16
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 231
София, 03.05.2019 година
Върховният касационен съд, Първо гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и пети април през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Маргарита Соколова
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Розинела Янчева
при секретар
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 4419 от 2018 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба с вх.№4481/10.09.2018г., подадена от Община Свищов, срещу решение №200/03.08.2018г., постановено от Великотърновския апелативен съд, гражданско отделение, по в.гр.д.№33/2018г., в частта, с която е потвърдено решението на първоинстанционния съд, с което е отхвърлен предявеният от общината срещу „Еди 91“ ЕООД ревандикационен иск за предаване владението на магазин №2 с идентификатор …. с площ от 62.05кв.м.; офис №22 с идентификатор …. със застроена площ от 34.38кв.м. и таванско складово помещение с идентификатор …. със застроена площ от 275.40кв.м., от постройката в имот с идентификатор …., УПИ …., кв.45 по действащия регулационен план на [населено място] и по касационна жалба с вх.№5011/09.10.2018г., подадена от „Еди 91“ ЕООД срещу решение №200/03.08.2018г., постановено от Великотърновския апелативен съд, гражданско отделение, по в.гр.д.№33/2018г. в частта, с която решението на първоинстанционния съд е отменено и вместо това дружеството е осъдено да предаде на Община Свищов владението върху самостоятелно обособени обекти от допълнително изградения трети етаж от сграда с идентификатор …. /офис №14 с идентификатор …. със застроена площ от 31.46кв.м.; офис №17 с идентификатор …. със застроена площ от 28.20кв.м.; офис №18 с идентификатор …. със застроена площ от 16.17кв.м.; офис №19 с идентификатор 65766.702.2152.4.19 със застроена площ от 17.00 кв.м.; офис №20 с идентификатор № …. със застроена площ от 17.72кв.м.; офис №21 с идентификатор №…. със застроена площ от 36.65кв.м., заедно със съответните части от общите части от сградата в ПИ с идентификатор …. в УПИ …., кв.45 по действащия регулационен план на [населено място]/ и на самостоятелно обособен обект офис №24 с идентификатор …. със застроена площ от 47.85кв.м., заедно със съответните части от общите части на сградата.
В изложението към подадената от Община Свищов касационна жалба касаторът поддържа, че в частта, касаеща процесния магазин №2 с идентификатор …. е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.1, т.1 ГПК, тъй като въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС /решение №173/26.06.2013г. по гр.д.№1273/2013г на Първо ГО на ВКС; решение №61/13.02.2012г. по гр.д.№291/2011г. на ВКС; решение №316/20.05.2013г. по гр.д.№217/2012г. на Второ ГО на ВКС; определение №282/09.05.2016г. по гр.д.№1429/2016г. на Първо ГО на ВКС; определение №934/12.12.2012г. по гр.д.№569/2012г. на ВКС;решение №189/22.12.2014г. по гр.д.№2640/2014г. на ВКС/ по въпросите:
1.Построеното в повече от това, за което е учредено правото на строеж, е собственост на собственика на терена на основание чл.92 ЗС или става собственост на суперфициаря;
2.Когато е изграден нов самостоятелен обект от общи части на сградата /междустълбищно простанство/ последният принадлежи на собственика на земята или на суперфициаря.
Поддържа, че в тази част обжалваното решение е и очевидно неправилно и недопустимо без да излага съображения за това.
В частта, касаеща таванско складово помещение с идентификатор …. Община Свищов поддържа, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.1, т.1 ГПК, тъй като въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС /решение №61/13.02.2012г. по гр.д.№291/2011г. на ВКС; определение №934/12.12.2012г. по гр.д.№569/2012г. на ВКС; решение №137:17.08.2010г. по гр.д.№3954/2008г. на ВКС; решение №316/20.05.2013г. по гр.д.№217/2012г. на ВКС; решение №189/22.12.2014г. по гр.д.№2640/2014г. на ВКС/ по въпросите:
1.Когато е надхвърлен обемът на правото на строеж, вещноправният режим на допълнително построеното се определя от неговата юридическа характеристика или от реално изграденото;
2.Когато таванско складово помещение е изградено в подпокривен етаж, за който не е било учредено право на строеж, и последното представлява самостоятелен обект съгласно изискванията на строителните правила, то принадлежи на собственика на земята ими на суперфициаря.
Поддържа, че в тази част обжалваното решение е и очевидно неправилно и недопустимо без да излага съображения за това.
В частта, касаеща офис №22 с идентификатор …. със застроена площ от 34.38кв.м. Община Свищов поддържа, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, тъй като въззивният съд се е произнесъл по въпроси, имащи значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото:
1.Когато суперфициарят е построил нещо дотолкова различно от идейния проект, че не би могло да бъде установено дали новосъздаденият самостоятелен обект е идентичен на друг, последният става ли собственост на собственика на земята или на суперфициаря?
2.Когато е налице цялостно преконфигуриране на сграда, образувана от обединяването на три други сгради, и новоизградените обособени обекти в тях не отговарят по характеристики на предвидените по идейния проект, последните стават собственост на собственика на земята или на суперфициаря?
В частта, касаеща магазин №2 с идентификатор …. със застроена площ от 62.05кв.м. Община Свищов поддържа, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, тъй като въззивния съд се е произнесъл по имащи значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото въпроси:
1.Когато се създава нов самостоятелен обект от общи части /междустълбищно пространство/ последният принадлежи на собственика на земята или на суперфициаря?
2.Когато РЗП на етажа не е увеличена, но от междустълбищното пространство е образуван самостоятелен обект, последният става собственост на собственика на земята или на суперфициаря?
В писмен отговор в срока по чл.287, ал.1 ГПК „Еди 91“ ЕООД изразява становище, че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по поставените от касатора Община Свищов въпроси.
В изложението към подадената от „Еди 91“ ЕООД касационна жалба се поддържа, че са налице основания за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.1, т.1, т.3 и чл.280, ал.2, предложение 3 ГПК.
Според тезата на касатора „Еди 91“ ЕООД въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС по въпросите:
1.При учредена суперфиция, при която начинът на разпределение на обектите по договор е : конкретни обекти за собственика на земята, а всичко останало от сградата – за суперфициаря, правото на строеж на суперфициаря за сграда ли е учредено? Когато договорът за отстъпено право на строеж е за построяването на сграда, ограничено ли е правото на строеж до определена площ или правото се отнася до построената сграда с предназначенето ?, така както е по одобрения архитектурен проект, към който препраща договорът?
2.Ако в договора за суперфиция съществува право за последващо изменение на проекта, препращането отнася ли се и за построеното след изменението с проект, когато същото е санкционирано от общината, която е учредител на суперфицията?
3.При изменение на проекта в хода на строителството по отношение частите от сградата, разпределени на суперфициаря, когато не се засягат обектите на собственика на земята, а изменението е в съществували по проект таванско или подпокривно пространство, приложима ли е разпоредбата на чл.92 ЗС?
4.Ако в договора за отстъпено право на строеж страните са приели, че суперфициаря има права да изменя проекта и този проект е изменен без противопоставяне, а със санкцията на другата страна, следва ли да се приеме, че и построеното съобразно изменения проект е в рамките на договореното?
По така поставените четири въпроса касаторът „Еди 91“ ЕООД поддържа противоречие с решение №316/20.05.2013г. на Второ ГО на ВКС по гр.д.№217/2012г.; решение №208/30.03.1995г. по гр.д.№115/1995г. на Първо ГО на ВС.
5.Ако изменението на проекта в хода на строителството е следствие от обединяване на УПИ на собственика, учредител на суперфицията, следва ли да се предоговарят условията на суперфицията – противоречие с решение №205/15.09.2014г. на Второ ТО на ВКС по т.д.№516/2012г.
6.Когато надвишението в обема на строителството, претендирано за настъпило след изменение с одобрен проект, се изразява в увеличение обема само на таванско /подпокривно/ пространство, представлявало обща част на сградата по проекта преди изменението, в което са ситуирани с изменението на проекта самостоятелни обекти, новообразуваните обекти в съществувало таванско и подпокривно пространство стават собственост на етажните собственици или на собствениците на земята – противоречие с решение №205/19.01.2018г. на Първо ГО на ВКС по гр.д.№896/2017г.; решение №2158/03.12.2004г. на Четвърто ГО на ВКС по гр.д.№1948/2003г.; решение №137/17.08.2010г. на Второ ГО на ВКС по гр.д.№3954/2008г.
7.След като правото на собственост, както и всички субективни вещни права, имат за обект определена вещ, допустимо ли е произнасяне по иск по чл.108 ЗС за несъществуващи обекти? Без да съществува конкретен обект може ли да съществува вещно право на собственост върху него – противоречие с решение №542/18.01.2011г. на Второ ГО на ВКС по гр.д.№1469/2009г.
8.Превишаване обема на строителството в таванско /подпокривно/ пространство обосновава ли приложение на чл.92 ЗС по отношение собственика на земята? Самостоятелни обекти ли са избените и тавански етажи на една сграда? Когато предмет на проект не е била разработката на тавански етаж и подпокривно пространство, а с изменение на проекта те са разработени, представляват ли ситуираните обекти в тази площ надвишение в обема на правото на строеж и чия собственост са обектите, ситуирани в тях – противоречие с решение №542/18.01.2011г. на Второ ГО на ВКС по гр.д.№1469/2009г.
9.След изграждане на грубия строеж /16.02.2009г./ и установяване, че сградите са в съответствие с проекта, суперфициарната собственост обхваща ли всички обекти, които са изградени, ако не са посочени конкретните обекти, разпределени с договора за суперфициаря? Ако съгласно договора обектите в сградата извън тези, които учредителите на правото на строеж са си запазили, остават в изключителна собственост на суперфициаря, последващи изменения с одобрен проект в обектите на суперфициаря или в общи части след завършване на грубия строеж, водят ли до придобиване по приращение от собственикя – противоречие с ТР №1 от 04.05.2012г. на ОСГК на ВКС по тълк.д.№1/2011г.; решение №28/09.05.2013г. на Първо ГО на ВКС по гр.д. №408/2012г.; решение №648/29.06.2011г. на Първо ГО на ВКС по гр.д.№915/2009г.; решение №205/19.01.2018г. на Първо ГО на ВКС по гр.д.№896/2017г.
10.Подлежи ли на тълкуване договора за суперфиция по реда на чл.20 ЗЗД по отношение не само на неясните или двусмислени уговорки, но и уговорките, които от външна страна изглеждат ясни, по отношение обема на учреденото право на строеж, когато по тях има спор? Следва ли съдът да тълкува начина, по който страните са определили правата си по суперфицията, за тълкуване обема на суперфицията имат ли значение предвиждане на права за изменение на проекта и последващото изменение на проекта за извършване на строителството? Когато учредител на правото на строеж е общината и последващо изменение на проекта е одобрено от общината, приема ли се наличие на съгласие или противопоставяне на учредителя-община на извършените с проекта изменения – противоречие с решение №451/19.01.2004г. на Първо ГО на ВКС по гр.д.№162/2003г.; решение №129/12.07.2013г. на Второ ТО на ВКС по т.д.№558/2012г.
По така поставените въпроси касаторът „Еди 91“ ЕООД поддържа и наличие на предпоставките на чл.280, ал.2, предложение последно ГПК – очевидна неправилност, без да излага допълнителни съображения, както и наличието на предпоставката на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, тъй като по някои въпроси липсва задължителна практика:
1.Ако в договора за суперфиция съществува право на последващо изменение на проекта, препращането отнася ли се и за построеното след изменението, когато същото е санкционирано от общината, която е учредител на суперфицията?
2.Ако в договора за отстъпено право на строеж страните са приели, че суперфициаря има права да изменя проекта и този проект е изменен със санкцията на другата страна, следва ли да се приеме, че и построеното съобразно изменения проект е в рамките на договореното?
3.След изграждане на грубия строеж и установяване, че сградите са в съответствие с проекта, суперфициарната собственост обхваща ли всички обекти, които са изградени ако не са посочени конкретните обекти, разпределени с договора за суперфициаря? Ако съгласно договора обектите в сградата извън тези, за които учредителите са си запазили правото на строеж, остават в изключителна собственост на суперфициаря, последващи изменения в проекта, касаещи обекти на суперфициаря или общи части, след завършване на грубия строеж, дори при превишаване обема в тези части, водят ли до придобиване по приращение от собственика?
4.Ако изменението на проекта в хода на строителството е следствие обединяване на УПИ на собственика, учредител на суперфицията, следва ли да се предоговарят условията на суперфицията.
В писмен отговор в срока по чл.287, ал.1 ГПК Община Свищов изразява становище, че не са налице предпоставки за допускане на касационното обжалване по посочените от касатора „Еди 91“ ЕООД въпроси.
Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК.
Досежно наличието на предпоставки за допускане на касационно обжалване съображенията на съда са следните:
Община Свищов е предявила срещу „Еди 91“ ЕООД по реда на чл.108 ЗС иск за признаване правото ? на собственост и предаване владението върху процесните обекти, с твърдението, че по силата на три договора е отстъпила на ответника право на строеж върху общинска земя за застрояването на три недвижими имота с посочване на процента разгъната застроена площ, която остава като обезщетение за общината и посочване на конкретни обекти, като в резултат на извършена проверка от органа на строителния надзор РДНСК-гр.Велико Търново е съставен констативен акт №…./….г., от който се установявало, че към момента на проверката е изпълнен грубият строеж, както и че строежът се изпълнява при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, след което е одобрен проект за изменение на ПУП, чрез който се обособява нов УПИ, образуван от обединяването на трите урегулирани поземлени имоти, върху които първоначално е учредено правото на строеж и е издадено допълнение към вече издаденото разрешение за строеж. Поддържа, че инвеститорът е изготвил и представил коригиран инвестиционен проект, от който се установява, че изпълненото строителство не отговаря на предмета на суперфицията, определен в рамките на сключените през 2006г. договори, като процесните обекти са изградени извън обема на учредената суперфиция и са придобити от нея /общината/ на основание чл.92 ЗС.
По делото е установено, че въз основа на решение №549/27.10.2005г. на Общински съвет-Свищов е проведен конкурс за учредяване на възмездно право на строеж върху три недвижими имота – частна общинска собственост /УПИ …., УПИ …. и УПИ …., всички в кв.45 по регулационния план на [населено място]/, като със заповед от 07.04.2006г. на кмета на общината за спечелил конкурса е обявено „Еди 91“ ЕООД, след което, на 19.07.2006г., са сключени три договора за учредяване право на строеж за всеки един от урегулираните поземлени имота. Договорено е, че Община Свищов отстъпва на дружеството право на строеж за застрояване на УПИ …. за построяването на двуетажна сграда съгласно ЗРП при обезщетение в полза на общината на не по-малко от 50% от общата ЗРП на самостоятелно обособените обекти от новоизградената сграда и прилежащите към тях общи части съгласно съгласувания и одобрен проект, като обектът, предназначен за получаване като обезщетение от общината е разположен на първия етаж /съгласно одобрения и съгласуван проект/ и представлява магазин със ЗП 114.52кв.м. В УПИ …. е отстъпено право на строеж за застрояване с двуетажна сграда съгласно ЗРП при обезщетение в полза на общината на не по-малко от 50% от общата ЗРП на самостоятелно обособените обекти от новоизградената сграда и прилежащите към тях общи части съгласно съгласувания и одобрен проект като обектът, предназначен за получаване като обезщетение от общината е разположен на първия етаж и представлява магазин със ЗП 83.85кв.м. В УПИ …. е отстъпено право на строеж за построяване на сграда с предвидена застройка – на юг-два етажа и на север-три етажа съгласно ЗРП при обезщетение в полза на общината на не по-малко от 50% от общата ЗРП на самостоятелно обособените обекти от новоизградената сграда и прилежащите към тях общи части съгласно съгласувания и одобрен проект като обектът, предназначен за получаване като обезщетение от общината е разположен на първия етаж за южната и втори и трети етаж за северната част и представлява магазин със ЗП 117.34кв.м. и офис 3 със ЗП 44.32кв.м. И в трите договора е предвидено, че инвеститорът „Еди 91“ ЕООД е длъжен да извърши строителството изцяло със свои средства по съгласувания и одобрен проект и в съответствие с разрешението за строеж /чл.2/; длъжен е да изготви и представи за съгласуване и одобрение в срок от 3 месеца от сключване на договора работен проект, който изцяло да се покрива с одобрения идеен проект /чл.3/. Предвидено е в чл.12, ал.2 че правото на всяко допълнително застрояване извън одобрения инвестиционен проект е предмет на нов договор.
Установено е, че според комплексен доклад №063/27.11.2006г. за оценка на съответствието на инвестиционния проект със съществените изисквания за строежите за УПИ …. в частта за оценка на част „конструктивна“ обектът представлява обществена сграда с офиси и магазини на 1 етаж, сградата се състои от сутерен, три етажа и мансарда, като според част „архитектурна“ подобектите в сградата са :бистро и коктейл-бар в сутерена, магазин за хранителни стоки в първи надземен етаж, офиси във втори, трети надземен етаж и подпокривно пространство. Техническият проект за строителство на сградите в трите урегулирани поземлени имота е одобрен на 16.01.2007г., след което на 19.01.2007г. са издадени разрешения за строеж №5, №6 и №8.
След извършена проверка от РДНСК е съставен констативен акт №44-НП/04.07.2008г. и е издадена заповед № ДК-09-14/15.09.2008г. на началника на РДНСК-Велико Търново, с която е спряно изпълнението на строежа и са дадени указания за представяне на влязла в сила заповед на кмета на Община Свищов за изменение на действащия ПУП чрез обединяване на УПИ …., …. и …. в едни общ УПИ и за изготвяне и одобряване на инвестиционен проект за конструктивните изменения. В констативния акт е посочено, че строежът е изпълнен на груб строеж, но е установено съществено отклонение от одобрения инвестиционен проект по смисъла на чл.154, ал.2 ЗУТ, променена е строителната конструкция и вида на конструктивните елементи, не са осигурени места за паркиране.
УПИ …., …. и …. в кв…. са обединени в един УПИ …. със заповед №2125/08.09.2008г. на кмета на Община Свищов, след което на 04.11.2009г. е одобрен ревизиран проект, отразяващ реално изпълненото строителство и частичното изменение на ПУП, както е изготвен и комплексен доклад от 02.11.2009г. за съответствие на инвестиционния проект със съществените изисквания за строежите. Издадено е и разрешение за строеж №94/04.11.2009г., с което на „Еди 91“ ЕООД е разрешено да извърши строителството съгласно одобрените на 04.11.2009г. инвестиционни проекти на сграда с идентификатор ….
Тази фактическа обстановка е приета за установена в обжалваното решение, което е постановено в производство по чл.294 ГПК, след като с решение №94 от 23.01.2018г. на тричленен състав на Второ ГО по гр.д.№4751/2016г. предходното въззивно решение е било отменено и делото – върнато за ново разглеждане от друг въззивен състав на Великотърновския апелативен съд.
В постановеното по реда на чл.290 ГПК решение №94/23.01.2018г. по гр.д.№4751/2016г. по описа на Второ ГО на ВКС е прието, че обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора, с който е учредено, като при спор относно действителния обем на учреденото вещно право на строеж следва да се изясни волята на страните при учредяването му, в случая с оглед сключените през 2006г. договори, според които е постигнато съгласие общината да получи като обезщетение обособени обекти във всяка една от първоначално предвидените три сгради. Прието е, че при тези данни, както и с оглед констативния акт от 04.07.2008г. и заповедта от 15.08.2008г. и предвиждането на трети етаж и подпокривно пространство в сградата в бившия УПИ …. според комплексния доклад №963/27.11.2006г. и последващия такъв по изменения проект №046/02.11.2009г., съгласно който сградата в обединения имот …. е на три етажа с подпокривно пространство и подземен етаж, но със запазено предназначение на обектите според заданието на инвеститора, съдът следва да разграничи предвиденото в повече по проекта от 2009г. и да изясни по тези проекти процесните обекти предвидени ли са били като самостоятелни обекти, респективно къде се намират. Изложени са съображения, че това е наложително с оглед данните за предвиден трети етаж и подпокривно пространство по проекта, въз основа на който са сключени договорите за отстъпено право на строеж, за да се даде отговор на въпроса дали при строителството е надвишен този обем на отстъпеното право на строеж, както и поради факта, че общината е призната за собственик на четири самостоятелни обекта на трети етаж и един в подпокривното пространство с влязло в сила съдебно решение по предходно дело между страните. Необходимостта от разграничаване на предвиденото в повече по проекта от 2009г. е обосновано и с констатацията, че по идейния проект няма предвидени подпокривни обекти, а в техническия проект има такива, което поставя въпроса за статута на подпокривното пространство като обща част по предназначение към момента на учредяване на правото на строеж като релевантен такъв за определяне на обема му. За подлежащо на изясняване е прието и обстоятелството дали два от офисите в подпокривното пространство са предвидени като такива в пърночалния проект и като такива дали са били включени в обема на отстъпеното право на строеж при липсата на яснота кои от офисите по проекта от 2009г. са те. Дадени са указания при новото разглеждане на делото тези въпроси да бъдат изяснени чрез назначаване на нова техническа експертиза.
Въз основа на изслушаната при новото разглеждане на делото съдебно-техническа експертиза, както и въз основа на експертизата, изслушана и приета в производството пред първоинстанционния съд, в обжалваното решение въззивният съд е приел за установено, че за строежа са изготвени и одобрени идеен проект /представляващ фаза от проектирането, с която се изясняват общите параметри, но по него не се изпълнява строителство/, въз основа на който са сключени договорите; технически проект, одобрен на 16.01.2007г. /въз основа на който може да се изпълнява строителство/ и ревизионен проект, одобрен на 04.11.2009г. Прието е, че по идейния проект трите сгради са с различна етажност: в УПИ …. и УПИ …. – 2 етажа, в УПИ …. – 3 етажа, като техническият проект има несъществени разлики с идейния – конфигурацията и етажността е същата, но към сградите са предвидени подпокривни пространства и подземни етажи, докато по ревизирания проект в обединения УПИ …. има предвидена цяла сграда на 3 етажа, подземен етаж и подпокривно пространство, над което има частично изпълнена ст.б. плоча 150.45кв.м., върху която е подпрян втория скат на мансардния покрив, изпълнен с дървена покривна конструкция, както и първия скат, който започва частично от третия етаж и преминава през цялото подпокривно пространство.
По отношение на процесния магазин №2 въз основа на експертизата съдът е приел, че е разположен на първи етаж от сградата, не е предвиден в идейния и техническия проект, а е обособен с ревизионния проект, като площта му е формирана от площта на отпадналите стълбищни клетки в обхвата на бившите УПИ …. и …. и подходите към тях. Прието е, че този магазин не е довел до увеличаване на РЗП на сградата, но е с по-голяма полезна площ спрямо предвиденото в идейния и техническия проект. Прието е, че образуването на магазина не засяга площта на останалите обекти в сградата, нито достъпа до тях, защото останалите магазини на първи етаж по всички проекти имат директен достъп до улицата, а стълбищните клетки са обслужвали по-горните нива на сградата.
При тези данни въззивният съд е приел, че магазин №2 е изграден в обема на учреденото право на строеж и правото на собственост върху него принадлежи на суперфициаря „Еди 91“ ЕООД – с изграждането на този обект не се установява увеличение на застроената площ над тази, за която е учредена суперфицията.
Относно офисите, разположени на третия етаж въз основа на експертизите съдът е приел, че по идейния проект от 2006г. и по техническия проект от 2007г. третият етаж на сградата в бившия УПИ …. обхваща само северната част от площта ? и се намира на кота +75.60, като по тези проекти са предвидени два самостоятелни обекта на трети етаж, които по ревизирания проект съответстват на офис 12 и офис 22. Прието е, че с ревизирания проект третият етаж е разработен върху цялата площ на сградата, а не само върху северната част, която площ е частично със скосен таван и допълнително са обособени офиси с номера от 13 до 21.
При тези данни въззивният съд е приел, че офис №22 е съществувал и по идейния проект и по техническия проект, изграждането му е извършено в обема на учреденото право на строеж и правото на собственост върху този обект принадлежи на суперфициаря „Еди 91“ ЕООД.
По отношение на офиси №14, 17, 18, 19, 20 и 21 съдът е приел, че не са били предвидени в техническия проект от 2007г., а едва в ревизионния проект от 2009г., обособени са допълнително върху площта на сградата над предвидената по идейния и технически проект, в резултат на което застроената площ на трети етаж е значително увеличена. При тези данни е прието, че офисите на третия етаж са извън обема на учреденото право на строеж и като такива на основание чл.92 ЗС са собственост по приращение на собственика на земята.
За неоснователни са приети доводите на „Еди 91“ ЕООД, че офисите са развити от съществуващото подпокривно пространство на УПИ …. и …., като са изложени съображения, че чрез допълнително предвидената в ревизирания проект площ, върху която са обособени офисите, е изграден етаж върху цялата част на сградата, което изключва характеристиките на този етаж като друг обект по предназначение.
За неоснователно е прието и направеното от „Еди 91“ ЕООД възражение за придобиване на офисите с изтичането на 5-годишна придобивна давност. Изложени са съображения, че като суперфициар, който е реализирал учреденото му право на строеж, надвишавайки договорения обем, дружеството не е добросъвестен владелец.
Относно офис №24 в подпокривното пространство и самостоятелен обект със застроена площ 275.40кв.м. въз основа на експертизите съдът е приел, че в ревизирания проект е предвиден четвърти мансарден етаж, на който са обособени офис 23 и офис 24, като предвидения трети етаж от бившия УПИ …. не представлява подпокривното пространство по ревизирания проект от 2009г. В подпокривното пространство по ревизирания проект са предвидени офиси №23 и №24 и таванско складово помещение, като на място те не са изпълнени по проект, защото подовата плоча не покрива цялата площ на третия етаж и част от пространството попада под първия скат на покрива, който е с два ската, мансарден тип. Посочено е, че това пространство е свързано със стълбищната клетка и е неразчленено, над него частично е изпълнена втора плоча, която носи втория скат на покрива.
При тези данни въззивният съд е приел, че офис 24, която не е бил предвиден в идейния и техническия проект, а само в ревизирания проект, представлява приращение по смисъла на чл.92 ЗС и е собственост на собственика на земята.
За неоснователно е прието възражението на „Еди 91“ ЕООД, че офисът е разположен в подпокривното пространство и представлява обща част по предназначение, като са изложени съображения, че качеството на обща част по предназначение се определя от функционалното предназначение на обекта, който трябва функционално да обслужва всички отделно притежавани етажи или части от етажи, докато в случая предвидения в ревизирания проект обект представлява офис – функционалното му предназначение е различно от това на общите по предназначение части, не обслужва отделните обекти на собствениците, а фактически представлява отделен обособен обект с различно предназначение, независимо че е ситуиран в подпокривното пространство.
За неоснователни са приети и доводите, че офисът не е изграден и не съществува на място, въпреки данните в заключението на вещото лице. Изложени са съображения, че когато е надхвърлен обема на правото на строеж, вещноправният режим на допълнително построеното се определя от неговата юридическа характеристика и чл.92 ЗС намира приложение когато постройката представлява самостоятелен обект по строителните правила и норми и съответства на изискванията на специалните нормативни актове за самостоятелен обект. Прието е, че офис №24 е предвиден като самостоятелен обект в одобрения ревизиран проект от 2009г. със съответно предназначение и площ и отговаря на юридическите характеристики на самостоятелен обект.
Прието е, че самостоятелен обект със застроена площ от 275.40кв.м. не съществува в идейния проект, а в ревизионния е посочен като таванско-складово помещение с площ 255.87кв.м., представляващо на място подпокривно пространство на сградата, което включва цялото подпокривно пространство със стоманобетонова подова конструкция. Над него върху площ от 150.45кв.м. е изпълнена ст.б. плоча, върху която ляга частта от покрива с малък наклон. Взето е предвид, че към момента това пространство е без ограждащи конструкции и се ограничава от покривната конструкция и покритието, би могло да се разчлени, доизгради и обособи като помещение, но към момента такова не е направено.
При тези данни въззивният съд е приел, че този обект не притежава характеристиките на самостоятелен обект съобразно изискванията на строителните правила и норми и не би могъл да бъде такъв съгласно предвиденото по проекта и фактическото си състояние, местоположение и конструкция, т.е. не попада в приложното поле на чл.92 ЗС.
Така изложените от въззивния съд съображения за критериите, имащи значение за извършването на преценката дали построеното съответства на обема на надлежно учреденото право на строеж, както и за приложението на установения в чл.92 ЗС принцип в отношенията между учредителя на правото на строеж и суперфициаря, съответства изцяло на трайно установената практика на ВС и ВКС, според която вещното право на строеж е точно определено по обем и ако титулярът на вещното право на строеж изгради постройка извън обема, т.е. в повече от уговореното, то не му принадлежи. Построеното извън договореното приращение към терена става притежание на собственика на земята съгласно чл.92 ЗС. Обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора, с който е учредено. Построеното извън тези рамки, дори на основание утвърден архитектурен проект и дадено строително разрешение, се придобива по приращение. Това се отнася и за складовите помещения, когато са изградени в недоговорен обем / решение №532/06.07.2010г. по гр.д.№1459/2009г. на І ГО на ВКС; решение №137/17.08.2010г. по гр.д.№3954/2008г. на І ГО на ВКС /. Само когато при неспазване на учреденото право на строеж е увеличена застроената площ на съществуващата сграда, както и на разрешената нова пристройка или надстройка важат правилата на чл.97 и чл.98 ЗС и обектът следва режима на главната вещ или се присъединява, но не към земята, а чрез неделимото му свързване с друга главна вещ.
Съответстваща на трайно установената практика на ВС и ВКС е и преценката на въззивния съд са начина, по който следва да бъде тълкуван договорът, с който е учредено правото на строеж, както и за правните последици при извършено строителство извън обема на уговореното. Според застъпеното