РЕШЕНИЕ
№ 199
София, 10. август 2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на тринадесети май две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Марио Първанов
Борис Илиев
при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 5955 по описа за 2014 година, за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Допуснато е касационното обжалване на решение № 107/08.07.2014 на Варненския апелативен съд по гр. д. № 271/2014, с което е потвърдено решение № 492/28.03.2014 на Варненския окръжен съд по гр.д. № 2235/2013, с което са отхвърлени предявените искове по чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за тълкуването, правните последици и валидността на уговорките за прехвърляне или за учредяване на право на индивидуално или общо ползване (съответно сервитут) върху паркомясто в незастроената част на двора и открит басейн, като несамостоятелни обекти на правото на собственост.
По поставения правен въпрос, Върховният касационен съд намира, че предмет на прехвърлителна сделка може да бъде не само правото на собственост върху недвижим имот като самостоятелен обект на правото, но също идеална част от имот, както и реална част от него (бъдеща вещ), като в последния случай трябва да е възможно обособяването на реалната част в самостоятелен обект според приложимите правила за реално обособяване на поземлени имоти или на самостоятелни обекти в сгради. С правна сделка може да бъдат учредени или прехвърлени също ограничени вещни права върху недвижим имот, които правният ред е признавал при учредяването им (напр. правото на обитаване на жилище) или признава към момента на прехвърлянето – право на строеж, право на ползване и поземлените сервитути. Ограничените вещни права обаче са изчерпателно посочени в закона, страните не могат да учредят нито да прехвърлят ограничено вещно право, което правният ред не признава. Паркоместата и басейните, изградени в незастроената част на дворното място не са самостоятелни обекти на правото на собственост (вж. решение № 171/08.08.2014 по гр.д. № 4175/2013, ВКС ІV ГО и цитираните в него решения № 53/08.05.2009 по гр. дело № 5871/2007, ВКС І ГО, № 1159/30.12.2008 по гр. дело № 3834/2007, ВКС ІІІ ГО и № 222/30.03.2010 по гр. дело № 4076/2008, ВКС ІV ГО). Те не са и поземлени сервитути (няма господстващ имот). Върху тях може да се учредява вещно право на ползване (единственият, уреден в действащото право личен сирвитут), тъй като в този случай няма изискване за реалното им обособяване като самостоятелни обекти, но така учреденото ограничено вещно право е непрехвърлимо и се прекратява със смъртта или прекратяването на юридическата личност на титуляря.
Възможността за прехвърляне на различни права върху недвижим имот обаче не е ограничена от обстоятелството, че редът и начинът на упражняването им е определен по съгласието на страните или от съда нито съществува пречка в прехвърлителната сделка страните да уговорят ред и начин за упражняване на прехвърленото право. Напр. при прехвърлянето на една от сградите-близнаци, построена в общ парцел (У.) приобретателят, като частен правоприемник на прехвърлителя, е обвързан от разпределеното ползване на дворното място между собствениците на отделните сгради-близнаци и може да иска ново разпределяне на ползването на общото дворно място само поради нововъзникнали обстоятелства (надстрояване, пристрояване, отчуждаване на част от мястото за благоустройствени цели и др.). Паркомястото в гаражното помещение на сградата не е самостоятелен обект на собственост, но притежаващият съответната идеална част от съсобствения гараж, като самостоятелен обект в сградата, може да я прехвърли с разпределеното ползване на отделното паракомясто (вж. решение № 222/30.03.2010 г. по гр. дело № 4076/2008, ВКС, ІV ГО), без значение дали ползването на съсобствения гараж е разпределено по съгласие на съсобствениците на гаражното помещение, или с решение на съда. Когато дворното място е обща част на отделните обекти в сградата по чл. 38, ал. 1 ЗС и незастроената част от него надхвърля минималната задължително озеленена дворна площ, останалата част може да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа от всички или от част (по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС) от етажните собственици. Също няма пречка когато земята, върху която е изградена жилищната сграда не е със статут на обща част по чл. 38, ал.1 ЗС, свободната площ от дворното място да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа, но от всички или от част (по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС) от собствениците на земята. Разпределението на ползването на свободната площ от дворното място може да бъде извършено не само чрез определянето на отделни участъци за индивидуално ползване от отделен етажен собственик или собственик на земята, но също и чрез разпределянето на отделен участък от свободната площ за общо ползване от част от етажните собственици или собственици на земята, напр. страните могат да уговорят изграденият открит басейн да се ползва само от определени собственици на отделни обекти в сградата или от определени собственици на земята, ако тя не е със статут на обща част по чл. 38, ал.1 ЗС.
Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Договорът е двустранна сделка, той се сключва със съвпадането на две насрещни волеизявления и правилата за тълкуването му са правила за тълкуване на тези волеизявления. Затова същото правило се прилага съответно и за тълкуването на едностранните сделки, на волеизявленията, които не са едностранни сделки, както и на всички изявления на страните, отправени една към друга във връзка с осъществяването на гражданските правоотношения.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира неоснователна поради следните съображения:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 17.06.2010 г. ищците са сключили с ответното дружество предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, като продавачът се е задължил да прехвърли на купувача правото на собственост върху апартамент, ведно със съответните идеални части от правото на строеж и от общите части на сградата, както и паркоместа № 3 и № 4, разположени в двора и общото ползване на изградения външен басейн, както и съответните идеални части от У., в който е изградена сградата. Въззивният съд е приложил разпоредбата на чл. 20 ЗЗД и е приел, че съобразно действителната воля на страните предмет на посочения договор е правото на собственост върху апартамента, но не и прехвърляне на самостоятелни права върху паркоместа и външен басейн в дворното място, определена е една продажна цена, както и задължение на продавача в срок до 30.08.2010 г. да прехвърли правата върху обекта в сградата, а до 30.08.2013 г. да прехвърли правата върху идеалните части от У., но не и паркоместа, тъй като във всички клаузи като предмет на договора на договора е посочено правото на собственост върху недвижими имоти, за които е определена обща цена. В тази връзка съдът е приел, че договорът не е частично нищожен поради невъзможност на предмета, тъй като страните не са уговаряли прехвърлянето на право на собственост или други самостоятелни права върху паркоместа, а е уговорено само сервитутно право на паркиране, което е принадлежност към главната вещ. Съгласно приетата експертиза е прието, че разположението на незастроената част от парцела е такова, че е много трудно да се осигури паркирането на автомобили, което налага извода, че е още по-трудно да се осигури изграждането на външен басейн, а съгласно показанията на разпитания по делото свидетел М., външният басейн е следвало да се изгради пред жилищната сграда, каквото е разположението на съседния поземлен имот, в който е започнало изграждането на басейн след надлежно издадено разрешение за строеж, поради което съдът е приел, че се предполага, че неговото изграждане е допустимо по ПУП и следователно сключеният предварителен договор и в тази си част не е нищожен поради невъзможност на предмета му – отстъпване право на ползване върху външен басейн. При тези съображения съдът е отхвърлил предявеният иск за връщане на даденото на отпаднало основание по чл. 55, ал. 1 ЗЗД като неоснователен, поради обстоятелството, че не е налице плащане без основание, а ирелевантно е дали продавачът е изправна страна по договора относно пълното и точно изпълнение на поетите задължения да осигури ползването на две паркоместа в двора на жилищната сграда (неизвестно дали незастроената част представлява обща част на етажна собственост), както и относно отстъпване на правото на ползване върху външен басейн (независимо, че се изгражда в имот, който не е изцяло собственост на продавача, както и че не е изграден напълно), за което съдът е приел, че е относимо към предпоставките за евентуално разваляне на договора и претенциите за връщане на покупната цена на отпаднало основание.
Правилно и в съответствие с изискванията на чл. 20 ЗЗД въззивният съд е приел, че предметът на сключения предварителен договор не е невъзможен и той обвързва валидно страните. Действително нито паркоместата в незастроената част на двора, нито откритият басейн са самостоятелни обекти на правото на собственост и в този смисъл те не могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка, но обещателят е собственик или съсобственик на земята върху която са разположени паркоместата и откритият басейн, има право и в съответствие с техническите норми и правила може да изгради в останалата свободна част от двора паркоместа за индивидуално ползване от отделни етажни собственици, както и басейн за общо ползване от всички или от част от собствениците на земята. За обратното не са представени доказателства по делото, а в доказателствена тежест на ищците е установяването на невъзможността.
В нарушение на закона съдът е приел, че паркоместата в незастроената част от двора са сервитутно право на паркиране, което е принадлежност към главната вещ, както и че е обещано учредяването на вещно право на ползване върху открития басейн в съседното дворно място, но това не се е отразило на правилността на крайното решение, тъй като обещателят може да прехвърли на ищците съответните идеални части от общите части на двора, в който е построена сградата с разпределено ползване на посочените в предварителния договор две паркоместа, както и съответните идеални части от дворното място на съседния урегулиран поземлен имот с разпределено ползване на открития басейн от всички или от част от собствениците на земята.
С оглед предмета на делото е без правно значение дали обещателят е изпълнил задължението си по предварителния договор да прехвърли на приемателите съответните идеални части от земя с разпределено индивидуално ползване на обещаните паркоместа и за разпределено общо ползване на открития басейн. Евентуалното неизпълнение на тези задължения би имало значение за пълното или частично разваляне на договора и за връщане на цялата или част от платената цена на отпаднало основание. Такъв иск не е предявен.
Видно от изложеното обжалваното решение е по същество правилно, поради което следва да бъде оставено в сила.
На ответника [фирма], В. следва да бъдат присъдени всички разноски по делото в размер на 5.000,00 лева, както се претендират, тъй като изплатеното адвокатска възнаграждение в този размер съответства на цената на предявените искове и фактическата и правна сложност на делото.
Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение
РЕШИ:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 107/08.07.2014 на Варненския апелативен съд по гр. д. № 271/2014.
ОСЪЖДА Л. Г. М. и Е. С. М., двамата от В. да заплатят на [фирма], В. сумата 5.000,00 лева разноски по делото.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.