О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№144
София,02.02.2010 година
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, ЧЕТВЪРТО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ в закрито съдебно заседание на двадесети януари две хиляди и десета година в състав:
Председател: ЖАНЕТА НАЙДЕНОВА Членове: СВЕТЛА ЦАЧЕВА АЛБЕНА БОНЕВА
изслуша докладваното от съдията Цачева гр. д. № 1612 по описа за 2009 год., и за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 288 ГПК.
С решение № 88 от 12.06.2009 година по гр.д. № 152/2009 г. на Варненски апелативен съд е оставено в сила решение № 189 от 20.02.2009 г. на Варненски окръжен съд по гр.д. № 1525/2007 г., с което са отхвърлени обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 2 ЗЗД; чл. 92 ЗЗД и чл. 45 ЗЗД, предявени от С. Н. А. от гр. В. против Н. Н. Н. и Ю. И. Н. , двамата от с. П., област Варна за връщане на продажна цена на недвижим имот в размер на 1000 лева, изплатена по предварителен договор от 22.06.2005 година; за заплащане на сумата от 20000 евро, представляващи неустойка по предварителен договор от 22.05.2006 г. и за обезщетение в размер на 20000 евро за претърпени от ищеца неимуществени вреди поради невъзможност да ползва имота, предмет на предварителния договор от 22.06.2005 г. В решението е прието, че с предварителен договор от 22.06.2005 година, ответниците са се задължили да прехвърлят на ищеца правото на собственост върху недвижим имот – ателие или кабинет, находящ се в гр. В., бул. “. № 5, представляващ към момента на сключване на договора прилежащо помещение към жилище – таванско помещение и тоалетна с обща площ от 18,50 кв.м., находящи се в таванския етаж на жилищната сграда. Продажната цена на имота в размер на 1000 лева е била заплатена от купувача преди подписване на предварителния договор. Собствеността не е била прехвърлена поради невъзможност за обособяване на таванското помещение с тоалетна в самостоятелен обект на собственост. Прието е, че претенцията за връщане на продажната цена на неосъществено основание е неоснователна, с оглед постигнато в предварителния договор съгласие, че цената не подлежи на връщане – че при невъзможност за сключване на окончателен договор, заплатената продажна цена от 1000 лева се трансформира в наемна цена, без значение дали купувачът е упражнил правото си да ползва имота. Съдът е приел, че така постигнатата уговорка следва да бъде зачетена; че продажната цена се е трансформирала в наемна цена на имота, който купувачът е ползвал заедно със семейството си и където се намира негов багаж вкл. и до приключване на устните състезания пред въззивната инстанция. Прието е, че претенцията за заплащане на договорна неустойка е неоснователна с оглед постигнатото в договора съгласие, че неустойка не се дължи в случай, че продавачите не получат съгласие от етажните собственици за преустройство на имота – за обособяването му в самостоятелен обект на собственост чрез промяна на предназначението му от таванска стая, съставляваща прилежащо помещение към жилище, в ателие или кабинет. Прието е, че уговорката за отпадане на задължението за неустойка при липса на съгласие за преустройството от общото събрание на етажните собственици и от общината е съобразена с нормата на чл. 38, ал.3 и чл. 185 ЗУТ; че продавачите са предприели действия за получаване на разрешение за преустройство на таванското помещение, но по причини извън волята им не са получили разрешение за преустройството от етажните собственици и от община В.. Искът за обезщетение за неимуществени вреди е отхвърлен поради липса на причинна връзка между поведението на ответниците, продавачи по предварителния договор и претърпените от ищеца неимуществени вреди, изразяващи се в притеснения и безпокойства от невъзможността да се изповяда окончателен договор за прехвърляне на имота.
Касационна жалба против решението на Варненски апелативен съд е постъпила от С. Н. А. от гр. В.. Поддържа се, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т.2 ГПК, тъй като определената от съда правна квалификация на иска по чл. 55, ал.1 ЗЗД е в противоречие с практиката на Върховния касационен съд и в частност с решение № 107 от 24.03.2009 г. по гр.д. № 5068/2007 г. и решение № 159 от 10.03.2006 г. по 79/2005 г. на Второ гражданско отделение на Върховния касационен съд. Поддържа се, че е налице и основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал.1, т.3 КТ, тъй като въпросите длъжен ли е съдът да обсъди сбъдването на уговорените от страните отлагателни условия и какво е приложното поле на чл. 38, ал.5 ЗУТ са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото.
Ответниците по касационната жалба Н. Н. Н. и Ю. И. Н. , двамата от с. П., област Варнане вземат становище.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение намира, че не са налице основания по чл. 280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.
Твърдяното от касатора противоречие на въззивното решение с практиката на Върховния касационен съд относно квалификацията на иск за връщане на платена по предварителен договор продажна цена е неоснователно. В съответствие със закона и трайно установената практика на съдилищата, съдът е приел, че при невъзможност за сключването на окончателен договор, претенцията за връщане на изплатена от купувача по предварителния договор цена на имота е с правно основание чл. 55, ал.1, пр.2-ро ЗЗД – връщане на полученото на неосъществено основание. Не е налице и противоречие между въззивното решение и приложените решение № 107 от 24.03.2009 г. по гр.д. № 5068/2007 г. и решение № 159 от 10.03.2006 г. по 79/2005 г. на Второ гражданско отделение на Върховния касационен съд, които не са относими нито към правната квалификация на предявения иск, нито към правните изводи на въззивния съд, обусловили преценката му за неоснователност на иска. В решение № 107 от 24.03.2009 г. по гр.д. № 5068/2007 г. се разглеждат претенции, произтичащи от наемни правоотношения, а определената с решение № 159 от 10.03.2006 г. по 79/2005 г. на Второ гражданско отделение на Върховния касационен съд правна квалификация е по отношение на иск за връщане на продажна цена, изплатена по предварителен договор, който е бил развален.
Неоснователно е и искането за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по въпроса длъжен ли е съдът да обсъди сбъдването на уговорените от страните в предварителния договор отлагателни условия. Въпросът не е от значение за точното приложение на закона и за развитието на правото, тъй като е налице трайно установена практика по приложението на чл. 235 ГПК (чл. 188 ГПК отм.), съгласно която съдът е длъжен да обсъди всички доказателства по делото и доводите на страните, относими към спорното право. В съответствие с така установената практика, съдът е обсъдил сбъднали ли са се всички уговорени от страните условия за сключване на окончателен договор и след констатация, че договорът не е сключен поради несбъдване на едно от условията (липса на съгласие на етажните собственици и на общината за преустройство на таванската стая с тоалетна в самостоятелен обект на собственост) е приел, че неизпълнението не е по вина на продавачите, поради което, съгласно клаузата по т. 6 от договора от 22.06.2005 г., уговорената неустойка не се дължи.
Не е налице основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал.1, т.3 ГПК и по въпросът за точното приложение на чл. 38, ал.5 ЗУТ. Текст е неприложим към процесното правоотношение, тъй като предмет на прехвърлителната сделка по предварителнтия договор е прилежаща част от жилищно помещение, преустройството на която в ателие или кабинет е допустимо само въз основа на решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища, непосредствени съседи на обекта – чл. 38, ал.3 ЗУТ.
Воден от изложеното, Върховния касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 88 от 12.06.2009 година по гр.д. № 152/2009 г. на Варненски апелативен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: