О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 187
София, 27.11. 2018 година
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на 21.11.2018 година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Бранислава Павлова
ЧЛЕНОВЕ:Теодора Гроздева
Владимир Йорданов
разгледа докладваното от съдия Йорданов
ч. гр.дело N 3564 /2018 г.
Производство по чл.274,ал.3 ГПК.
Образувано е по частна жалба на Т. И. Д. срещу определение № 647 от 21.08.2018 г. по възз. ч. гр.д. № 490 /2018 г. на Хасковския окръжен съд, г.о., с което е потвърдено определение на съдия по вписванията при агенцията по вписванията – Х., постановено по заявление № 2397 /2018 г., с което е отказано вписване на прекратяване на договор за наем на земеделски земи по отношение на определен имот.
Жалбоподателят твърди, че определението е незаконосъобразно, тъй като е отказано вписване на прекратяването на договор за аренда, какъвто е по съдържанието си сключеният договор, което съгласно императивните разпоредби на чл.27,ал.2 ЗАЗ подлежи на вписване в нотариалните книги.
Настоящият състав установи следното :
Окръжният съд е приел, че обжалваният пред него отказ е законосъобразен по следните две съображения:
Не е изпълнено изискването на чл.8,ал.2 ПВ пред съдията по вписванията да бъде представен оригинал на акта и заверен препис от него или два заверени преписа, което предпоставя нередовност на заявлението и е предпоставка да се откаже вписване. В този смисъл е и приетото с т.1 от ТР № 7 /25.04.2013 г. по т.д. № 7 /2013 г. на ОСГТК на ВКС.
В правомощията на съдията по вписванията е да прецени дали представеният пред него акт подлежи на вписване, което включва да прецени вида на договора, чието прекратяване се иска да бъде вписано – дали е такъв за аренда или за наем, изхождайки от неговото съдържание, а не само от неговото наименование. Предметът на представения със заявлението договор, продължителността на срока на действие, формата, в която е сключен, качеството на страните, начинът на плащане и вписването му, макар и да сочат идентичност с договор за аренда, не го определят като такъв. Едно от съществуващите различия в двата договора се състои в изискването съобразно чл.18 от ЗАЗ продължаването на договора за аренда да се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите, докато в чл.236,ал.1 от ЗЗД е предвидено друго, при което изискването за форма не е предвидено като условие за действителност на сделката. Тук следва да се имат предвид и указанията, дадени в т.2 от ТР № 2 /20.07.2017 г. по т.д. № 2 /2015 г. на ОСГТК на ВКС (според което земеделска земя може да се отдава и с договор за наем). В случая страните по договора са постигнали съгласие продължаването на договора да се извършва по облекчен ред, предвиден в ЗЗД и са предвидили приложение на ЗЗД по неуредените в договора въпроси., което правилно е преценено от съдията по вписванията като основание договорът да се квалифицира като такъв за наем. В разпоредбата на чл..4,б.„е“ ПВ е уредено вписването на договор за наем, но не и неговото прекратяване; същевременно е недопустимо извършването на разширително тълкуване на нормата на чл.27,ал.2 ЗАЗ, предвиждаща вписване на прекратяването единствено и само на договора за аренда, но не и на договора за наем на земеделска земя.
Така съдът приел, че отликите между двата договора и различния правен режим, на който са подчинени, наред с липсата на изрична правна норма, уреждаща възможността за вписване на договора за наем, обжалваният отказ е правилен и законосъобразен.
Във връзка с довода си за неправилност на изводите на Хасковския окръжен съд за приложението на чл.8,ал.2 от ПВ, частният жалбоподател извежда правния въпрос: необходимо ли е да се съобразява нормата на чл.8,ал.2 от ПВ, т.е. да се представят оригинал и нотариално заверен препис от нотариалната покана за прекратяването на договора, която не е от актовете изчерпателно изброени в чл.4 от ПВ? Жалбоподателят твърди, че въпросът е разрешен в противоречие с приетото в определение № 672 /13.10.2011 г. по ч.гр.д. № 635 /2011 г. на ВКС, I т.о. и определение № 73 /27.01.2012 г. по ч.гр.д. № 26 /2012 г. на ВКС, I т.о..
Въпросът е обуславящ, но не е разрешен в посочените две определения, в които не е обсъждан.
В нито едно от двете определения не е обсъждано в каква форма трябва да бъдат представената с искането за вписване нотариална покана за прекратяването на договора и въобще представените с искането за вписване доказателства – в оригинал, нотариално заверени или незаверени преписи.
Поради това и не е допуснато противоречие с посочените определения, като основание по чл.280,ал.1,т.1 и т.2 ГПК.
Не е осъществено и твърдяното без обосновка основание по чл.280,ал.1,т.3 ГПК, тъй като разпоредбата на чл.8,ал.2 от ПВ е ясна и не се нуждае от тълкуване.
Във връзка с довода си за неправилност на извода на Хасковския окръжен съд, че договорът, чието прекратяване се заявява, е за наем, а не за аренда, защото клаузата за продължаването му не е от основните реквизити, която определя правната му същност, частният жалбоподател извежда правните въпроси:
Правната квалификация на договорните отношения с предмет предоставяне на земеделска земя, не се ли определя от съдържанието и формата на сключения договор, а не от наименованието му?
Когато договорът е в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и обвързва страните за срок над 4 години уговорената престация е в натура (плодовете от реколтата на земята) и е регистрирана в службата по земеделието, т.е. налице са всички реквизити на договора за аренда, не представлява ли договор за аренда, независимо от наименованието му „договор за наем“?
Жалбоподателят твърди, че въпросът е разрешен в противоречие с приетото в определение № 386 /23.03.2012 г. по гр.д. № 77 /2012 г. на ВКС, IV г.о., решение № 703 /05.01.2011 г. по гр.д. № 1060 /2009 г. на ВКС, IV г.о. и решение № 59 /20.07.2009 г. по т.д. № 525 /2008 г. на ВКС, I т.о.
Първият въпрос е обуславящ, но видно от изложеното за мотивите на окръжния съд не е разрешен в противоречие, а в точно съответствие с посоченото определение № 386 /23.03.2012 г. на ВКС. Окръжният съд е определил вида на договора въз основа на преценка на неговото съдържание, а не единствено на неговото наименование, което е „договор за наем на земеделски земи“, като е съобразил приетото с ТР № 2 /20.07.2017 г. по т.д. № 2 /2015 г. на ВКС, ОСГТК разрешение, на което се е позовал, че законодателството допуска алтернативата ползването на земеделска земя да е предмет и на наемен договор.
Вторият въпрос не е обуславящ, доколкото видно от изложеното за мотивите му, окръжният съд е приел, че представеният договор не е за аренда, а за наем, не поради изброените във въпроса реквизити, а поради липсата на друг – предвиденото в разпоредбата на чл.18 от ЗАЗ изискване продължаването на договора за аренда да се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Към това може да се добави и че по този въпрос не е допуснато противоречие с посочените без да са представени две решения на ВКС, в които не е прието обратното, а че за земеделска земя (в първото решение) и машини (обекти по чл.1,ал.3 ЗАЗ) (във второто решение) могат да бъдат сключвани и договори за наем (че такива договори са действителни). Приетото е в съответствие с уеднаквената вече с обсъденото тълкувателно решение практика, на което съдът се е позовал.
Поради изложеното следва да се приеме, че не е осъществено основание за допускане на касационно обжалване.
В това производство няма искане и основание за присъждане на разноски.
Воден от изложеното настоящият състав на съда
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване определение № 647 от 21.08.2018 г. по възз. ч. гр.д. № 490 /2018 г. на Хасковския окръжен съд, г.о..
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.