О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№186
С., 26.04.2016 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на пети април през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВЛАХОВ
ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ВЕСЕЛКА МАРЕВА
като разгледа докладваното от съдия В. М. гр.д. № 1192 по описа за 2016 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 ГПК.
Обжалвано е решение № I-141 от 22.12.2015 г. постановено по гр.д. № 1769 по описа за 2015 г. на Бургаски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 90 от 23.06.2015г. по гр.д. № 1062/2014г. на Несебърски районен съд за отхвърляне на предявения иск по чл. 108 ЗС от [фирма] против А. В. Б. гражданин на Руската федерация, за предаване владението върху следните недвижими имоти: 1/самостоятелен обект с идентификатор № 6156.501.442.1.85 по К. на [населено място], [община], комплекс „Ключ от морето“, находящ се в сграда № 1, представляващ апартамент № 12, блок 2, вход А, ет. 5 с площ от 104,10 кв.м., ведно с общите части на сградата на площ от 12,97 кв.м., състоящ се от две спални, дневна с кухня бокс, три бани с тоалетни и коридор, две тераси и 2/ самостоятелен обект с идентификатор № 61056.501.442.1.64 по К. на [населено място], [община], комплекс „Ключ от морето“ находящ се в сграда № 1, представляващ апартамент № 7, блок 4, вход Б, ет. 3 с площ от 137,88 кв.м., ведно с общите части на сградата на площ от 13,23 кв.м., състоящ се от две спални, дневна, кухня бокс, тераса.
Касационната жалба е подадена от ищеца [фирма], ЕИК[ЕИК], чрез пълномощника адв. М. Р.. Поддържа се неправилност на решението. Претендира се допускане на касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1, 2 и 3 ГПК по въпросите: 1/ Обстоятелството, че продажната цена по една сделка е 6,5 /шест цяло и пет десети/ пъти по-ниска от действителната пазарна стойност на недвижимия имот достатъчно основание ли е да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по договор за покупко-продажба, която обосновава накърняване на добрите нрави по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД; 2/ При определяне цената при търговските сделки и при съобразяване на свободата на договаряне по чл. 9 от ЗЗД, следва ли да се приеме, че е налице нарушаване на добрите нрави, ако продажната цена се отклонява от действителната пазарна стойност на един недвижим имот; 3/ Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, при преценка за наличието на еквивалентност на престациите по една сделка; 4/ Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, с оглед наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка?
С писмен отговор ответникът по касационната жалба А. В. Б., чрез процесуалните си представители адв. Б. Т. и адв. М. Б., оспорва същата като твърди, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение счита, че касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и недопустима.
За да постанови атакуваното решение Бургаски окръжен съд е приел, че между ищеца „Фонд за развитие на България” и кооперация „Воин груп” /чийто частен правоприемник по отношение на конкретните имоти в резултат на поредица от правни сделки се явява ответника / е постановено влязло в сила решение за отхвърляне на претенция по чл. 26, ал.2, пр.2 ЗЗД за нищожност поради липса на съгласие на договора от 23.12.2005г., с който кооперацията придобива в целия комплекс „Ключ към морето” – земя и сгради, включващи 108 апартамента. Останалите основания за нищожност на този договор, наведени в исковата молба, а именно: противоречие с добрите нрави, липса на основание, противоречие със закона, заобикаляне на закона, липса на представителна власт, договаряне във вреда на представлявания, съдът е намерил за недоказани и почиващи на индиции, а не на установени по безспорен начин факти. Изтъкнал е, че противоречието с добрите нрави предпоставя недобросъвестност на една от страните, а в случая недобросъвестност на купувача кооперация „Воин груп” не е установена. Относно нееквивалентността на престациите съдът е приел, че извършването на сделки по цена, близка до данъчната оценка, не нарушава закона, нито установени в обществото правни принципи, още повече, че се касае до свобода на договаряне. Затова, дори и да има нееквивалентност на престациите по договора, тя не обуславя накърняване на добрите нрави. По довода за нищожност поради липса на основание предвид извършената в кратък период от време продажба на закупените имоти, съдът е изложил съображения, че подобно прогласяване за нищожност в съвременния динамичен граждански оборот, е лишено от здрав разум. Също така е посочил, че наличието или не на печалба от сделката е факт, който не се отразява на основанието на договора. Аргументите за нищожност поради противоречие с чл. 289 ТЗ съдът също е намерил за несъстоятелни, като е посочил, че намерение за увреждане в случая не е установено. Основанието за нищожност заобикаляне на закона е отхвърлено доколкото не е установено сделките да целят забранен от закона правен резултат. Последните основания за нищожност – поради липса на представителна власт по чл. 42 ЗЗД и поради споразумяване във вреда на представлявания също са отхвърлени предвид изложените съображения по приложение на чл.8 З. и Тълкувателно решение №3/2013г. на ОСГТК на ВКС.
При преценка на поддържаните от касатора основания за допускане на касационно обжалване настоящият състав, приема следното:
Спрямо първите два въпроса се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК, а по третия и четвъртия – по чл. 280, ал.1, т.3 ГПК.
Липсват предпоставките за допускане на касационното обжалване в приложното поле на чл.280, ал. 1, т. 1 и т. 2 ГПК и по първите два от поставените от касатора правни въпроси. Съображенията са следните:
По първия въпрос. В приложените към изложението съдебни актове, съставляващи задължителна съдебна практика и такава по чл.280, ал. 1, т. 2 ГПК, са възприети разрешения, че само по себе си несъответствието между пазарната цена на един недвижим имот и неговата продажна цена не е достатъчно, за да обоснове извод за накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД. В преобладаващия брой съдебни актове са разгледани спорове за валидността на сделки, сключени от пълномощник, какъвто факт не е налице в разглеждания случай, доколкото при продажбата от 23.12.2005г. воля за продавача е изявил управителят, вписан като такъв в Търговския регистър. В съответствие с Тълкувателно решение № 3/2013г. на ОСГТК на ВКС, въззивният съд е приел, че органният представител е изразител на волята на юридическото лице и в процеса на формиране и външно изявяване на волята на юридическото лице не могат автоматично да се прилагат ограничения и разрешения, приложими към представителството, възникнало от упълномощителна сделка по ЗЗД. В конкретния случай, предвид обстоятелството, че при сключване на продажбата волята на продавача е изразена не чрез пълномощник, а чрез органен представител, то разрешенията в приложените от касатора Решение № 615 от 15.10.2010г. на ВКС по гр.д.№ 1208/2009г., ІІІ г.о., ГК; Решение № 934 от 13.09.2010г. по гр.д.№ 3657/2008г., IV г.о., ГК; Решение № 256 от 19.03.2014г. по в.гр.д.№ 71/2014г. на Бургаски окръжен съд; Решение № 271 от 01.08.2014г. по в.гр.д. № 1277/2014г. на Старозагорски окръжен съд; Решение № 595 от 17.12.2009г. по в.гр.д. № 844/2009г. на Добрички окръжен съд и Решение от 20.10.2011г. по гр.д.№ 10035/2009г. на Габровски окръжен съд се явяват неотносими към изхода на разглеждания спор. При това, в цитираните актове на нееквивалентността на престациите по отделните договори за продажба не е придавано значение на обстоятелство, само по себе си достатъчно да обоснове извод за нищожност на сделката, а е преценявана наред с други релевантни за правоотношението факти, които в съвкупността си са обосновали извод за нищожност поради нарушаване на основния принцип на отношенията между представител и представляван, а именно на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания.
Не може да се изведе основание за допускане на касационно обжалване в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК и от останалите цитирани от касатора решения. С Решение № 431 от 08.04.2011г. по в.гр.д.№ 1607/2010г. на Варненски окръжен съд е прогласена за нищожна сделката, с която се заменя ? идеална част от „голата собственост” на апартамент срещу кожена дамска чанта, защото съдът е приел, че несъответствието между престациите нарушава изискването за еквивалентност на двете престации до степен на пълна липса на престация. С Решение № 145 от 26.06.2013г. по гр.д.№ 554/2012г. на Ловешки окръжен съд сключената от органния представител на продавача сделка е обявена за нищожна не само поради нееквивалентност на престациите, но при съобразяване на всички останали условия по сделката, които навеждат на извод, че целта на договора е била лишаване на ищеца от имущество, която цел нарушава изискването за упражняване на търговското занятие добросъвестно и с грижата на добър стопанин. И с Решение от 10.10.2011г. по в.гр.д.№ 1164/2011г. на Бургаски окръжен съд сделката е прогласена за нищожна въз основа на комплекс от обстоятелства /договорена символична цена за недвижим имот – 16 пъти по-ниска от пазарната, като продавачът е много възрастен човек, зависим от своя син – купувач, който се е възползвал от неравностойното му възрастово и социално положение и с това е нарушил етичната норма на обществото да не се вреди другиму/.
Вторият въпрос изхожда от неправилното разбиране на касатора, че според съда търговското качество на страните по една сделка изключва приложното поле на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Такова съждение в мотивите на въззивния съд липсва. Съдът е приел, че понятието „добри нрави” не е легално дефинирано и в съдържанието му следва да се включат установените норми за поведение в обществото, наложили се и спазвани от хората поради изградените им критерии за ценностна система. С оглед на това за противоречащи на морала се считат сделки, с които неравноправно се третират икономически слаби участници гражданския оборот, използват се законови методи за постигане на морално укорими резултати, сочещи на непочтеност и в разрез с общоприетите критерии за добросъвестност. Претенцията за нищожност на процесния договор поради противоречие с добрите нрави не е уважена, защото не е установена недобросъвестност на купувача по договора кооперация „Воин груп”.
На формулираните от касатора трети и четвърти въпрос е даден отговор в практиката на ВКС по приложението на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, обективирана с Решение № 452 от 25.06.2010г. по гр.д. № 4277/2008г., на ВКС, І г.о. и Решение № 119 от 22.03.2011г. по гр.д.№ 485/2010г., на ВКС, І г.о. По реда на чл.290 ГПК, отговаряйки на материално правните въпроси за нищожност на договора за продажба поради противоречие с „добрите нрави” предвид неравностойността на насрещните престации, както и за характера на правното понятие „добри нрави” и неговото субективно и обективно изражение, е прието, че с чл. 9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Тя е ограничена от „добрите нрави” и от императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорена цена е по-ниска от нея. Това означава, че законодателят допуска продажната цена на един недвижим имот да бъде по-ниска от данъчната оценка по волята на страните. Същевременно понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС е разяснил, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. В случаите на отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка не се налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1 ЗЗД. Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната, не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.
Предвид наличие на тълкуване по поставените въпроси в практиката на ВКС, на което съответстват изводите на въззивния съд в атакуваното решние, следва, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване по поставените трети и четвърти въпрос.
От страна на ответника по жалбата не се претендират разноски и съдът не присъжда такива.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № І-141 от 22.12.2015г., по гр.д. №1769/2015г. на Бургаски окръжен съд по касационната жалба на [фирма], ЕИК[ЕИК].
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: