3
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 166
София, 18.02.2011 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в закрито заседание в състав:
Председател:Добрила Василева
Членове:Маргарита Соколова
Гълъбина Генчева
като изслуша докладваното от съдията С. гр. д. № 914/2010 г., и за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена в срока по чл. 283 ГПК, от Ц. Н. Н., чрез Н. Н. – адвокат-пълномощник, срещу въззивното решение от 12.01.2010 г. по гр. д. № 2742/2008 г. на С. градски съд, с което е обезсилено решението /недатирано/ по гр. д. № 5821/2006 г. на С. районен съд в частта, с която е отхвърлен предявен от касатора отрицателен установителен иск за собственост на недвижим имот, а производството по делото е прекратено. Относно предпоставките за допускане на касационно обжалване се поддържа основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, което с оглед разясненията в ТР № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС на РБ, и предвид представената съдебна практика, която е с незадължителен за съдилищата характер, следва да се квалифицира по т. 2.
Ответниците Д. Н. К., Р. Д. М. и С. Д. М. не са взели становища по жалбата.
Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., за да се произнесе по допускането на касационното обжалване, взе предвид следното:
Ищецът е наемател на кантора по сключен с ответниците Р. и С. М. договор за наем, като същевременно е ответник по иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, предявен от ответницата Д. К., кято закупила от М. спорния имот с н. а. № 29 от 05.08.2005 г. Образуваното по него гр. д. № 6541/2006 г. на С. районен съд е спряно до приключване на настоящото дело.
Ищецът твърди, че при сключване на сделката продавачите се легитимирали като наследници на собственицата Л. Сефериян, без да са такива, с оглед на което покупко-продажбата не е произвела транслативен ефект. Твърди също, че е във владение на имота и има интерес да установи, че ответницата не е собственица, за да се защити от претенциите на трети лица, на които тя е отстъпила ползването на кантората с договор за наем, а и от претенциите на самата ответница.
При изложените от ищеца твърдения и установените по делото факти въззивният съд приел, че не е налице правен интерес от търсената с предявения отрицателен установителен иск защита, което е абсолютна положителна процесуална предпоставка за допустимостта на производството.
Поставеният от касатора в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК процесуалноправен въпрос за допустимостта на предявения иск е определящ изхода на делото, но при разрешаването му въззивният съд не е процедирал в противоречие с практиката на Върховния касационен съд, изразена в представените решения.
Първата група съдебни актове, които според касатора установяват наличие на противоречива практика, не разрешават поставения по настоящото делото въпрос, а именно дали е допустим отрицателен установителен иск за собственост, предявен от наемателя срещу последващия приобретател на недвижимия имот, отдаден под наем. Така, решение № 373 от 18.03.1996 г. по гр. д. № 1593/1995 г. на ВС, IV-то г. о., касае неприложимост на разпоредбата на чл. 237, ал. 2, изр. 2 ЗЗД при придобиване на голата собственост и запазено право на ползване на бившия собственик, включващо в предметното си съдържание събирането на добивите – наемите от вещта. Решение № 1112 от 11.08.2003 г. по гр. д. № 2185/2002 г. на ВКС, V-то г. о., приема, че активно легитимиран да прекрати договора за наем е предишният собственик на недвижим имот, макар че е продал имота, но си е запазил правото на ползуване. Решение № 1114 от 07.05.1997 г. по гр. д. № 3418/1995 г. на ВС, IV-то г. о., разглежда правоотношение между собственици и заварени наематели на техните възстановени по З. помещения, което се урежда от чл. 6 З., като изяснява до кой момент се дължи старата наемна цена и от кога – обезщетение под формата на свободен наем съгласно чл. 59 ЗЗД.
Втората група решения третират допустимостта на иск по чл. 97, ал. 1 ГПК /отм./: р. № 1109 от 09.07.2003 г. по гр. д. № 1890/2002 г. на ВКС, V-то г. о., и р. № 240 от 07.02.1970 г. по гр. д. № 1582/1969 г. на ВС, I-во г. о. С тях е прието, че липсва правен интерес от предявяването на установителен иск, когато целеното с него установително действие може да бъде постигнато с осъдителен или с конститутивен иск. Иск по чл. 97, ал. 1 ГПК /отм./ е допустим, само когато с установителното решение ще се постигне целеният резултат и не ще се наложи да се води след това друг иск за постановяване на друго решение за постигане на този резултат.
Обжалваното решение не противоречи на тези съдебни актове. Въззивният съд е приел, че за съществуването на наемното правоотношение, което е облигационно, по правило е ирелевантен въпросът за собствеността на отдадения под наем имот. Това разбиране е в съответствие с трайната съдебна практика, която приема, че правата и задълженията на наемодателя произтичат не от правото му на собственост върху вещта, а от наемния договор, включително и в хипотезата на чл. 237 ЗЗД. В този случай новият собственик на вещта придобива права спрямо наемателя в качеството си на наемодател, встъпил в наемното правоотношение по силата на закона, който с посочената норма установява правило за запазване действието на наемния договор спрямо приобретателя. Затова правилно въззивният съд е приел, че при конкретната фактическа обстановка ищецът има правен интерес да предяви отрицателен установителен иск за липса на наемно правоотношение с ответницата, в производството по който би се изследвал и въпросът за наличието или липсата на предпоставките по чл. 237 ЗЗД. Доколкото Д. К. обосновава качеството си наемодател по наемното правоотношение с Ц. Н. с прехвърляне на собствеността в срока на сключения с Р. и С. М. наемен договор, а наемателят оспорва наличието на предпоставките за встъпване в наемното правоотношение, то въпросът за правото на собственост на приобретателката по договора за покупко-продажба може да се разгледа и по висящия спор по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД по въведено от ответника по този иск възражение. Eто защо липсва правен интерес от самостоятелно установяване, че приобретателката не е собственица на предоставения под наем имот.
По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., намира, че предпоставките на чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение не са налице, водим от което
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение от 12.01.2010 г. по гр. д. № 2742/2008 г. на С. градски съд.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: