1
6
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 1141
гр.София, 07.12.2017г.
в и м е т о н а н а р о д а
Върховен касационен съд на РБ, четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на пети декември две хиляди и седемнадесета година в състав:
Председател: ВЕСКА РАЙЧЕВА
Членове: светла бояджиева
ЕРИК ВАСИЛЕВ
като разгледа докладваното от съдията Райчева гр.д.N 2635 описа за 2017 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Обжалвано е решение от 22.03.2017г. по гр.д.№342/2016г. на АС Варна, с което са отхвърлени искове с правно основание чл.26 ЗЗД и чл.108 ЗС.
Жалбоподателите – И. К. К. и К. К. К., чрез процесуалния си представител в писмено становище поддържа, че с обжалваното решение съдът се е произнесъл по правни въпроси от значение за спора в противоречие с практиката на ВКС и които са от значение за точното приложение на закона и развитие на правото.
Ответниците М. Б. П. и З. А. П., в писмено становище, чрез процесуалния си представител поддържа, че не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение.
Върховният касационен съд, състав на четвърто г.о., като направи преценка за наличие предпоставките на чл. 280, ал. 1 и 2 ГПК, приема за установено следното:
Касационно обжалване на решението на въззивния съд не следва да се допусне.
С обжалваното решение въззивният съд, като е потвърдил първоинстанционното решение, е отхвърлил предявените от И. К. К. и К. К. К. против М. Б. П. и З. А. П. искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 108 от ЗС, както следва: за прогласяване нищожността на договор за продажба, обективиран в НА /№/, том ІІІ, рег. /№/, нот. дело /№/ на нотариус В. П., с район на действие РС В., в частта, с която И. и К. К. продават на М.М. П. ПИ/ № /с площ от 812 кв.м. и ПИ /№/ по КК на [населено място], м. „А.” с площ от 854 кв.м, поради накърняване на добрите нрави и за осъждане на М. П. и З. А. да предадат на И. и К. К. владението върху ПИ /№/ по КК на [населено място], м. „А.” с площ от 1667 кв.м.
Прието е за установено, че с нот. акт /№/ том ІІІ, рег. /№/, нот. дело /№/ на нотариус В. П., с район на действие – РС-Варна, в неговата т. 2 И. и К. К. продават на М. П. ПИ с /№№/ по КК на [населено място], м. „А.” за сумата от 9500 лева, които са платени преди подписване на договора, като данъчната оценка на имотите е 35 111 лева. Продажбата е извършена по врема на брака на купувача със З. П., сключен на 12.06.2005г. Със същия нотариален акт М. П. е закупил от Ш. Й. друг поземлен имот и в друга местност край [населено място], при който отново уговорената покупна цена е по-ниска от данъчната му оценка. В нотариалния акт за процесната продажба нотариусът е описал документите, които според него удостоверяват правото на собственост на продавачите – НА/ №/, т. І, дело /№/, рег. /№/ на НК и НА /№/, т. VІ, нот. дело /№/от 1952г. , при което съдът е приел, че не е ясно с кой от двата нотариални акта нотариусът е установил правото на собственост на К. по изповяданата сделка за продадените от тях два имота.
Прието е за безспорно и ненуждаещо се от доказване между страните, че двата поземлени имота /№/ и /№/, описани в нот. акт /№/, том ІІІ, рег. /№/, нот. дело /№/. впоследствие са обединени в ПИ /№/ по КК на м. „А.”, като това е отразено и в скицата на ПИ с идентификатор /№/, издадена на 21.04.2015г. от С.-В. с отбелязване на изменението на КК, извършено със Заповед от 21.01.2014г. на началника на С.-В. .
От заключението на единичната съдебно-оценителна експертиза, съдът е приел, че пазарната стойност към 17.12.2013 г. на ПИ /№/ е в размер на 39 500 лева, на ПИ/ №/ по КК на [населено място], м. „А.” е 41 600 лева, а на ПИ /№/ по КК на [населено място], м. „А.” с площ от 1667 кв.м. към датата на изготвяне на експертизата – 07.01.2016 г. е в размер на 69 900 лева, като вещото лице е отчело денивелацията на терена, както и специфичните характеристики на имотите и инфраструктурата. Отбелязано е, че по сравнителния метод на пазарните аналози е констатирано, че едни и същи имоти се предлагат с години и тенденцията е на драстично намаляване на цените.
Съдът е съобразил и заключението на вещите лица по допуснатата и приета от първоинстанционния съд тройна С. , според което пазарната стойност към 17.12.2013 г. на ПИ /№/е в размер на 28 100 лева, на ПИ /№/ по КК на [населено място], м. „А.” е 29 600 лева, а пазарната цена на ПИ /№/ по КК на [населено място], м. „А.” с площ от 1667 кв.м. към момента на заключението 10.02.16г. е в размер на 57 700 лева. Посочено е, че оценките са определени по т. нар. сравнителен метод на пазарните аналози, основаващ се на информация за реално извършени сделки и оферти в последните 3-6 месеца на местния пазар на недвижимости или на други сравними пазари за сравними аналози, като вещите лица са уточнили, че процесните имоти попадат в урбанизирана територия, в селищно образувание /СО/, но не са изследвали точно параметрите на предвидено застрояване нито съществуващата значителна денивелация на терена, а данните за сравнимите пазарни аналози са по оферти за продажба на други имоти, но не е известно на вещите лица дали имотите са били реално продадени на тези офертни цени. Посочват също, че цената може да е по-никса и заради инфраструктурата, която не е добра, както и това дали продавачът цели бърза продажба.
При анализ на събраните по делото писмени и гласни доказателства, както и експертни заключения данни, съдът е приел, че и двете страни по процесната сделка, към момента на нейното сключване на 17.12.2013г., са имали богат опит в покупко-продажбата на недвижими имоти – ищците като собственици на множество такива и сключени до момента на договора 29 разпоредителни сделки, а ответника П. – в качеството му на посредник при такива договори, а и като купувач в личното си качество. Съдът е счел, че при тези данни не може да се приеме, че уговорената и заплатена продажна цена от 9 500 лв. по процесния договор, не представлява липса на насрещна престация, дължима от купувача, тъй като страните по сделката, които са с богат опит в продажбите на недвижими имоти, са били повлияни и от други фактори, касаещи определянето на цената – стремеж към евентуална бърза реализация на имотите, характеристиките на самия имот – изоставен, с голяма денивелация и разрушени подпорни стени, лоша инфраструктура и трудна достъпност, липса на В. и ел. захранване.
Съдът е приел, че установителният иск за прогласяване нищожността на процесния договор поради накърняване на добрите нрави е неоснователен.
С оглед изхода на този спор съдът е счел за неоснователен и ревандикационният иск, предявен против двамата ответници, тъй като разпоредителната сделка от 17.12.13г. е действителна. Това е така, защото ако продавачите К. са били собственици на имотите, то правото им на собственост е било прехвърлено на ответника П. по време на брака му с ответницата П. именно с тази действителна правна сделка.
Като допълнителни съображения съдът е посочил, че страните по настоящото дело са обвързани на осн. чл. 223, ал. 2 ГПК от установеното в мотивите по влязлото в сила решение по гр.д. № 5471/15г. на РС Варна, в които е прието, че П. не могат да се легитимират като собственици на 600 кв.м. ид.ч. от процесния ПИ /№ / по КК на [населено място], м. „А.” с площ от 1667 кв.м., тъй като техните праводатели по договора за продажба от 17.12.13г. К. не могат да се легитимират като собственици въз основа на НА/: № / т. І, дело № 238/1951г. /не е намерена идентичност на описания в т. 2 от този НА имот и продадения на П. с процесната сделка/. За останалата част от процесния имот /над 600 кв.м. ид.ч. до пълния обем от площта на имота/, ищците отново не могат да се легитимират като собственици, имайки предвид категоричното (и подробно коментирано по-горе) заключение на изслушаната пред настоящата инстанция СТЕ, която потвърждава липсата на идентичност между имота, закупен от бабата на ищците през 1951г. и процесния имот.
С оглед и на тези съображения съдът е приел, че и искът по чл. 108 ЗС също е неоснователен.
В изложение по чл.284, ал.3 ГПК жалбоподателите, чрез процесуалния си представител поддържат, че в решението е даден отговор на правни въпроси от значение а спора: за задължението на съда да се произнесе по всички възражения на страните и да обсъди всички доказателства и каква следва да е разликата в нарещните престации за да се приеме, че същата е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Поддържат, че са налице основания по чл.280, ал.1, т.1 и 3 ГПК/ред Дв.в.бр.47/2009г./ за допускане на . Представят решение от 15.10.2010г. по гр.д.№1208/2009г., ІІІ г.о. на ВКС, в което е прието, че е неморално пълномощник да договаря сам със себе си найд 12 пъти по ниска стойност на продаваните имоти, решение от 22.03.2011г. по гр.д.№485/2011г. , І г.о. на ВКС, за това че съдът следва да направи преценка във всеки отделен случай като се съобрази преследваната от страните цел и доколко е значителна липсата на еквивалентност, решение от 09.02.2016г. по гр.д.№2419/2015г., ІІІ г.о. на ВКС , в което е посочено, че само наличие на нееквивалентност не е достатъчно да се приеме, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави, а трябва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация, решение от 09.06.2011г.по гр.д.№761/2010г. ІV г.о. на ВКС, за задължението на съда да обсъди всички доказателства и възражения на страните.
Върховният касационен съд, състав на ІV г.о. намира, че на поставените от жалбоподателите въпроси съдът е дал отговор в съответствие със задължителната практика на ВКС, намерила израз и в постатовени по реда на чл.290 ГПК, включитено и представените такива от жалбоподателките. Касационното обжалване не следва да бъде допуснато, тъй като повдигнатите въпроси макар да обуславят решението по делото са разрешени в съответствие с установената практика. В същата се приема, че за да приеме за установени дадени обстоятелства по делото, съдът следва да обсъди и анализира относимите към тях доказателства, събрани по делото, както и твърденията, доводите, възраженията и оспорванията на страните. Приема се, че накърняване на добрите нрави е налице, когато договорната свобода се използва от едната страна, за да възложи на другата несъразмерни тежести, като се възползва от по-неблагоприятното положение на другата страна; когато се ограничава прекомерно личната свобода, свободното творчество, упражняването на професия или свободната стопанска инициатива, както и конкуренцията; когато се уговарят имуществени облаги за сключването на брак, даването на съгласие за осиновяване; договорите върху неоткрити наследства; ограничаване на възможността някой да се разпорежда с имуществото си в случай на смърт. В практиката си /в която насока са и представените съдебни решения по чл.290 ГПК/ касационният съд приема, че в понятието за накърняване на добрите нрави попадат и хипотези на липса на еквивалентност на престациите. Преценката за такава липса се базира по всяко конкретно дело на конкретно, безспорно установени факти за цената на сделката, за данъчната оценка на имота и за пазарната цена. Съпоставката на установените стойности и констатацията за разлика между цената на реализираната сделка и данъчната оценка или „пазарната цена“ не се приема еднозначно като липса на еквивалентност. Само доколкото липсата на еквивалентност би означавала грубо нарушен баланс на престациите /т.е. тотален превес на интересите на единия от договарящите/ и незачетен обществен правопорядък, гарантиращ справедливостта като обществена ценност, то съдилищата правят извод за нарушаване на добрите нрави. В този аспект договорената продажна цена дори и да сочи на сериозни отклонения от стойностите по данъчна оценка, възприемана като паричен израз на вещното право и база за определяне на публични задължения на физическите лица към държавата, определена от държавата или средна пазарна цена, като динамична величина формирана във всеки един период на база търсене и предлагане, не може да обуслови еднозначно извод за нарушение на добрите нрави без да се обсъди в контекста на доказателствата по делото и без извличане на действителната воля на страните по конкретния договор. В случая съдът, съобразявайки се с тази практика , като е анализирал всички доказателства, е отчел и обстоятелството, че при определянето на пазарната цена на един имот според метода на пазарните аналози следва да се вземат предвид обявените цени, но като се отчитат обичайните отклонения от тях (напр. надолу – в сравнение с предлаганите цени и нагоре – при публична продан, предвид нейната краткотрайност и невъзможността за кредитиране), но също и изкривяванията на пазара на недвижими имоти (напр. поради често срещаното укриване на действителната цена при изповядане на сделките в нотариална форма) и е приел, че не е налице нееквивалетност на престациите, която да води до нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави.
Така установената практика не е неправилна, поради което не е налице и соченото основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК/ред.Дв.в.бр.47/2009г./, тъй като не се налага да се допусне касационно обжалване за да бъде коригирина същата.
На основатие чл.78 , ал.3 ГПК жалбоподателите следва да заплатят на ответниците по жалба общо сумата 2800 лева разноски пред настоящата инстанция за адвокатско възнаграждение.
Предвид изложените съображения, съдът
О п р е д е л и :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение от 22.03.2017г. по гр.д.№342/2016г. на АС Варна.
ОСЪЖДА И. К. К. и К. К. К. да заплатят на М. Б. П. и З. А. П. общо сумата 2800лева разноски пред ВКС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: