О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 1304
София, 27.10.2009 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и трети октомври двехиляди и девета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Надя Зяпкова
ЧЛЕНОВЕ: Жива Декова
Олга Керелска
като изслуша докладваното от съдия Зяпкова гр. дело № 1381/2009 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба от „С” О. , гр. Б., приподписана от процесуален представител адвокат И против въззивно решение на Бургаски окръжен съд, Гражданска колегия № 11/11.05.2009 г. по гр. д. № 868/2008 г.
С обжалваното решение е потвърдено решение на Бургаски районен съд № 1412/18.09.2008 г., постановено по гр. д. № 2269/2006 г., с което е обявена нищожност на договор за покупко-продажба на право на строеж върху подробно описани търговски обекти в режим на етажна собственост, извършен с нотариален акт № 79/2005 г. на нотариус с район на действие БРС в частта относно размера на квотите в общите части на етажната собственост, прилежащи към прехвърлените с договора пет магазина, находящи се в жилищна сграда, построена в УПИ *, кв. 37 по плана на гр. Б., ж. к. „С”, както и относно размера на квотите в общите части на етажната собственост, прилежащи към описаните с договора четири магазина, находящи се в масивна жилищна сграда, построена в УПИ *, кв. 37 по плана на града и е осъдено „С” О. , гр. Б. да заплати на ищеца „С” О. , гр. Б. сумата 5 884.54 лв., представляваща неоснователно заплатена част от цената по обявения за частично нищожен договор за покупко-продажба на право на строеж върху търговски обекти в режим на етажна собственост, оформен с цитирания нотариален акт, заедно със законната лихва от завеждането на делото до окончателното изплащане на сумата.
С жалбата са заявени доводи за неправилност на решението по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК.
С изложение относно допустимостта на касационното обжалване касаторът се е позовал на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК. Като съществен материалноправен въпрос, решен от съда в противоречие с практиката на ВКС е посочен въпросът: дали споразумението по чл. 38, ал. 2 ЗС може да се сключи само при една вече възникнала етажна собственост или е допустимо да се сключи преди или към момента на учредяване на етажната собственост. Позовава се на Р. № 2295/1971 г. на ВС, Р. № 1/14.01.1981 г. на ВС, Р. № 546/15.03.1977 г. на ВС, копия от които са приложени към изложението. Поддържа, че по основния материалноправен въпрос, посочен по-горе, който счита, че е от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото, практиката на ВКС и ВС е недостатъчна и неясна, поради което е налице основание за допустимост и по т. 3 на чл. 280, ал. 1 ГПК.
За ответника по касация „С” О. , гр. Б. жалбата е оспорена като недопустима до касационно разглеждане и като неоснователна с доводи, изложени с писмен отговор от адвокат Д.
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК.
При преценка за допустимост на касационното обжалване по чл. 288 ГПК Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение констатира, че не са налице условия за допускане касационно обжалване.
Въззивният съд е приел за установено, че преди възникване на етажната собственост, т. е. преди сделката, с която собствениците на терена са учредили на ответното дружество /сега касатор/ право на строеж за построяване на процесните сгради с нот. акт № 90/04 г. действително между физическите лица-собственици на терена и ответното дружество е подписано споразумение, с което страните са изразили принципно съгласие общите части в сутеренния и партерния етаж на сградите да принадлежат към обектите, които ще се намират на тези етажи или е било налице постигнато принципно съгласие за промяна на общите части по реда на чл. 38, ал. 2 ЗС с уговорката, че при изготвяне на ценообразуването за сградите лицензираният оценител следва да разпредели общите части на сградите на основание това споразумение. Но в договора за учредяване на суперфиция при описване на общите части, принадлежащи към конкретните обекти въпросното споразумение не е било отразено по никакъв начин. От правна страна съдът е приел, че не е налице споразумение за промяна на общите части по реда на чл. 38, ал. 2 ЗС, тъй като предварителното споразумение не е отразено в сключения между страните договор, с който суперфицията е учредена, а и преразпределението на общите части в предварителното споразумение е принципно, общо и няма конкретно съдържание, респ. че не е извършено надлежно обособяване на прилежащите към процесните обекти части от етажната собственост по реда на чл. 38, ал. 2 ЗС, поради което при спазване на критериите по чл. 40 ЗС са били изчислени прилежащите към всеки от процесните магазини квоти в общите части на сградите. Като допълнителен аргумент съдът е посочил разбирането си, че споразумението по чл. 38, ал. 2 ЗС предпоставя вече възникнала етажна собственост.
Въпросът, поставен като материалноправен въпрос по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК не е решаващ за постановения от въззивния съд резултат по делото.
Решенията на ВС, на които касаторът се е позовал в подкрепа на основанието по т. 1 на чл. 280, ал. 1 ГПК не подкрепят застъпеното от касатора разбиране по посочения от него въпрос.
Размерите на общите части, принадлежащи към отделните обекти в сградата се изчисляват на базата на съотношения в стойности, определени към момента на учредяване на етажната собственост съгласно императивната разпоредба на чл. 40, ал. 1, изр. 1 ЗС. Едва към този момент може да се уговори възможността по чл. 38, ал. 2 ЗС. Същото разрешение е възприето и от въззивния съд, макар непрецизното му изразяване в мотивите на решението.
По поставения въпрос в аспект на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК не са изложени мотиви за непоследователна, противоречива или липсваща практика на ВКС.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение на Бургаски окръжен съд, Гражданска колегия № 11/11.05.2009 г., постановено по гр. д. № 868/2008 г. по касационна жалба от „С” О. , със седалище и адрес на управление гр. Б., ул.”В” 26 чрез процесуален представител адвокат И.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: