О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 2
София, 04.01.2017 г.
Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на четиринадесети ноември през две хиляди и шестнадесетата година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА
ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ
като изслуша докладваното от съдия Фурнаджиева т.д. № 60060 по описа на четвърто гражданско отделение на съда за 2016 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационната жалба на [фирма], със седалище и адрес на управление в [населено място], представлявано от управителя М. Х. М., чрез адв. М. М., против решение № 33 от 10 март 2016 г., постановено по гр.д. № 26/2016 г. по описа на апелативния съд в гр. Варна, с което е потвърдено решение № 23 от 19 ноември 2015 г., постановено по т.д. № 15/2015 г. по описа на окръжния съд в гр. Разград, с което е обявен за окончателен предварителен договор, сключен на 09.06.2011 г. между [фирма] и [фирма], със седалище и адрес на управление в [населено място], обл. Р., за продажба на недвижим имот в [населено място], ведно с всички законни последици.
В касационната жалба се заявява неправилност на решението на въззивния съд по всички основания на чл. 281, т. 3 ГПК. Съображения по тези твърдения не се излагат. В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване са посочени пет въпроса и са изложени вижданията на касатора за наличието на всички допълнителни основания по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускането на касационното обжалване.
Ответникът [фирма], със седалище и адрес на управление в [населено място], обл. Р., представлявано от управителя Н. А., не изразява становище по касационната жалба.
При установени по делото сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, уговорени като цена на имота „сумата от 90000 лева”, платима на две вноски плюс поемане на задължение за продавача по кредитен договор с банка ежемесечно, до изплащането му, предвидената възможност за прекратяване на договора при неплащане на първата или втората част от цената или ако не се заплащат вноските по кредита ежемесечно, уговорени при същите условия неустойки, предвиденото в раздел ІІ от договора, че прехвърляне на имота по нотариален ред ще се извърши при „окончателно заплащане на сумата”, заплащането на сумата от 90000 лева, погасяваните редовно от страна на купувача вноски по кредитен договор на продавача, съдът разглежда двете въведени възражения по спора – за ненастъпила изискуемост на насрещно задължение за прехвърляне на имота, тъй като не е изпълнено задължението на купувача да поеме дълг по кредитен договор от 2007 г. чрез встъпване или заместване в дълг, и че цената по договора не е напълно изплатена, както е договорено между страните, поради което и не е настъпило условието за нотариално изповядване на сделката. При извършеното тълкуване на договора, предвид редакцията му и тълкуването на волята на страните, които са предвидили достатъчно санкции при неизправност на купувача по договора с оглед изплащане на ежемесечните вноски по кредита, съдът приема, че в неговия раздел ІІІ като срок за окончателното му сключване е посочено изплащане на договорената по договора сума в размер на 90000 лева – изцяло изплатена, а срокът на действие на кредитния договор не е определен като срок, касаещ прехвърляне на имота. Съдът заключава, че страните са договорили две съставки на задължението за заплащане на цената по договора: заплащане на сума и поемането на дълг по банков кредит, като след заплащането на сумата договорът може да се изповяда нотариално. За неоснователно е счетено възражението за неизпълнение на задължението за поемане на дълг на купувача. Счетено е, че е осъществено съобразно правилото на чл. 102, ал. 1 ЗЗД заместване в дълг с изричното съгласие на кредитора, без одобрението на постигнатото в този смисъл съглашение между кредитополучателя продавач и купувача по предварителния договор като трето по отношение на договора за кредит лице, да е необходимо да се извърши от банката като изричен акт, а дългът е фактически заплащан и плащанията са приемани от банката, с което действие кредиторът показва, че приема съглашението. Поемането на дълга е счетено да е осъществено в писмена форма като договорено в предварителния договор и е скрепено с подходящи санкции. Съдът заключава, че смисълът на договора е като част от цената купувачът да погаси задължението на продавача към банката, без това да е възведено като условие за изповядване на сделката по нотариален ред и при неизпълнение на това задължение продавачът има право на неустойка, а преди изповядване на сделката по нотариален ред – на прекратяване на предварителния договор; след сключване на окончателния договор, при неизпълнение на задължението по чл. 101 ЗЗД, поето с предварителния договор, продавачът има възможност да потърси неустойка, реално изпълнение или да поиска разваляне на договора за продажба поради неизпълнение на задължението за изплащане на цената, ако то е съществено.
Поставените от касатора въпроси не обосновават допускането на касационното обжалване.
Първите три въпроса: съставлява ли заместването в дълг по договор за банков кредит изменение на договора за банков кредит; валидно ли е заместване в дълг по договор за банков кредит в случай, че третото лице не е подписало писмен договор с банката; съставлява ли писмената форма на договор за заместване в дълг към договор за банков кредит форма за валидност на същата, са значими сами по себе си, но в процесния случай не са обуславящи изхода на спора. Те са насочени към изводите на съда по уговорки в договора, касаещи задължението на купувача по него да поеме задължение на продавача по кредитен договор, които уговорки обаче са приети от съда като неотносими към въпроса за постигнатото между страните по договора съгласие кога е възможно окончателният договор да бъде изповядан нотариално между тях. Изричен е изводът, че цената на договора е определена между страните като имаща два компонента – заплащане на сумата от 90000 лева (което е извършено от купувача безспорно) и поемането на дълг по банков кредит, но при тълкуването на волята на страните по договора е счетено, че след заплащане на определената сума от 90000 лева договорът може да бъде изповядан нотариално. По това, единствено обуславящо изхода на конкретния спор, заключение на въззивния съд за тълкуване на договора касаторът не е поставил правен въпрос, нито е отправен въпрос, свързан с приложението на чл. 20 ЗЗД. Тъй като е счетено, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен поради изпълнението от страна на купувача на уговорката в договора – да бъдат заплатени 90000 лева, след което сделката да бъде изповядана нотариално, то горните правни въпроси са заявени спрямо останалата част от уговорките по договора, свързани с изпълнението на втората част от задължението на купувача, която обаче е приета от съда като несвързана с възможността сделката да бъде изповядана нотариално. Затова не е необходимо да се извършва преценка за съответствието на дадените от въззивния съд разрешения по въпросите спрямо сочената от касатора съдебна практика – решение № 159 по т.д. № 154/2009 г., ІІ т.о., решение № 950 по т.д. № 242/2005 г., ІІ т.о., и решение № 105 по в.т.д. № 27/2015 г. по описа на апелативния съд в гр. Варна (последното без отразяване за влизането му в сила), тъй като дори и съдът да е дал неправилно тълкуване на материалноправните норми, то не би обусловило изхода на спора по конкретния проблем.
Не обуславя допускането на касационното обжалване въпросът какви са последиците от неточно изпълнение на насрещната престация на купувача по предварителен договор за продажба на недвижим имот. Този въпрос не е отправен към конкретен извод на въззивния съд, независимо от принципната му значимост. В случая според начина на поставянето на въпроса, се търси доктринално, а не казуално тълкуване, без да се взема предвид, че въпросът следва да има значение за изхода на конкретното дело и да е насочен към формираната решаваща воля на съда, която в случая е, че условието за сключване на окончателния договор между страните е изплащането на изрично уговорената сума от 90000 лева. Затова и не е необходимо да се съобразява разрешението на ВКС в соченото от касатора решение № 79 по гр.д. № 538/2012 г., ІІІ г.о. Следва още да се посочи, че твърдението на касатора в изложението на основанията за допускане на касационното обжалване, че неправилно, необосновано и незаконосъобразно съдът е приел, че купувачът е изпълнил точно своите договорни задължения, без да прецени обстоятелството, че той не е престирал част от дължимото по договора, а именно да встъпи или замести в дълга към банката ответника по иска, е оплакване по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК, и не представлява правен въпрос съобразно критериите, дадени обвързващо от ВКС в т. 1 на ТР № 1/2009 г., ОСГТК.
Последният въпрос налице ли е точно изпълнение на задълженията на купувач по предварителен договор, след като не е заместил длъжник по договор за банков кредит по предвидените в чл. 101 и чл. 102 ЗЗД способи – чрез встъпване в дълг или заместване в дълг, попада в същата категория, както предходният въпрос, тъй като не е насочен към решаващите изводи на съда, свързани с основателността на предявената претенция. И тук касаторът е избрал да заяви касационно оплакване – неправилно съдът бил приел, че е налице точно изпълнение на задължението за плащане на цената по предварителния договор от страна на купувача, след като той не е престирал точно и не е встъпил в дълга и не е заместил продавача в дълг към банката по договора за банков кредит.
В заключение, тъй като касаторът не сочи общото основание за допускане на касационното обжалване – правен въпрос, обусловил изхода на спора, касационното обжалване не следва да се допуска на нито едно от сочените от него допълнителни основания по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК.
Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване решение № 33 от 10 март 2016 г., постановено по гр.д. № 26/2016 г. по описа на апелативния съд в гр. Варна.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: