О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 281
гр. София, 13.06.2017 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на двадесет и пети май през две хиляди и седемнадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА КОСТОВА
КОСТАДИНКА НЕДКОВА
като изслуша докладваното Костадинка Недкова ч. т. д. N 375 по описа за 2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.274, ал.3, т.2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на [фирма] срещу определение № 119 от 07.07.2016г., постановено по ч. гр. д. № 212/2016г. от Окръжен съд – Видин, с което се потвърждава отказ от 13.06.2016г. на Съдията по вписванията при Районен съд – Видин за вписване на прекратяване на договор за наем по чл.238 ЗЗД по молба с вх. рег.№ 3024/ 13.06.2016г. в СВ-Видин.
Частният жалбоподател моли да бъде отменено обжалваното определение като неправилно Поддържа се, че разпоредбата на чл.4,б.”е” от Правилника за вписванията, предвиждаща, че подлежат на вписване договори за наем на недвижим имот, в това число и на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година, е обща и включва, както сключването, така и прекратяването на договора за наем. Невписването на прекратяването на договора, направено с волеизявление, води до това, че договорът не може да бъде заличен от регистрите на Общинската служба по земеделия по арг. на чл.27, ал.2 Закона за арендата в земеделието. Вписването на договора за наем след вписване на възбраната го прави непротивопоставим спрямо купувачите на публична продан.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:
Частната касационна жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.275, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
Окръжният съд е потвърдил отказа на съдията по вписванията, като е изложил съображения, че по силата на чл.4 от Правилника за вписванията, подлежат на вписване единствено писмени документи, наричани договори, молби, актове, преписи, спогодби и пр. Всеки един от тези актове има различни правни последици- учредяване, прехвърляне, изменение или прекратяване на право на собственост или друго вещно право върху недвижими имоти, признаване на такива права, прехвърляне на наследство, разделяне на имоти, отделяне на недвижими имоти на наследодателя, възникване на наемни и арендни правоотношения и пр. Самите правни последици следват от закона или от договореното между страните и не подлежат на вписване. Прекратяването на договор за наем е правна последица от волеизявление на новия собственик на недвижимия имот и не е сред изрично и изчерпателно посочените в закона актове, подлежащи на вписване.
Допускането на касационното обжалване е обосновано в изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК вр. чл.274, ал.3 ГПК с твърдението, че е налице основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационния контрол по следните въпроси: /1/ Обхваща ли се от разпоредбата на чл.4, б.”е” от Правилника за вписванията и прекратяването на договор за наем, извършено по съответния ред, или на вписване подлежи единствено сключването на същия?; /2/ Има ли право новият собственик на отдаден под наем имот- земеделска земя, за повече от три години, да го прекрати едностранно и въз основа на това да иска вписване на това обстоятелство в Службата по вписванията?; /3/ Когато върху имот е вписана възбрана преди вписване на договора за наем със срок над три години /5 години/, счита ли се, че договорът за наем не е вписан спрямо приобретателите на имота, придобили го на основание публична продан, извършена по изпълнителното дело, по което е била наложена възбраната? Същевременно се поддържа и осъществяване на предпоставката по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, като се твърди, че в противоречие с практиката на ВКС – решение № 34 / 02.04.2009г. по т.д. № 683/2008г. на II ТО на ВКС, окръжният съд е дал разрешение на четвъртия формулиран въпрос: Представлява ли правото по чл.237, ал.2, изр.2 ЗЗД вр. чл.238 ЗЗД възможност за приобретателя на имот да прекрати едностранно договор за наем, сключен между предходен собственик и наемател?
Настоящият състав на ВКС, ТК, Първо отделение, намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на атакуваното определение.
Изходът на спора е предпоставен единствено от решаващия мотив на окръжния съд, че прекратяването на договора за наем не е сред изчерпателно посочените от закона актове, подлежащи на вписване, поради което единствено по отношение на първия поставен от касатора въпрос е осъществено общото основание по чл.280, ал.1 ГПК. Останалите въпроси не са обусловили изхода на спора, поради което е безпредметно разглеждането на релевирания във връзка с тях допълнителен селективен критерий по чл.280, ал.1 и т.3 ГПК.
Въпреки, че спрямо първия въпрос е налице общата предпоставка по чл.280, ал.1 ГПК, касационния контрол не може да бъде допуснат, тъй като обжалваният акт е постановен в съответствие с даденото по този въпрос разрешение в задължителната практика на ВКС, обективирана в определение № 230/ 02.05.2012г. по ч.гр.д. № 35/ 2012г. на I ГО. Според същата, Правилника за вписванията не предвижда заличаване на вписването на договора за наем на недвижим имот, като в случай че този договор е прекратен, това прекратява и оповестителното действие на вписването му. Настоящият състав споделя дадено по реда на чл.237, ал.3, т.2 ГПК разрешение от ВКС, като доколкото няма промяна на закона или на обществените отношения, липсва необходимост от промяна в направеното тълкуване, поради което не е налице наведената от касатора допълнителна предпоставка по чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
Водим от горното, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 119 от 07.07.2016г., постановено по ч. гр. д. № 212/2016г. от Окръжен съд – Видин.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.