О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 116
София 02.12. 2008 г.
В И М Е Т О НА Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН СТОЕВ
ЧЛЕНОВЕ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА
ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
изслуша докладваното от съдията Здравка Първанова гр. дело № 3075/2008 г.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на С. Г. С. , Й. Г. Я. , Д. Г. Я. и Й. С. Х. , Х. П. С. , гр. В., чрез пълномощника им адвокат С, срещу въззивно решение от 27.05.2008г. по гр. дело № 231/2008 г. на Варненския окръжен съд. Изложени са твърдения за произнасяне в решението по съществени материалноправни въпроси, които са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото – основание за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.3 ГПК. Сочи се, че неправилно са решени въпроси относно същността на разпоредбата на чл.33 ЗС, условията за обявяване на предварителния договор за окончателен и нищожността на договора поради липса на предмет. Липсата на съгласие по чл.33 ЗС води до нищожност на предварителния договор по чл.26 ЗЗД. Прието е в съдебната практика, че договорът за продажба, реализиран без съгласие на съсобственика, не е нищожен, тъй като собственикът може да реализира правата си за изкупуване, но това тълкуване е в противоречие със смисъла и целта на закона. Предварителният договор, сключен без такова съгласие, не би могъл да бъде обявен за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ГПК /отм./. Произнасянето по въпроса относно условията за сключване на окончателния договор, би уеднаквило практиката на съдилищата по отношение на установените в практиката договори за строителство върху чужди терени и би допринесло до пълната защита на интересите на собственици на недвижими имоти. Неправилно е решен въпросът относно това, че предварителният договор не е нищожен, поради липса на насрещна престация. Произнасянето на ВКС по този въпрос ще допринесе до изясняване същността на материалноправната норма по смисъла на чл.280, ал.1, т.3 ГПК. Развити са доводи и за неправилност на обжалваното решение.
Ответницата по касация И. П. Л. , гр. В., оспорва жалбата като неоснователна.
Касационната жалба е депозирана в срока по чл.283 ГПК и отговаря на изискванията на чл.284 ГПК.
При проверка допустимостта на касационното производство, ВКС, ІІ г.о. констатира следното:
С обжалваното решение е оставено в сила решение на Варненския районен съд по гр.д. № 7471/2006г., с което са отхвърлени предявените от С. Г. С. , Й. Ф. Г. , Д. Г. Я. и Й. С. Х. срещу И. П. Л. искове за прогласяване нищожността на предварителен договор от 22.04.2005г. за отстъпване право на строеж и нотариално прехвърляне на съответни идеални части от имота срещу строителство на жилищна сграда, поради липса на предварително съгласие на останалите съсобственици по чл.33 ЗС, поради липса на цена и липса на предмет и за прогласяване за нищожен на договор от 22.04.2005г. за покупко-продажба на идеални части от собствените на ищците идеални части от недвижим имот, обективиран в нот.акт № 119/2005г. Исковете, по които се е произнесъл въззивният съд са за прогласяване нищожността на предварителен договор от 22.04.2005г., с който ищците са се задължили да прехвърлят на ответника 62% ид.ч. общо от собствените си 127,5 кв.м. ид.ч. от дворно място, след което и да подпишат договор, по силата на който продавачът учредява право на строеж на купувача за 62% от обектите в сградата, като продавачите взаимно си учредяват право на строеж върху обекти в новопостроената сграда с обща застроена площ, представляваща 38% от общата РЗП на сградата. Срещу получените обекти купувачът се е задължил да построи жилищна сграда по одобрен инвестиционен проект, а собствениците получават избраните имоти като обезщетение от общо 38% площ. Твръденията са, че този договор е нищожен, тъй като за неговото сключване не е било дадено предварително съгласие на останалите съсобственици на дворното място по реда на чл.33 ЗС, както и поради липса на основание и предмет, тъй като не е уговорена парична сума и липсва индивидуализация на имотите, които приобретателят трябва да изгради. На основание този нищожен предварителен договор е сключен окончателен на 22.04.2005г., обективиран в нот.акт №119/2005г. с който ищците са продавали на ответника 40 кв.м. ид.ч. от собствените си 127,5 кв.м.ид.ч.от имота срещу задължението на купувача да изготви строителни книжа и построи сграда по одобрен инвестиционен проекти съобразно сключения между страните предварителен договор от 22.04.2005г. Нищожността на предварителния договор влече нищожност и на окончателния, който е сключен без основание. Въззивният съд е приел, че ответницата е придобила чрез различни договори идеални части от всички съсобственици и не е необходимо съгласие по чл.33 ЗС от неучастващите в процесния договор притежатели на идеални части. Налице са точно определени задължения на приобретателката по договора, което означава, че е налице основание.
Съобразно разпоредбата на чл.280, ал.1, т.3 ГПК на касационно обжалване пред Върховния касационен съд подлежат въззивните решения, в които съдът се е произнесъл по съществен материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото. Същественият материалноправен въпрос, по който се е произнесъл въззивният съд в разглеждания случай е по фактическия състав на предявените основания за нищожност на предварителния и окончателен договор – липса на съгласие по чл.33 ЗС и липса на предмет. Ирелевантни към тези въпроси са посочените от касаторите въпроси за сключване на окончателен договор по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД, тъй като такъв е сключен между страните по нотариален ред още на 22.04.2005г. Ето защо отговорът на поставените въпроси във връзка с предварителния договор нямат отношение към визираното основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК. Под точно прилагане на закона най-общо се разбира еднообразното му тълкуване, т.е. точното прилагане на закона е насочено към отстраняване на непоследователната и противоречива съдебна практика или преодоляване на неправилната практика. В касационната жалба се твърди, че е установена съдебна практика, която приема, че договорът за продажба на идеална част от съсобствен имот без съгласието на останалите съсобственици, не е нищожен, тъй като е налице предвидена от закона възможност за съсобственика да изкупи тази част при същите условия. Развитите в тази връзка доводи, че такова изкупуване е в противоречие със смисъла на закона, са неоснователни и нямат правна опора, тъй като правото на изкупуване е предвидено в самия закон. Не е налице липса на уредба на отношенията по чл.33 ЗС като основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280,ал.1,т.3 in fine ГПК – от значение за развитие на правото, изискващо такова тълкуване на закона, при което ще се стигне до отстраняване на непълноти на правните разпоредби и в крайна сметка до усъвършенстване на правоприлагането. Това е така, защото в ЗЗД са установени ясни и изчерпателни правила, уреждащи взаимоотношенията по повод продажба от съсобственик на притежаваната от него идеална част от съсобствената вещ, изключващи прилагане института на нищожността по чл.26 ЗЗД. Последиците от продажба на идеална част, при която е нарушено правото на съсобственика да изкупи по предпочитание, са уредени в чл.33, ал.2 ЗС. Отправянето на предложение до другия съсобственик, не е предпоставка за валидност на продажба, извършена между съсобственика-отчуждител и третото лице. Следва да се има предвид и това, че правен интерес да атакува така извършена сделка има не съсобственикът, който е прехвърлил идеалната си част, а този, на когото не е направено предложение за изкупуване при същите условия, при които е реализирана продажбата, т.е. за първия не съществува правна възможност да предявява чужди права.
По въпроса за липса на предмет на предварителния договор – чл.280, ал.3 ГПК. Липсват релеванти доводи за допустимост на касационно обжалване. Предварителният договор няма самостоятелно съществуване след като е сключен окончателен договор. Няма основания за допустимост в хипотезата на точното прилагане на закона, както и за развитие на правото, изискващо такова тълкуване на закона. Общо посочената необходимост от уеднаквяване на съдебната практика по отношение на установените в практиката договори за строителство върху чужди терени и защита интересите на собствениците на недвижими имоти, на която се позовава касаторът, не е приложима като основание за допускане на касационното обжалване по смисъла на чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
Не са налице предпоставките за разглеждане на касационната жалба по същество и не следва да се допуска касационното обжалване на решението.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение от 27.05.2008г. по гр. дело № 231/2008 г. на Варненския окръжен съд по касационна жалба на С. Г. С. , Й. Г. Я. , Д. Г. Я. и Й. С. Х. , всички от гр. В., Х. П. С. , гр. В., чрез пълномощника им адвокат С.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.