О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 290
София, 10.05.2016 година
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на 27 април две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело № 885 /2016 година
Производство по чл. 288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от В. З. М. и З. З. М. против решение № 600/ 17.12.2015г. по гр.д.№ 305/2015г. на Смолянски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 136/17.04.2015г., по гр..д.№ 1084/2014г. на Смолянския районен съд. С последното са отхвърлени като неоснователни субективно съединените отрицателни установителни искове с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, предявени от касаторите срещу [фирма] да се установи по отношение на ответника, че не е учредена договорна ипотека, оформена с нот. акт № 20, том 1. рег. № 617, д. № 20/2007г. върху следния недвижим имот: апартамент № 27, с идентификатор 67653.918.104.1.30, състоящ се от дневна, кухненски бокс, баня с тоалетна, антре и тераса, със застроена площ 39.25 кв.м., разположен на VII ниво на кота +11.20, на VI жилищен етаж, при граници: обект № – 029, от долу обект № 025, отгоре – покрив, ведно с изба № 24 на кота + 5.60, с площ 5.28 кв.м., при граници на избата: изба № 25 и изба №23, заедно 1.09 % идеални части от общите части на сградата, представляваща Жилищна кооперация, състояща се от десет нива „КЦ-55”, Блок А, с идентификатор 67653.918.104.1, заедно с 1.09 % ид.ч. от правото на собственост върху земята, върху която е изградена сградата, съставляваща имот с идентификатор 67653.918.104 по одобрената кадастрална карта с площ 1473 кв.м., а по П., съставляващ УПИ Х.-918.104 в кв. 16 по П. на [населено място], Ц. част
В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон – чл.166, ал.2 и чл. чл. 167, ал.3 и чл.170 ЗЗД, чл. 71-74 и чл. 60, ал. 1-7 З. относно задължителните реквизити по З. и за необоснованост на решението.
В изложението по чл. 284, ал.3 т.1 ГПК към жалбата се твърди неправилна съдебна практика, формирана с Р № 385/08.05.2015г. по гр.д.№ 1069/2014г.на ІV гр.о., Р № 111/25.07.2014г. по гр.д.№ 4005/2013г. ІІІ гр.о., Р № 113/25.07.2014г. по гр.д.№ 4514/2013г. на ВКС ІІІ гр.о., Р № 188/24.10.2014г. по гр.д.№ 424/2014г. на ВКС ІІІ гр.о. по въпроса: ипотеката, учредена върху дворното место разпростира ли се и върху бъдещите обекти, построени върху него без съгласие на собственика на земята. Затова е формирано искане на основание чл. 280, ал.1т.3 ГПК във вр. с чл. 124 ЗСВ.
С молба от 09.03.2016г. касарите са поискали и отправяне на преюдициално запитване до Съдът в Л. по същия въпрос, съгласно чл. 267, ал.3 от Договора за функциониране на ЕС, за да се избегне рискът от неправилно тълкуване правото на ЕС. Като такова сочи Директива № 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04 февруари 2014г. относно договорите за кредит на жилищни недвижими имоти за потребители и за изменение на директива от 2008 /48/ЕО и 2013/36/ЕС и Регламент № 1093/2010г.
Ответникът по касация не оспорва относимостта на формулирания въпрос, тъй като в случая в нот. акт за договорна ипотека изрично е изразено съгласие ипотеката да се разпростре и върху това, което ще се построи върху ипотекираното дворно место и за неотносимост на доводите, свързани с вписването по З., тъй като у нас не е въведен имотен регистър и вписването не се извършва по имотни партиди, а по П., по който вписването се извършва по персоналната система. Затова се излага становище да не се допуска касационно обжалване.
Касационната жалба е постъпила в срок, изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно решение, което подлежи на обжалване е, поради което съдът я преценява като допустима.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като прецени наведеното основание за допускане до разглеждане на касационната жалба и доказателствата по делото, намира следното:
По предявеният иск е установено следното:
С н.а. № 45,т.ІІ/27.06.2006г. ЕТ Г. П. купува незастроено дворно место с площ 1884 кв.м., съставляващо имот с идентификатор 67 653.918.104 по кадастралната карта на [населено място], одобрена на 10.05.2005г., от който са образувани УПИ ХІІ с площ 510 кв.м., УПИ ХІІІ- с площ 594 кв.м., УПИ ХІV с площ 369 кв.м. и УПИ ХV с площ 329 кв.м. за сумата 188 400 лв., вместо плащането на която купувачът се е съгласил да извърши нужните регулационни промени, да проектира сграда и да я изгради, след което да прехвърли с нотариални актове избраните от прехвърлителите обекти. Със заповед № 216/18.08.2006г. по негово искане са обединени три от прехвърлените имоти – УПИ № ХІІ, ХІІІ и ХІV и е образуван УПИ ХІІ-918104 в кв. 16. За четвъртия прехвърлен УПИ № ХV е променено само отреждането. На 12.09.2006г. е одобрен архитектурен проект за жилищна кооперация „КЦ-55- блок А и блок Б” в новообразувания УПИ ХІІ-918104 и е издадено строително разрешение № 233/19.09.2006г. С в.а. № 20, т. І /22.01.2007г. [фирма] учредява договорна ипотека за обезпечаване на договор за кредит, който е сключил на 22.01.2007г. с [фирма] за сумата 1 250 000 евро върху парцел ХІІ-918104 от кв. 16, „заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищната кооперация „КЦ 55, блок А и блок Б, която ще бъде изградена в гореописания УПИ въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 233/19.09.2006 г.”. Сградите са индивидуализирани в акта по местоположение имота, разгърната застроена площ и брой обекти по вид. Н.. акт е вписан в служба по вписванията при РС-Смолян под № 116 на дата 22.01.2007г., подреден е като акт № 15,т.І д. № 82/2007г. стр № 568. Ипотеката е вписана по партидата на ипотекарния длъжник [фирма] № 568 /отговаряща по страницата, по която е подреден акта/ При извършване на справка за лице, по партидата на [фирма] вписаната ипотека се отразява /виж справката на л. 67 от дело № 1589/2012г./
Изграждането на сградата до степен „груб строеж”, съгласно чл. 181, ал.2 ЗУТ е констатирано с протокол от общинската администрация на 25.01.2008г., като акт образец № 14 за приемане на конструкцията на сградата е подписан на 20.12.2007г. [фирма] е поискал заснемане на сградата в кадастралната карта на 21.12.2007г. Тя е нанесена заедно с обособените самостоятелни обекти в нея – общо 65 в блок А и блок Б, като са им дадени идентификатори.
С нот.акт № 43,т.V, рег.№ 10925, от 18.11.2008г. ищцата В. З. М. по време на брака си със З. З. М. купуват от ЕГ”Г. П.” обособена част от сграда – жилище – апартамент № 27, с идентификатор 68653.918.104.1.30, състоящ се от дневна, кухненски бокс, баня с тоалетна, антре и тераса, със застроена площ от 39,25 кв.м.,разположен на VІІ ниво на кота +11,20, на VІ жилищен етаж, при описани съседни /съобразно схема №4771/08.07.2008г. на С.-С./, заедно с изба №24 с площ 5,28 кв.м., ведно с 1,09 % от общите части на сградата, представляваща жилищна кооперация КЦ-55, Блок А с идентификатор 67653.918.104.1 и 1,09 % идеални части от УПИ X.-918.104., за сумата от 28 000 лв.
Ипотекарният кредитор се е снабдил със заповед за незабавно изпълнение на паричното вземане срещу ЕГ”Г. П.” по ч.гр.д.№ 41243/2011г., образувано е изпълнително дело при държавен съдебен изпълнител. Кредиторът е насочил изпълнението върху обектите от построената в имота сграда. По т.24 от описа, извършен на 11.04.2012г. е описан апартамент № 27, купен от ищците и от 01.11.до 30.1102012г. се е провела първа публична продан.
СТЕ, изготвена от в.л. М. установява, че в одобрения идеен проект очертава конфигурацията, площта, височината, разположението върху терена на блок А и блок Б, които са достатъчни за тази фаза на проектиране. На 02.10.2007г. е одобрен техническия инвестиционен проект, където са прецизирани отделните обекти във всеки от двата блока на сградата по размери, функции на отделните помещения, размери на зидовете, врати, прозорци, обособените жилищни и нежилищни обекти. Разликите между идейния и техническия инвестиционни проекти, които са фази на проектирането на една сграда, са в северозападната и югозападната фасада на двата блока. В отклонение от техническия проект са обединени апартаменти 14 и 15 и вместо три офиса е обособен още един 1а. Отклоненията от одобрения технически инвестиционен проект не засягат процесния апартамент № 27, купен от ищците, той е изграден съобразно техническия инвестиционен проект. Към момента на изготвяне на заключението, сградата не е въведена в експлоатация. Вещо лице М. установява в изготвеното от него заключение и обясненията му в съдебно заседание, че след обединяване на УПИ № ХІІ, ХІІІ и ХІV и е образуван УПИ ХІІ-918104 в кв. 16, изменението не е нанесено до 2008г. в кадастралната карта. Това е станало заедно с нанасяне на обектите от построената сграда. Тогава в имот с идентификатор 67653.918.104 е включена и площта от УПИ ХV, отредена за [улица] кв.м. и целия този имот е с площ 1509 кв.м. / виж скицата на л.9 от гр.д.№ 81/2012г., издадена след изменение на КК от 20.11.2008г./
В. съд е приел, че ищците са придобили апартамент № 27 в режим на съпружеска имуществена общност. За неоснователен е преценен доводът им за липса на идентичност между ипотекирания имот и този, който са купили, за липса на предмет на ипотеката по съображение, че към момента на учредяването й, ипотекарния кредитор не е бил собственик на този обект. Съдът е приел, че по договора за ипотека изрично е изразена воля ипотеката да се разпростре и върху бъдещата сграда, която ще се построи въз основа на одобрен адрхитектурен проект и издадено към този момент строително разрешение. За неоснователен е преценен и довода за това, че към този момент отделните обекти не са били индивидуализирани с одобрения архитектурен проект, тъй като по волята на договорящите, ипотеката се разпростира върху цялата бъдеща сграда, състояща се от два блока. Различието във фасадите на сградите по одобрения идеен инвестиционен проект и техническия инвестиционен проект е в рамките на допустимото отклонение при двете фази на проектиране на една сграда, а и то не касае процесния обект. Щом е ипотекирано правото на строеж за цялата сграда и апартамента е част от нея, достатъчно е конкретизиран по одобрения технически проект и е реализиран в същия вид, изискването на чл. 166, 2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е изпълнено. Целта на този текст е ипотекирания имот да може да се отграничи от останалото цяло имущество на ипотекарния кредитор, към което може да бъде насочено изпълнението, съгласно чл. 134 ЗЗД, поради което е изпълнено и изискването за специалност на ипотеката по чл. 167, ал.2 ЗЗД. Прието е, че факта, че имота е описан в договора за ипотека само с индивидуализацията си по П., въпреки, че е действала от 2005г. и кадастрална карта не се отразява на действителността на ипотеката, както и грешното посочване на площта с 10 кв.м, тъй като ипотеката е вписана по партидата на собственика – [фирма], а не по партида за имота, тъй като вписването се извършва по персоналаната система, а не по чл. 74 З.. Откритите временни партиди, на основание заповед на министъра на правосъдието не съставляват вписване, а и такива са открити по късно – след сделката с ищците.
Искането за допускане до касация е обосновано с това, че е неправилна, съдебна практика, формирана с Р № 385/08.05.2015г. по гр.д.№ 1069/2014г.на ІV гр.о., Р № 111/25.07.2014г. по гр.д.№ 4005/2013г. ІІІ гр.о., Р № 113/25.07.2014г. по гр.д.№ 4514/2013г. на ВКС ІІІ гр.о., Р № 188/24.10.2014г. по гр.д.№ 424/2014г. на ВКС ІІІ гр.о., с която е прието, че ипотеката, учредена върху дворното место се разпростира и върху бъдещите обекти, построени върху него без съгласие на собственика на земята. Затова е формирано искане на основание чл. 280, ал.1т.3 ГПК във вр. с чл. 124 ЗСВ да се допусне касационно обжалване и да се внесе искане пред ОСГК за промяна на тази практика.
Така формулиран, въпросът не кореспондира на фактите по делото и затова не обосновава допускане до касация. Както се посочи по-горе, в нот.акт. № 20, т. І /22.01.2007г. при учредяване на договорната ипотека страните изрично са се съгласили че се учредява ипотека върху УПИ ХІІ-918104 от кв. 16, „заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищната кооперация „КЦ 55, блок А и блок Б, която ще бъде изградена в гореописания УПИ въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 233/19.09.2006 г.”. Така изразената воля на страните съответства договорната свобода, предвидена в чл. 9 ЗЗД и на смисъла и целта на ипотеката. Ако се приеме противното – че ипотеката се разпростира само върху терена и не обхваща построеното след учредяването й, /освен ако то не е изрично изключено/ означава да се обезмисли ипотеката като институт, тъй като след построяване на сградата, земята би била обща част и тя не може да се продаде отделно от обектите. Дори по волята на страните, земята да не бъде обща част на бъдещата сграда с отделни обекти, или върху нея да се построи само един обект, то земята, отделно от сградата пак би била непродаваема на публична продан, за да се удовлетвори кредитора, каквато е целта на ипотеката.
Посоченото допълнително основание за допускане до касация по този въпрос – чл. 280, ал.1 т.3 ГПК – когато отговорът му би бил от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото също не е налице. Това основание, съгласно разясненията в ТР № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС т.4 е налице, когато създадената съдебна практика дава неточно тълкуване, или се налага осъвременяването й с оглед промяната на обществено икономическите условия, или когато нова правна норма е непълна, или неясна и по нея няма съдебна практика, което налага нейното тълкуване с оглед прилагане на закона според точния му смисъл. В случая нормите, уреждащи ипотеката като вид реално обезпечение в сегашният им вид са от 1950г. До 1990 г. приложението им бе по-ограничено, но и тогава отпусканите кредити от Д. бяха за изграждане на жилище и се обезпечаваха със законна ипотека върху земята, или правото на строеж, отстъпено върху държавна земя и обхващаха и изграденото жилище. /виж чл. 24 ЗДСК /отм/ Прилагането на института е формирал богата съдебна практика особено в последните години, която не е противоречива и въззивното решение е съобразено с нея. Освен цитираните от касаторите решения, в същия смисъл са и Р № 250/15.12.2014г. по гр.д.№ 673/2014г. ІV гр.о., Р № 379/22.12.2014г. по гр.д.№ 3384/2014г. ІV гр.о., Р №143 от 10.11.2014 г. по гр. дело №646/2014 г. на ВКС, II г.о., Р № 149/02.02.2015г. по гр.д.№ 3383/2014г. на ВКС ІV гр.о. Настоящият състав също възприема тази съдебна практика и не я счита неправдилна.
Съгласно чл. 292 ГПК, състав на ВКС може да сезира ОСГК или ОСГТК на ВКС само при наличие на противоречиви, взаимно изключващи се разрешения на идентични правни въпроси в съдебни актове, с които ВКС се произнася като касационна инстанция. Отделен състав на ВКС не може да сезира общото събрание на гражданската, или на гражданската и търговската колегия при твърдение за неправилна практика. Само в правомощията на председателя на ВКС, главния прокурор, министъра на правосъдието, омбудсмана и председателя на Висшия адвокатски съвет. по чл. 125 ЗСВ. Затова и неправилната съдебна практика не е основание за допускане до касация.
Понятието „неправилна съдебна практика” е най-близо до определението „съдебна практика, която дава неточно тълкуване” в смисъла, който ТР № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС даде на чл. 280, ал.1 т.3 ГПК. Настоящия състав обаче не счита, че приетото в цитираната по-горе съдебна практика, на която се позовават касаторите и която съдът допълнително цитира, дава неточно тълкуване на чл. 166, ал.2, чл. 167 и на чл. 170 ЗЗД и споделя тази съдебна практика.
Не кореспондират на приложимите правни норми и доводите за неправилност на цитираната съдебна практика, свързани с това, че построяването на сградата не е вписано в службата по вписване. Това обстоятелство не подлежи на вписване по П.. Вписването в България е по персоналната система – всички разпореждания и учредяване на ипотеки се отразява по партидата на отчуждителя, респективно на собственика към момента на учредяване на ипотеката. В случая ипотеката е отразена по неговата партида. Вписването се извършва с подреждането на подлежащия на вписване акт и отразяване по партидата на отчуждителя, респективно ипотекарния длъжник. При последващи разпореждания, или промени с имота, ипотеката остава и тежи върху имота и кредиторът може да се удовлетвори от цената му при публична продан „ в чиято и собственост да се намира той” / чл. 173, ал.1 ЗЗД/. Това разпростиране на тежестта е по силата на закона, поради което ипотеката не се вписва по партидите на новите преобретатели, а за нея те узнават като извършат спарва за вписванията и за тежести. Ищците са могли да узнаят за вписаната ипотека при извършване на справка за лице и справка в договора за ипотека, още повече, че освен апартамента са купили и идеална част от земята, която е предмет на ипотека заедно с правото на строеж.
По изложените съображения не е налице нито основното, нито допълнителното наведено основание за допускане до касация по чл. 280, ал.1 т.3 ГПК.
Преюдициално запитване до Съда на Европейската общност, съгласно чл. 628 ГПК се прави когато тълкуването на разпоредба от правото на Европейския съюз, или на акт на орган на ЕС е от значение за правилното решаване на делото. Касаторите не сочат конкретна разпоредба от правото на ЕС, но считат, че даденото разрешение от въззивната инстанция, а и в цитираната практика на ВКС е в противоречие с Директива № 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04 февруари 2014г. и Регламент № 1093/2010г. Тези нормативни актове на Общностното право не уреждат въпроса за действието на ипотеката на правото на строеж и върху реализирания обект. Директива № 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04 февруари 2014г., предвиждаща защита на потребители по договори за кредит, сключени след 21.03.2016 г. – чл. 47. Тя не урежда поставения въпрос, а той е между кръга въпроси, които всяка държава-членка може да уреди сама във вътрешното си право. Регламент № 1093/2010г. от 24.11.2010г. е за създаване на Европейски надзорен орган (Европейски банков орган) и не урежда формулирания основен правен въпрос по настоящото дело. По изложените съображения не са налице основанията за отправяне на преюдициално запитване до Съда на ЕО.
Аргументите, касаещи уредбата на ипотеката по немското право са неотносими, тъй като преюдициално запитване може да се отправи само по въпрос, свързан с тълкуването и приложението на разпоредба от правото на Европейския съюз, или на акт на орган на ЕС. Извън тази уредба, държавите членки са свободни да уреждат правните институти както преценят, но така, че тази уредба да не проиворечи на принципите на правото на ЕС. Тези вътрешни правни норми на държавите, членове на ЕС не е право на ЕС и то не подлежи на унифициране. Затова е без значение за настоящия спор как е уредена ипотеката в немското право. Отделно от това, вписването в Германия се извършва по реалната система/с изключение на някои западни области, за които се прилага смесена система на вписване – реална и персонална/, за разлика от вписването при нас, което е по персоналната система.
По изложените съображения не се допуска касационно обжалване по поставения правен въпрос и не се отправя преюдициално запитване по него. Съобразно този резултат, на ответника по касация следва да се присъдят претендираните от него деловодни разноски в доказания с договора за правна помощ размер 1400 лв., платени в брой.
Водим от горното, Върховния касационен съд, състав на първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 600/ 17.12.2015г. по гр.д.№ 305/2015г. на Смолянски окръжен съд по касационна жалба, подадена от В. З. М. и З. З. М..
ОСЪЖДА В. З. М. и З. З. М. да платят на [фирма] деловодни разноски за настоящата инстанция в размер на 1400 лв.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: