О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 164
гр. София, 05.03.2014 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на тринадесети февруари през две хиляди и четиринадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА КОСТОВА
КОСТАДИНКА НЕДКОВА
като изслуша докладваното от съдия Костадинка Недкова т. д. N 2603 по описа за 2013г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма], срещу решение № 159 от 30.01.2013г. по гр.д. № 1779/2012г. на Софийски апелативен съд, 8 състав, в частта, в която след отмяна на решение № 6089 от 17.11.2011г. по гр.д. № 14887/2010г. на Софийски градски съд, ГО, 16 състав, в отхвърлителната му част, касаторът е осъден да заплати на Л. К. С. и А. Н. С., на основание чл.55, ал.1, пр.3-то ЗЗД вр. чл.88, ал.1 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД сумата от 88 649,56 евро – платена продажна цена по предварителен договор за покупко-продажба на апартамент № В412 в комплекс „А. Х.”, Р., ведно със законна лихва върху главницата, считано от датата на завеждане на исковата молба- 27.12.2010г. до окончателното й плащане.
В касационната жалба се сочи, че обжалваното решение е неправилно, поради нарушение на материалния закон, допуснати съществени процесуални нарушения и необоснованост.
Ответниците по жалбата, Л. К. С. и А. Н. С., оспорват същата. Поддържат, че не са налице предпоставките за допускане на касационен контрол на решението, а при допускането му искат потвърждаване на атакувания акт, като правилен.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:
Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
За да отмени първоинстанционното решение и уважи исковете по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД, въззивният съд е приел, че заплатената авансово част от продажната цена подлежи на връщане, тъй като ищците са упражнили надлежно потестативното си право да развалят сключения между страните предварителен договор, с оглед договореното между тях. Според решаващия състав, след като продавачът е уведомил на 07.08.2008г. купувачите за издадения на 30.07.2008г. акт обр.15, в 20-дневен срок от което уведомление следва да се сключи окончателният договор, купувачите с нотариална покана, получена от продавача на 07.09.2010г., са поканили дружеството-продавач да бъде подписан окончателния договор за прехвърляне на правото на собственост върху процесния имот на 21.09.2010г. в кантората на нотариус В. с рег. № 489 на НК, с искане да се представи към този момент и удостоверение за липса на тежести върху апартамента, като изрично са заявили, че при непредставянето му след изтичане на допълнителния срок, договорът се счита за развален. Изведено е, че неизпълнението от продавача на задължението му да заличи договорната ипотека върху имота към предложената от купувачите дата за сключване на окончателния договор, уврежда техните интереси, съобразно клаузата на чл.4.1, б.”б” от договора, тъй като от съществено значение за тях е наличието на възможост за принудително изпълнение върху имота към посочения момент. Изложени са съображения, че продавачът не само не е заличил ипотеката към определената дата за сключване на окончателния договор, но е учредил на 26.10.2010г. нова, допълнителна ипотека върху процесния имот, като вкл. и към момента на приключване на устните състезания в съдебното производство пред въззивната инстанция не е предложил изпълнение на задължението си да прехвърли имота чист от тежести.
Допускането на касационното обжалване е обосновано в изложението по чл.284, ал.3, т.1 от ГПК с твърдението, че в атакуваното решение, в противоречие с практиката на ВКС – чл.280, ал.1, т.1 ГПК, е разрешен материалноправният въпрос, следва ли учредяването на договорна ипотека върху имот от страна на продавача, представляващо част от обичайната търговска практика, да се счита за нарушение на договорните задължения, произтичащи от предварителния договор между страните, при условие, че в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици за него.
Поставеният от касатора въпрос е относим за предмета на спора и е обусловил изхода му, тъй като въззивната инстанция е приела, че сключеният между страните предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот е надлежно развален от купувачите, поради неизпълнение от продавача на задължението му да заличи договорната ипотека върху имота към предложената от купувачите дата за сключване на окончателния договор, което уврежда интересите им, предвид възможността за принудително изпълнение върху имота.
Въпреки осъществяването на общото основание по чл.280, ал.1 ГПК, касационното обжалване не може да бъде допуснато, поради липсата на релевираната от касатора допълнителна предпоставка по чл.280, ал.1, т.1 ГПК. За доказването на последната жалбоподателят се е позовал на две решения на ВКС, ТК, постановени по реда на чл.290 ГПК, с които даденото разрешение на поставения правен въпрос е, че евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора към момента на предаването на имота / на сключване на окончателния договор, ипотеката не е била заличена. Обжалваният съдебн акт е постановен в съответствие с посочената задължителна практика на ВКС, която напълно се възприема от настоящия състав, поради което касационно обжалване на въззивното решение не може да бъде допуснато. По конкретното дело възникването и надежното упражняване от купувачите на потестативното право за разваляне на предварителния договор е изведено от факта, че към датата, определена за сключване на окончателния договор, ипотеката върху имота не е заличена от продавача по предварителния договор, което неизпълнение на задължението да се прехвърли имота чист от тежести е дало основание за едностранното му разваляне от купувачите, съобразно предвиденото в договора.
Водим от горното и на основание чл.288 от ГПК, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 159 от 30.01.2013г. по гр.д. № 1779/2012г. на Софийски апелативен съд, 8 състав, в обжалваната част.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.