1
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 176
София, 10.04. 2018 година
Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и първи март две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА
ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ
изслуша докладваното от съдията Бранислава Павлова
гражданско дело № 4366/2017 година по описа на ВКС, гражданска колегия
Производството е по чл. 288 ГПК, вр. с чл. 280 ГПК, в редакцията до изм. с ДВ, бр. 86/2017г..
Подадена е касационна жалба вх.№ 13020 от 18.09.2017г. от [фирма] със седалище и адрес на управление [населено място], [улица] вх.1 ет.1 ап.1 срещу въззивното решение на Бургаския окръжен съд, гражданска колегия, № VI-60 от 07.08.2017 г. по въззивно гражданско дело № 561/ 2017 г., с което е потвърдено решение № 23 от 01.02.2017 г. по гр.д.№ 5 от 2016 г. на Несебърския районен съд.
Ответникът К. Н. С. не изразява становище по жалбата.
С обжалваното решение Бургаският окръжен съд е потвърдил решението на Несебърския районен съд № 23 от 01.02.2017 г. по гр.д.№ 5 от 2016 г., с което е отхвърлен искът на [фирма] против К. Н. С. с правно основание чл.108 ЗС за установяване правото на собственост и предаване владението върху следните недвижими имоти: обект с идентификатор 61056.501.442.1.53; обект с идентификатор 61056.501.442.1.54; обект с идентификатор 61056.501.442.1.70 и обект с идентификатор 61056.501.442.1.88 по КККР на [населено място], [община], намиращи се в комплекс “К. от м.“ в [населено място] и идентифицирани в исковата молба с граници и предназначение за ползване. Въззивният съд е приел за недоказани наведените в исковата молба основания за нищожност на договора за продажба, сключен с нот.акт 109/2005г. на нотариус М.Б., с който [фирма] е продал имотите, включени в комплекс „К. от м.“ на кооперация „В. г.“ – противоречие с добрите нрави, липса на основание, противоречие със закона, заобикаляне на закона, липса на представителна власт и споразумяване във вреда на представлявания, тъй като същите почиват на индиции, а не на факти, установени по безспорен за съда начин. Съобразил е, че [фирма] и кооперация „В. г.“ са били страни по преюдициален спор с правно основание чл.26, ал.2, предл. второ от ЗЗД – за установяване на нищожност на договора, с който кооперацията е придобила собствеността на комплекс „Ключ към морето“ [населено място], [община], поради липса на воля (съгласие) за продажба от страна на продавача и с влязло в сила решение по гр.д.№ 88/2006г. на Бургаския окръжен съд, предявеният от [фирма] иск е отхвърлен. По отношение на правните последици от заличаването на вписани в Търговския регистър неверни обстоятелства, съдът е посочил, че на основание чл.8 от Закона за търговския регистър, то има действие занапред, затова действията, извършени от вписания в регистъра управител, дори и въз основа на нищожни актове, обвързват дружеството спрямо третите добросъвестни лица. Приел е, че не е установена твърдяната недобросъвестност на Кооперацията, изразяваща се в знание, че вписаното в ТР прехвърляне на дялове от капитала на [фирма] в полза на „Р. Ко“ е извършено въз основа на нищожен договор, респективно, че управителят М. М. не е избран от действителния собственик на капитала, поради което приложение намира презумцията на чл. 10, ал.1 ЗТР и заличаването на вписаното обстоятелство е непротивопоставимо на приобретателя. Посочил е, че само по себе си обстоятелството, че оспорваната сделка е извършена на продажна цена, близка до данъчната оценка на имуществото и значително по-ниска от пазарната му цена не обоснова извод за нееквивалентност на престациите, обуславяща нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави. Такъв порок ще е налице ако нееквивалентността на престациите е в такова съотношение, че едната от тях е практически нулева. Ръководейки се от това разбиране, въззивният съд е приел, че оспорваната сделка е породила вещно-транслативен ефект, процесните имоти са излезли от патримониума на ищцовото дружество и то не се легитимира като носител на право на собственост върху тях.
В изложението за допускане на касационното обжалване са поставени следните правни въпроси:
1. Обстоятелството, че действителната пазарна стойност на един недвижим имот по една сделка е приблизително 6.8 пъти по-висока от продажната му цена, достатъчно основание ли е, за да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договор за покупко-продажба, която обоснована накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД.
2. Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по една сделка.
3. Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка.
При сравнение на мотивите на обжалваното решение и цитираната от касатора съдебна практика не се установи противоречие, обуславящо приложното поле на чл. 280 ал.1 т.1, 2 и 3 ГПК. С решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208 от 2009 г. на ВКС, ІІІ г.о. , решение № 934 от 13.09.2010 г. по гр.д.№ 3657 от 2008 г. на ВКС, ІV г.о. решение № 256 от 19.03.2014 г. по в.гр.д.№ 71/2014 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 271 от 01.08.2014 г. по в.гр.д.№ 1277/ 2014 г. на Старозагорския окръжен съд, решение № 595 от 17.12.2009 г. по в.гр.д.№ 844/2009 г. на Добричкия окръжен съд, решение № 597 от 10.06.2014 г. по в. гр. д. № 666/2014 г. на Бургаския окръжен съд и решение от 20.10.2011 г. по гр.д.№ 10035/2009 г. на Габровския окръжен съд, са разгледани твърдения за нищожност на договор, сключен от представител при договаряне сам със себе си, поради нарушение на добрите нрави, изискващи представителят да не договаря във вреда на представлявания. Спорът по настоящото дело е за органно, а не за доброволно представителство, поради което цитираните решения са неотносими и не е налице поддържаното основание по чл. 280 ал.1 т.1 и 2 ГПК, в редакцията до изменението ДВ бр.86/2017г., изискващо противоречието в обжалваното решение и задължителната практика на ВКС да се състои в разрешаване на идентични правни въпроси. По същото съображение са неотносими и представените решение № 4 от 25.02.2009 г. по т. д. № 395/2008 г. на ВКС, I т.о. и решение № 88 от 22.06.2010 г. по т. д. № 911/2009 г. на ВКС, I т.о., с които се дава задължително тълкуване по въпроса за недействителността на клауза за неустойка поради противоречие с добрите нрави.
Решение № 277 от 26.01.2015 г. по гр.д.№ 1962 от 2014 г. на ВКС, ІІІ г.о. е постановено по предявен иск за обявяване на предварителен договор за окончателен, с направено по делото възражение за нищожност на този договор поради липса на еквивалентност на уговорените в договора престации, което е прието за основателно, но по този въпрос ВКС се е произнесъл в решаващите мотиви, които не се обхващат от задължителната практика на ВКС по чл. 280 ал.1 т.1 ГПК в редакция до изменението ДВ бр.86/2017г. Касационното обжалване по това дело е допуснато по въпроса дали следва да се обявява за окончателен предварителен договор, който е сключен от продавач, който не е собственик на имота, предмет на договора. По останалите въпроси, включително по въпроса за нееквивалентността на престациите като основание за признаване на един договор за нищожен, решението не е задължителна съдебна практика съгласно разясненията, дадени в ТР № 2 от 8.09.2011 г. на ОСГТК на ВКС.
Решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр.д.№ 554 / 2012 г. на Ловешкия окръжен съд, решение от 10.10.2011 г. по в.гр.д.№ 1164 / 2011 г. на Бургаския окръжен съд и решение № 431 от 08.04.2011 г. по в.гр.д.№ 1607 / 2010 г. на Варненския окръжен съд са относими към настоящото дело, но не могат да служат като основание за допускане на касационното обжалване, защото противоречивата съдебна практика е уеднаквена от ВКС по реда на чл. 291 ГПК в редакция до изменението ДВ бр. 86/2017г.. С решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, І г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 /2008 г. на ВКС, ІV г.о., в тълкувателната им част при отговора на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване е прието, че при преценката дали една сделка е действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено до сравняване на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имота – предмет на сделката. За да се изяснят действителните отношения между страните , волята им следва да се тълкува по правилата на чл.20 ЗЗД като се съобрази целта на договора. Прието е, че щом специалните закони – ЗМДТ и ЗННД не съдържат забрана недвижимите имоти да се прехвърлят по цени по-ниски дори и от данъчната им оценка, то в тези случаи не е налице нееквивалентност на престациите като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение на добрите нрави. Във второто решение на ВКС е прието, че по волята на страните цената на един продаван недвижим имот може да бъде по-ниска от данъчната му оценка и макар, че понятието „добри нрави” да предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, което води до нищожност на сделката, тази неравностойност следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Приемайки за недоказано въведеното в исковата молба основание за нищожност на договора, сключен с нот.акт № 109/2005г. поради нарушаване на добрите нрави, основан на извършената продажба на имота по цена близка до данъчна оценка, която е в пъти по-ниска от пазарната цена на имота, въззивният съд не се е отклонил от практика на ВКС по чл. 290 ГПК в посочените две решения.
Останалите два въпроса: какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по една сделка и как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации, не могат да служат като общо основание за допускане на касационното обжалване по смисъл на чл. 280 ал.1 ГПК. Те не предполагат тълкуване на правна норма с даване на принципен отговор за допустимия размер на отклонението между данъчната оценка, пазарната цена и продажната цена на един недвижим имот, когато се преценява еквивалентността на престациите по договора за продажба. Преценката за нищожност поради нарушаване на добрите нрави е винаги конкретна, с оглед обстоятелствата по съответното дело.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение намира, че не са налице поддържаните основания за допускане на касационното обжалване по чл. 280 ал.1 т.1,2 и 3 ГПК в редакция до изменението ДВ бр. 86/2017г. по нито един от поставените от касатора правни въпроси, поради което касационната жалба не следва да се допуска за разглеждане по същество.
Разноски на ответника не следва да се присъждат, защото не са поискани.
Воден от горното Върховният касационен съд, първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
Не допуска касационно обжалване на въззивното решение на Бургаския окръжен съд, гражданска колегия, № VI-60 от 07.08.2017 г. по въззивно гражданско дело № 561/ 2017 г..
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: