 г. по описа на районния съд в гр. София по предявен от А. Ф. Г. и В. Ф. Г. – двамата от [населено място], иск за прогласяване нищожността на договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на апартаменти в частта му относно 10/12 идеални части от четири паркоместа в задната част на двора в урегулиран поземлен имот в [населено място] и е отхвърлен предявеният от дружеството срещу Г. иск за заплащане на сумата от 5000 лева обезщетение за неполучена от него престация.
В касационната жалба се твърди, че обжалваното решение противоречи на материалния закон. Сочи се, че договорът в частта за учредяване на право на строеж за четири паркоместа е действителен, тъй като паркоместата са годни самостоятелни обекти на правото на собственост – напълно е възможно описаните паркоместа да съществуват и да бъдат използвани по своето предназначение, и за компетентните органи, одобрили архитектурния проект и издали разрешението за строеж, не е имало съмнение за това. В случай, че тази теза не бъде възприета, се иска да се приеме, че на приобретателя по нотариалния акт са прехвърлени идеални части от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот, както и разпределение на ползването на имота, така че предвидената в проекта площ за паркоместата да бъде използвана от приобретателя за същото предназначение, каквато всъщност е била волята на съсобствениците, които са решили как да бъде използвана вещта. Твърди се, че дори паркоместата да не представляват самостоятелни обекти на собственост, които могат да бъдат прехвърляни отделно поради липсата на ясна обособеност, между тях и останалите недвижими вещи, то те представляват обекти на собственост, а и определяйки цената на иска ищците са представили данъчна оценка на правото на строеж на паркоместата. Поддържа се, че решението е неправилно и в частта по иска по чл. 34 ЗЗД – ако договорът за учредяване на правото на строеж е нищожен в частта му по отношение на четирите паркоместа в задната част на двора, то на основание чл. 34 ЗЗД следва да има частична реституция и на дружеството следва да се възстанови припадащата се част от стойността на престацията, съответстваща на частта, с която се намалява престацията на учредителите на правото на строеж. Ако договорът за учредяване правото на строеж би бил сключен и без частта за паркоместата, то тогава уговорената престация на дружеството би била по-малка. В изложение на основанията за допускане на касационното обжалване по реда на чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се поддържа искане за допускането му при условията на чл. 280, ал. 1, т. 2 и 3 ГПК.
Ответникът по касационната жалба Д. И. М. от [населено място], чрез процесуалния си представител адв. С. З., в отговор на касационната жалба на дружеството заема становище за допускане на касационното обжалване, както и за основателността на твърденията на касатора. Ответниците А. Ф. Г. и В. Ф. Г. – двамата от [населено място], не вземат становище по касационната жалба.
Съдът приема касационното обжалване в частта му по предявения иск за връщане на сумата от 5000 лева, както е прието по предявения от дружеството насрещен иск – парична равностойност на неполучена от дружеството престация – правото на строеж върху четирите паркоместа в случай на уважаване на иска по чл. 26 ЗЗД, за недопустимо предвид правилото на чл. 280, ал. 2 ГПК, тъй като на касационно обжалване не подлежат решенията по въззивни граждански дела с цена на иска до 5000 лева. Ето защо касационната жалба в тази й част се оставя без разглеждане, без да се преценява по критериите на чл. 280, ал. 1 ГПК въпросът в случай, че съдът приеме, че сделката би била сключена и без недействителната й част, то следва ли страната, чиято престация се намалява, да върне на другата равностойността на съответната част на намалената поради нищожност престация.
Въззивният съд е възприел извода на първата инстанция, че договорът за учредяване право на строеж върху паркоместа за нищожен поради липса на предмет, тъй като паркоместата не са самостоятелни обекти на правото на собственост, а представляват необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект, поради което не могат да бъдат обект на прехвърлителни сделки с вещноправни последици, нито на предварителни договори за такива сделки. Възприема се за ирелевантно за действителността на договора за учредяване на правото на строеж на паркоместа обстоятелството дали страните са постигнали съгласие за разпределение на ползването на мястото за паркиране. Счетено е, че след като към момента на сключване на разпоредителната сделка вещта не отговаря на изискванията за самостоятелен обект, то договорът е нищожен поради невъзможен обект, както и че с процесния договор страните не са прехвърлили идеални части от дворното място, нито идеални части от самите самостоятелни обекти, поради което са ирелевантни доводите за допустимост на прехвърлянето на идеални части от самия обособен обект. Заключено е, че първоначалната частична невъзможност относно учредяването на правото на строеж за четирите паркоместа не се отразява върху валидността на договора – при тълкуване волята на страните и с оглед обема на учреденото право на строеж, сделката би била сключена и без тази й част.
Като взе предвид поставените от касатора въпроси, касационният съд приема, че не следва да допуска касационното обжалване.
На първо място се пита след като паркомястото не е годно да бъде самостоятелен обект на правото на собственост и прехвърлителна сделка с него е нищожна, нищожен ли е и актът, с който е учредено правото на строеж за паркомясто. Касаторът твърди, че отговорът на въпроса е от значение за развитието на правото и е със значителен общественополезен ефект, тъй като напоследък в голяма част от сградите са обособени паркоместа в подземни паркинги или направо в урегулираните поземлени имоти, в които са построени сградите, в съответствие с чл. 43, ал. 1 ЗУТ, предвиждащ за нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот. От една страна правният въпрос не е обусловил изхода на спора, което препятства допускането на касационното обжалване в съответствие със задължителното тълкуване, дадено от ВКС в т. 1 на ТР № 1/2009 г., ОСГТК. Претенцията, с която е сезиран съдът, е за прогласяване нищожността на договор между физически лица и касатора в частта му за учредяване право на строеж върху четири паркоместа. Въпросът за действителността на акта, с който е учредено правото на строеж за паркоместата, не е бил разглеждан от съда, тъй като подобно твърдение не е било направено в процеса както пред първоинстанционния съд, така и във въззивното производство. Не е ясно и какво ще е значението на разрешаването на поставения въпрос от страна на касационния съд за конкретния правен спор. В съответствие с установената съдебна практика, включително цитираната от въззивния съд, е прието, че паркоместата не са самостоятелни обекти на правото на собственост и не могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка с вещноправни последици, нито пък на предварителни договори за такива сделки.
Не съставлява основание за допускане на касационното обжалване и вторият поставен въпрос: нищожна ли е сделка с реална част от недвижим имот (включително и учредяване право на строеж), ако по отношение на същата е налице одобрен инвестиционен проект и страните по сделката са постигнали съгласие да прехвърлят (учредят право на строеж) именно тази реална част. Макар в съображенията си по обуславящото значение на въпроса касаторът да сочи, че по подобен въпрос (нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания) е образувано тълкувателно решение на ВКС, изрично поставеният в настоящия случай правен въпрос е с друга насока – не се търси преценка на валидността на сделката в случай, че е прехвърлено правото на собственост върху несъществуващи фактически или необособени като самостоятелни обекти, а се търси такава преценка с оглед наличието на съответно административно разрешение, както и с оглед ясно изразеното съгласие на страните по договора правото на собственост върху подобен обект да бъде прехвърлено. В решението си съдът е приел, че щом към момента на сключване на разпоредителната сделка вещта не отговаря на изискванията за самостоятелен обект, то договорът е нищожен поради невъзможен обект и съгласието на страните за прехвърлянето на такъв обект е ирелевантно. Следователно, касаторът търси тълкуване на разпоредбата на чл. 202 ЗУТ, без тази разпоредба да е била съобразявана от въззивния съд и да са излагани съответните съображения (поради което въпросът не е обуславящ изхода на спора), както и по възможността прехвърляне на правото на собственост да бъде прието за валидно поради ясно изразено съгласие на страните по съответния договор, дори и прехвърлянето да е сторено в разрез с нормативните изисквания. Изводът на съда за ирелевантност на съгласието на страните е сторен с оглед характеристиката на вещта като несамостоятелен обект на собственост, а касаторът в настоящия случай обвързва отговора с наличието на двете хипотези кумулативно – налице е одобрен инвестиционен проект и страните са постигнали съгласие за прехвърлянето на частта по инвестиционния проект.
Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И :
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ касационната жалба на [фирма], със седалище и адрес на управление в [населено място], представлявано от управителя Г. С., против въззивното решение № 828 от 5 февруари 2015 г., постановено по гр.д. № 17321 по описа на Софийския градски съд за 2013 г. в частта му, с която е потвърдено решение № 9797 от 21 август 2013 г., постановено по гр.д. № 28000/2012 г. по описа на районния съд в гр. София за отхвърляне на предявеният от [фирма], със седалище и адрес на управление в [населено място], срещу А. Ф. Г. и В. Ф. Г. – двамата от [населено място], иск за заплащане на сумата от 5000 лева обезщетение за неполучена от него престация.
В тази част определението подлежи на обжалване в едноседмичен срок от получаването на препис от него от страните с частна жалба пред друг тричленен състав на ВКС.
НЕ ДОПУСКА касационното обжалване на решение № 828 от 5 февруари 2015 г., постановено по гр.д. № 17321 по описа на Софийския градски съд за 2013 г. в останалата му част.
В тази част определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: