О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 286
София, 12.04.2019 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Трето отделение на Гражданска колегия в закрито съдебно заседание на eдинадесети април две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛ ТОМОВ
ЧЛЕНОВЕ: ДРАГОМИР ДРАГНЕВ
ГЕНОВЕВА НИКОЛАЕВА
като изслуша докладваното от съдия Д. ДРАГНЕВ гр.д. № 4398 по описа за 2018 г. приема следното:
Производството е по реда на чл.288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Б. Ч. Я. срещу решение № 2269 от 29.08.2018 г., постановено по гр.д. № 730 по описа за 2018 г. на Софийския апелативен съд, Г.О., 1 състав, с което е отменено решение № 6295 от 05.09.2017 г. по гр.д. № 4024 по описа за 2016 г. на Софийския градски съд, I Г.О., 10 състав и вместо него е постановено друго за отхвърляне на предявените от касатора иск с правно основание чл.87, ал.2 от ЗЗД за разваляне без предупреждение, поради невъзможност за изпълнение и поради безполезност на изпълнението на сключения на 16.07.2008 г. между Л. К. Д.-Н. и Л. Н. А. от една страна, а от друга-Б. Ч. Я., на договор за продажба на право на строеж, извършен с нотариален акт № , том II, рег. № , дело № от г. на нотариус с регистрационен номер 265, както и иск с правно основание чл.55, ал.1, предложение трето от ЗЗД за връщане на сумата от 68 000 евро, получена по договора за продажба.
Касаторът твърди, че решението на Софийския апелативен съд е неправилно поради допуснати съществени нарушения на процесуалния закон, противоречие с материалния закон и необоснованост- основание за касационно обжалване по чл. по чл.281, ал.1, т.3 от ГПК. Като основание за допускане на касационното обжалване касаторът сочи очевидна неправилност на решението, както и хипотезите на т.1 и т.3 на чл.280, ал.1 от ГПК по следните въпроси:
1. От кой момент започва да тече давностният срок за погасяване на правото на разваляне на договора за продажба на правото на строеж? Според касатора даденото от въззивния съд разрешение на този въпрос противоречи на т.2 и т.3 на ТР № 1 от 4.5.2012 г. по тълкувателно дело № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС и на решение № 57 от 4.3.2010 г. по гр.д. № 17 от 2009 г. на Първо Г.О. на ВКС.
2. Каква е правната квалификация на предявения иск-чл.89 от ЗЗД, както е приел първоинстанционният съд, или дадената от въззивния съд квалификация по чл.87, ал.2 от ЗЗД?
Касаторът смята, че очевидната неправилност на решението се състои в неговата морална неиздържаност, тъй като позволява на ответницата да задържи получената престация, въпреки че правото на строеж не може да се осъществи. Ответницата ще получи собствеността чиста и това би довело до неоснователно разместване на имуществени блага.
Ответницата по касационната жалба Л. К. Д.-Н. счита, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на решението на Софийския апелативен съд, като оспорва касационната жалба и по същество.
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от легитимирана страна срещу подлежащ на касационно разглеждане съдебен акт. По предварителния въпрос за допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд намира следното:
С нотариален акт № от г., том II, рег. № , дело № от г. на нотариус В. Я. с регистрационен № 265 Л. К. Д.-Н. и Л. Н. А. са продали на Б. Ч. Я. правото на строеж върху апартамент № 9, находящ се в монолитна жилищна сграда „Изток“, която ще бъде изградена в УПИ VII-118 от квартал 19 по плана на [населено място], местност „Манастирски ливади-Изток“, срещу цена от 68 000 евро. В т.3 от нотариалния акт е посочено, че продавачите са прехвърлили на купувача своите права спрямо строителя на сградата „Евробилд 1“ ЕООД относно бъдещия апартамент. В същия смисъл е предхождащото нотариалния акт споразумение от 26.06.2008 г., в което освен купувача и продавачите страна е и дружеството-строител „Евробилд 1“ ЕООД. По силата на това споразумение правата и задълженията на Л. Д.-Н. и Л. Н. А. относно апартамент № 9 по предварителния договор и по договора за прехвърляне на право на строеж на „Евробилд-1“ ЕООД преминават върху Б. Ч. Я..
На 1.04.2016 г. Б. Ч. Я. е завела искове за разваляне на договора за продажба на правото на строеж върху апартамента и за връщане на дадената от нея цена по този договор. В исковата молба тя е посочила, че строителството на сградата не е извършено. Нещо повече- строежът въобще не е започнал, срокът на издаденото разрешение за строеж е изтекъл и това разрешение не е подновено, а дружеството строител е в лошо финансово състояние и не може и няма да извърши строителството на сградата. Всички тези обстоятелства са окачествени като невъзможност да се изгради апартамент № 9 поради причина, за която тя не може да отговаря. Затова тя е поискала разваляне на договора, тъй като при договорените условия изпълнението е станало изцяло невъзможно. Поради значителна забава то е станало и безполезно за нея, тъй като е намерила друго разрешение на жилищните си потребности.
В отговора на исковата молба ответницата Л. К. Д.—Н. е заявила, че е изпълнила своите задължения по договора за продажба на право на строеж, поради което този договор не може да бъде развален поради неизпълнение. Посочила е, че не носи отговорност за строителството на сградата, тъй като ищцата е поела правата и задълженията по отношение на фирмата-строител. Позовала се е на изтекла погасителна давност, която е погасила правото да се иска разваляне на договора.
Софийският градски съд е приел за установено, че договорът между страните е развален по право поради невъзможност за изпълнение и е осъдил ответницата да върне продажната цена от 68 000 евро. Софийският апелативен съд е променил квалификацията на първия иск. Счел е, че се касае за иск с правно основание чл.87, ал.2 от ЗЗД, тъй като ищцата твърди, че изпълнението е станало невъзможно и е вече безполезно поради забава на длъжника. Приел е, че ищцата не е доказала предвидените в тази разпоредба предпоставки за разваляне на договора, тъй като неизвършването на строежа в срок не означава пълно неизпълнение на задължението на ответната страна, за което тя отговаря, нито установява безполезност на престацията. Евентуално е изложено съображение, че дори да е породено право на разваляне на договора, това право е погасено по давност. Въз основа на тези мотиви първоинстанционното решение е отменено и предявените искове са отхвърлени.
За да се прецени относимостта на поставените от касатора въпроси към изхода на спора, трябва да се определи какви са били задълженията на ответницата по договора за продажба на право на строеж върху бъдещия апартамент № 9, дали тези задължения са били изпълнени, дали и кога изпълнението им е станало невъзможно. Правото на строеж е самостоятелно ограничено вещно право, което съществува във времето от момента на неговото учредяване до изграждането на сградата, в която се намира обектът, в груб строеж/чл.181, ал.1 от ЗУТ/. Задължението на продавача в този случай е да прехвърли на купувача ограниченото вещно право на строеж съгласно чл.183 от ЗЗД. Това право се прехвърля по силата на съставения нотариален акт/чл.24 от ЗЗД/ и в това се състои непосредственото вещно действие на договора в нотариална форма, което изключва необходимостта от допълнителни правни или фактически действия от страна на продавача. След като е прехвърлил правото посредством договора, той носи отговорност за неизпълнение, ако е продал право, което изцяло или отчасти принадлежи на трето лице/чл.188 и сл. от ЗЗД/, или е продал вещ с недостатъци/чл.193 от ЗЗД/. В случая ответницата е продала правото на строеж във формата на нотариален акт и направо е прехвърлила това право на купувача. По този начин ответницата веднага е изпълнила основното си задължение. За ищцата не се е породило право да развали договора за продажба на правото на строеж, тъй като ответницата не е продала изцяло или отчасти чуждо право, нито вещ с недостатъци. Към момента на продажбата правото на строеж е съществувало, затова договорът е действителен по смисъла на чл.184 от ЗЗД, няма начална невъзможност за изпълнение и купувачът не може да иска връщане на цената. Обстоятелствата, на които касаторът се позовава в исковата молба, са настъпили след прехвърляне на правото на строеж и ако действително са се осъществили, се дължат на неизпълнение на задълженията на строителя, а не на ответницата- продавач по договора. По споразумение между страните правата и задълженията по договора за строителство са били прехвърлени от ответницата на ищцата, без да е предвидена отговорност на ответницата за неизпълнение на тези задължения от страна на строителя. Освен това, ако някаква престация е станала невъзможна за изпълнение, то това е придобиването на правото на собственост върху апартамента, а не правото на строеж, което е съществувало към момента на покупко-продажбата. Ако това право на строеж е погасено по давност заради неизвършването на строежа в петгодишен срок, отговорност носи строителят, който е имал задължението да изгради постройката и апартамента, а не ответницата.
По тези съображения относно приложимите правни норми дадената от въззивния съд квалификация на иска съответства на твърденията в исковата молба и на претендираното право. Престацията по договора за продажба е право на строеж и не е настъпила обективна последваща невъзможност тази престация да се осъществи, затова не може да се приложи разпоредбата на чл.89 от ЗЗД. Разграничение между двете хипотези се съдържа в практиката на ВКС/ решения № 521 от 3.01.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1628/2011 г., IV ГО, № 1384 от 29.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4740/2007 г., IV ГО, № 739 от 10.11.2008 г. на ВКС по т. д. № 411/2008 г., II ТО/. Въззивният съд се е съобразил с тази практика, поради което по този въпрос касационно обжалване не следва да се допуска.
Даденото разрешение от въззивния съд на втория въпрос на касатора не противоречи на цитираната от него практика на ВКС. Тази практика изобщо не е относима към случая, тъй като касае погасяването на правото на строеж в полза на собственика, ако не се упражни в продължение на петгодишен давностен срок. Както се посочи по-горе, прехвърлянето на правото на строеж посредством правна сделка приключва със съставяне на нотариалния акт и в този момент се изпълнява или не задължението на прехвърлителя. Затова и правото на разваляне на договора за покупко-продажба на право на строеж възниква от този момент, а не става изискуемо eдва с погасяването поради неупражняването му. Погасяването на правото на строеж поради изтичане на срока по чл.67 от ЗС става по силата на други обстоятелства и представлява друг фактически състав, който няма нищо общо със сделката по прехвърлянето на правото на строеж. Притежателят има възможност да извърши строителството до етапа на груб строеж, което превръща правото на строеж в право на собственост върху обекта и не позволява погасяването му в полза на собственика на земята. Това строителство е изцяло в правомощията на притежателя на правото на строеж и не може да бъде възпрепятствано от собственика на земята. Затова собственикът на земята не носи отговорност за неосъществяването на строежа на основание неизпълнение на договора, с който преди това е прехвърлил правото на строеж. Ето защо практиката на ВКС относно чл.67 от ЗЗД не е приложима към началото на давностния срок за упражняване правото на разваляне на договора за прехвърляне на правото на строеж.
Не може да се допусне касационно обжалване на въззивното решение и на основание твърдяната от касатора очевидна неправилност. Въззивният съд не е нарушил принципа да не се допуска неоснователно обогатяване, тъй като изобщо не е имал задължението да извършва такава преценка. Съдът е разгледал искове за разваляне на договор и за връщане на дадената престация и е приложил относимите към тези искове правни норми. За да се изследва дали е настъпило неоснователно разместване на имущество, е било необходимо да се предяви друг иск и да се установи, че правото на строеж действително е било погасено поради неупражняването му в полза на собственика на земята, че това обстоятелство и извършената сделка са довели до неговото обогатяване и до обедняването на касатора.
Ето защо настоящата инстанция приема, че касационно обжалване на решението на Софийския апелативен съд не следва да се допуска.
Разноски на ответницата по касационната жалба не се дължат поради липса на данни за тяхното извършване.
Воден от горното, съставът на Върховния касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Трето отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 2269 от 29.08.2018 г., постановено по гр.д. № 730 по описа за 2018 г. на Софийския апелативен съд, Г.О., 1 състав.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: