О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 224
София, 02.06.2015 година
Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в закрито заседание на 18.03.2015 две хиляди и петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ПЛАМЕН СТОЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА
ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
при секретар
изслуша докладваното от председателя (съдията) ЗЛАТКА РУСЕВА
дело № 1253/2015 година
Производството е по член 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба вх.№806/19.01.2015г.,подадена от [фирма],гр.Б.,чрез пълномощника на дружеството адвокат М. Б. Р., против решение №ІІІ-129 от 20.11.2014г. на Бургаски окръжен съд,постановено по в.гр.д.№1638/2014г. по описа на същия съд,с което се отменя решение № 106 / 24.06.2014 год. по гр.д. № 331 / 2013 год. по описа на Несебърския районен съд ,като вместо него е постановено:ОТХВЪРЛЯ иска предявен от [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], № 11, вх.1, ет.1, представлявано от М. Л. и М. Длуги срещу И. Г. Л. , за приемане за установено по отношение на ответницата, че [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], № 11, вх.1, ет.1, е собственик нeсамостоятелен обект с идентификатор 61056.501.442.1.59 по кадастралната карта на [населено място], общ.Н., с адрес: [населено място], комплекс „Ключ към морето”, представляващ: АПАРТАМЕНТ № 15, находящ се в блок 3, на трети етаж, на площ от 101,43 кв.м, ведно с общите части на сградата на площ от 10,04 кв.м, при граници: на същия етаж – имоти с идентификатори 61056.501.442.1.60 и 61056.501.442.1.58, под обекта – имот с идентификатор 61056.501.442.1.43; над обекта – имот с идентификатор 61056.501.442.1.75 и осъждане на И. Г. Л. да предаде на [фирма] владението върху описания по-горе имот .
В касационната жалба се правят оплаквания,че обжалваното въззивно решение е неправилно поради нарушение на материалния закон и необосновано,като се иска неговата отмяна.
Ответницата по касационната жалба И. Г. Л.,чрез пълномощниците си адвокат Б. Т. и адвокат М. Б.,счита че не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и моли същото да не се допуска,а по същество-счита жалбата за неоснователна.
С решаващите си мотиви,въззивният съд е констатирал,че ищецът [фирма] , ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], № 11, вх.1, ет.1, представлявано от М. Л. и М. Д , с едноличен собственик на капитала „Фонд руска възможност“ – регистриран на К. острови , представляван към този момент от управител Л. П. ,е придобил съгласно н.а. № 91.т.VІ , рег. № 3310 , н.д. № 1029 / 2004 год. на нотариус С. А. , чрез покупко – продажба от физически лица собствеността върху няколко имота в кв.64 по плана на [населено място] общ. Н. , обл.Бургаска , представляващи бивша зем. земя , с обща площ от общо 5557 кв.м. , за сумата от 7750 лв. при данъчна оценка 7722 лв.,като върху имота е осъществено строителство , след което съгласно констативен н.а. № 11 / 28.10.2005 год. на нотариус С. А., поправен с н.а. № 200 / 01.12.2005 год. на нотариус С. А., ищецът е признат за собственик на поземлен имот представляващ УПИ ХХІ-548 , кв.64 по действащия регулационен план на [населено място] от 5 557 кв.м. , ведно с построените върху поземления имот 4 блока с общо 108 апартамента и други подобрения , представляващи в тяхната съвкупност комплекс „Ключ от морето“. Съдът е отбелязъл,че съгласно решение № 3 от 25.10.2005 год. по ф.д. № 4250 / 2004 год. на СГС е допуснато вписване на обстоятелства в Търговския регистър по партидата на дружеството на ищеца, изразяващи се във вписване на нов едноличен собственик на капитала на ищеца – дружество регистрирано в К. „Р. ко лимитед“, заличаване на досегашния управител Л. П. и вписване на нов управител – М. А. М., като вписването е извършено въз основа на договор за покупко – продажба на дружествени дялове между „Фонд руска възможност“ и „Р. ко лимитед“ , с нотариална заверка на подписите на представляващите от 16.09.2005 год. ,впоследствие този договор е прогласен за нищожен с влязло в сила съдебно решение по т.д. № 305 / 2006 год. на Софийски градски съд, след което и съгласно решение по гр.д. № 887 / 2009 год. на САС , на 24.06.2009 год. е постановено заличаване на вписаните несъществуващи обстоятелства в Търговския регистър по партидата на ищеца относно собствеността върху капитала на дружеството и новия управител.
Съдът е посочил,че след вписването на 25.10.2005 год. по фирмената партида на ищеца на едноличен собственик на капитала „Р. ко лимитед“, чрез вписания управител М. М., е извършена разпоредителна сделка – обективирана в н.а.№ 109 , т.ХІV , рег. № 9026 , дело № 2566 / 23.12.2005 год. на нотариус М. Б. , представляваща продажба от ищцовото дружество на купувача – кооперация „Воин груп“ на целия комплекс „Ключ от морето“- дворно място , сгради и подобрения , за сумата от 900 000 лв. / т.н. от ищеца в исковата молба сделка 1 /,а на 13.01.2006 год. кооперация „Воин груп“ е продала общо 106 апартамента от комплекса „Ключ към морето“ на кипърското дружество „В. ко лимитед“ отново за 900 000 лв,като продажбата е обективирана в н.а. № 30 , т.І , рег. № 360 , дело № 29 / 13.01.2006 год. на нотариус С. А. . / т.н. от ищеца сделка 2/ и по твърдение на ищеца, неоспорено от ответника , през 2006 год. ищцовото дружество губи владение върху комплекса „Ключ към морето“ , а в него се настаняват представители на Кооперация „Воин груп“ и „В. ко лимитед“,след което по н.а. № 8 , т.ХVІІ , рег. № 10059 , дело № 3075 / 11.08.2006 год. на нотариус С. А. и по н.а. № 195 , т.V , рег.№ 3952 , дело № 960 / 14.05.2008 год. на нотариус М. Б. „В. ко лимитед“ продава общо 104 апартамента от комплекс „Ключ към морето“ на руския гражданин Е. С. /така наречените от ищеца сделки 3 и 4 / и последният по н.а. № 75 , т.VІІ , рег. № 6956 , дело № 1240 /21.08.2009 год. на нотариус № 110 , „В. ко лимитед“ продава на И. Л. , един от апартаментите в комплекса „Ключ към морето“ , а именно – процесният имот представляващ самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.442.1.59 по кадастралната карта на [населено място] , ведно с прилежащите ид.ч. от общите части на сградата .Съдът е посочил, във връзка с твърдяното основание за нищожност от ищеца ,за наличие на нееквивалентност на престациите по сделка 1, тъй като цената на сделката – близка до данъчната оценка , е необосновано ниска,тъй като се установява по делото , че сделка 1 е извършена на цена от 900 000 лв. , при данъчна оценка на прехвърленото имущество от 877 145,3 лв. и при средна пазарна цена посочена от вещото лице по приетата по делото експертиза от общо 6 128 980 лв. : за земята – 282 580 лв. и за сградите – 5 846 400 лв. и че сделката е извършена на цена по – висока от данъчната оценка на имуществото и приблизително 6,8 пъти по- ниска от средната му пазарна цена .Съдът е отчел като един от основните спорни въпроси, приетото от районния съд по обжалваното решение и твърденията на ищеца,а именно: може ли само въз основа на обстоятелството , че пазарната цена на едно имущество е 6-7 пъти по – висока от цената , на която реално е извършена сделката , а последната е малко по – висока от данъчната му оценка, да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за покупко – продажба , която само на това основание да обоснове накърняване на добрите нрави ?,на който във въззивното решение съдът дава отрицателен отговор.Изложени са доводи,че данъчната оценка е призната от държавата правно значима оценка на един имот и е въведена като законов критерий и база за определяне на задълженията на собствениците на оцененото имущество в отношенията им с държавата и общините – при плащане на данъци и такси , при съдебни спорове във връзка с определяне цената на иска и пр.Наред с това,съдът е посочил,че извършването на сделки по покупко – продажба на недвижими имоти по цена на или близка до данъчната им оценка не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи,като общоизвестен факт е , че голяма част от разпоредителните сделки се извършват на цени по или близки до данъчните оценки на прехвърляните имоти и тези сделки определят съществена част от гражданския и търговски оборот , поради което не следва да се приема , че извършване на сделка на цена по или близка до данъчната оценка е нещо необичайно и рядко срещано – т.е. в отклонение с обичайното протичане на тези правоотношения.В резултат на този анализ, съдът е стигнал до извода,че обстоятелството относно извършената сделка на цена , която е близка до данъчната оценка – в случая тази цена е малко по- висока, не би могло да накърни добрите нрави в обществото,поради което не е налице такова накърняване и когато е установено, че цената на която е продадено едно имущество по търговска сделка се различава от средната му пазарна цена – в случая около 6,8 пъти последната цена е по- висока от продажната .Също така е посочено,че въпросът с определянето на цената при търговските сделки е предоставен на свободата на договаряне и при липсата на други установени обстоятелства , следва да се приеме , че отклонение на тази цена от пазарната цена по правило не би могло да се счете за нарушение на добрите нрави .
В изложението си на основанията за допускане на касационно обжалване,приложени към касационната жалба,касаторът завява/цитирам/:
„ І.Въпроси за допускане на касационно обжалване
Въпрос №1:Може ли само въз основа на обстоятелството,че пазарната цена на един недвижим имот е 7/седем/ пъти по-ниска от продажната цена,да се приеме,че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за продажба,която само на това основание да обоснове накърняване на добрите нрави по чл.26,ал.1,предложение 3 от ЗЗД?
Въпрос №2:При определяне на цената на търговските сделки и при съобразяване на свободата на договарянето по чл.9 от ЗЗД,следва ли да се приеме,че е налице нарушаване на добрите нрави,ако продажната цена се отклонява от действителната пазарна стойност на един недвижим имот?
Въпрос №3:Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот за да се приеме,че е налице нееквивавалентност на престациите по една сделка?
Въпрос №4:Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот,при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка?”,
като се твърди че по отношение на Въпрос №1 са налице основанията по член 280,ал.1т.1 и т.2 ГПК,по отношение на Въпрос №2-тази по член 280,ал.1,т.1 ГПК ,а по отношение на Въпрос №3 и Въпрос №4-основанията по член 280,ал.1,т.3 ГПК .
С оглед формулировката на правните въпроси,разрешени с въззивното решение,същите се отнасят до отклонение от пазарната стойност при заплащане на имота на цена по данъчна оценка,която според касатора води до неравностойност на престацията,съставлява нарушение на „добрите нрави” и обуславя нищожност на сделката.Във връзка с първите два въпроса от изложението на касатора,цитирани по-горе,същите не са разрешени в противоречие с практиката на ВКС,а напротив в съответствие със задължителната практика на ВКС,обективирана в решение №452/25.06.2010г. по гр.д.№4277/2008г. по описа на ВКС,Іго,в производството по реда на член 290 ГПК/ съгласно т.2 на Тълкувателно решение №1/2009г. на ОСГТК на ВКС/.Според възприетото в това решение на ВКС,облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност от една страна, и от друга се рамкира от „добрите нрави” и от императивните правила,които при продажбата определят,че държавната такса се изплаща въз основа на данъчната оценка,дори ако уговорената цена е по-ниска от нея,от което следва извода,че законодателят допуска,че цената на един недвижим имот по волята на страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка,а в същото време понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъотвествие се прави нарушение водещо до нищожност на сделката. С тази задължителна практика, ВКС е дал отговор на въпроса,че развностойността на престациите би следвало да е такава,че практически да е сведена до липса на престация,като във всеки конкретен случай при наличие на ответна парична престация,която макар и да се отклонява от обичайната,не може да се има предвид такава недопустимост,която да прави самата сделка нищожна.
Наред с това,горепосочената задължителната на ВКС,която обхваща и разрешението на поставените два последни въпроса,формулирани в изложението от касатора,настоящият състав на ВКС намира,че същата не следва да бъде променяна,поради което не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по член 280,ал.1,т.3 ГПК.
Водим от горното, съставът на второ гражданско отделение на Върховния касационен съд
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № ІІІ-126 от 20.11.2014г. на Бургаски окръжен съд,постановено по в. гр.д.№1638/2014г. по описа на същия съд.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: