6
Р Е Ш Е Н И Е
№ 297
СОФИЯ, 20.03.2014 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на трети декември две хиляди и тринадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
при секретаря Даниела Никова
изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 2548/2013 година и за да се произнесе, взе предвид :
Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от П. Н. Н. и Е. В. Н. против решение № 2584 от 13.12.2012 г. на Варненския окръжен съд. В жалбата са изложени оплаквания за неправилност на въззивното решение поради нарушение на съдопроизводствените правила и нарушение на материалния закон. Жалбоподателят поддържа, че изводите на въззивния съд относно характера на упражняваната от него фактическа власт върху процесния имот, не кореспондират със събраните по делото доказателства. В нарушение на материалния закон съдът е приел, че снабдяването с нотариален акт за собственост само на построената в имота сграда, без част от дворното място, както и неупражняването от страна на касатора на правото му да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал.3 ЗЗД , сочат на липса на анимус за своене на вещта.
Ответницата по касация И. Т. Д. – Л., чрез своя процесуален представител, изразява становище, че касационната жалба е неоснователна.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като извърши проверка на обжалваното въззивно решение във връзка с наведените в касационната жалба доводи и становищата на страните, приема следното:
С обжалваното въззивно решение е потвърдено решение № 2645 от 08.06.2012 г. по гр.д. № 8651/2011 г. на Варненския районен съд, с което са отхвърлени предявените от П. Н. Н. и Е. В. Н. против И. Т. Д. – Л. искове с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК за признаване за установено в отношенията между страните, че на основание придобивна давност ищците са собственици на 380/880 ид. части, а в условията на евентуалност – на реално определена част от 380 кв.м , от УПИ ХІ- 946 в кв. 59 по плана на вилна зона [населено място], цялото с площ от 880 кв.м.
От фактическа страна е установено, че през м. октомври 1996 г. между И. Т. Д. – Л. и П. Н. Н. бил сключен предварителен договор за уреждане на цялостните отношения по повод учредяване право на строеж, проектиране, получаване на разрешение за строеж, цялостно изграждане на вилна сграда и прехвърляне на право на собственост върху част от вилен имот, представляващ вилно място в [населено място], м.”Св. К.”, собственост на ответницата И. Д.- Л.. По силата на този предварителен договор И. Л. се задължила в срок до 01.11.1997 г. да учреди в полза на П. Н. право да изгради за себе си половината от една двуетажна вилна постройка, заедно с два гаража, а срещу учреденото му право на строеж Н. поел задължението със свои средства, сили и материали да извърши цялостното проектиране на новата сграда, при което максимално да се запази първия етаж на сега съществуващата сграда; да получи разрешение за извършване на строителството; да изгради цялата вилна сграда, включително и частта, предвидена за И. Л., заедно с гаражите, и да предаде на продавачката напълно завършена и приета от надлежните органи за експлоатация нейната част от вилата до 16.05.1998 г. Продавачката поела задължение да даде нотариално заверено пълномощно на Н. за представителство пред съответните органи; след одобряването на плановете и получаване на разрешение за строеж да учреди право на строеж в полза на Н.; след сключване на договора да предостави имота за съвместно ползване за извършване на уговорените строителни дейности; след окончателното предаване на вилната сграда в завършен вид да прехвърли на Н. чрез продажба до 380 ид. части от дворното място. Страните уговорили, че след изграждане на сградата доброволно ще си поделят същата съобразно договора, както и че след прехвърляне на идеални части от дворното място ще уговорят с договора за доброволна делба и разпределението на ползването на вилното място.
На 29.08.1997 г. И. Д. – Л. учредила с нотариален акт право на строеж на П. Н. и съпругата му Е. Н. върху двуетажна вилна постройка върху 77 кв.м, с обща разгърната площ 155.80 кв.м, както и принадлежащото към вилната сграда гаражно помещение със застроена площ 19.5 кв.м, съгласно одобрен архитектурен проект и разрешение за строеж, при условията на сключен предварителен договор върху собственото на прехвърлителката дворно място, за сумата 20 000 лв.
С разрешение за ползване от 24.09.2001 г. било разрешено ползването на строеж ”вилна сграда, сградни и водопроводни и канализационни отклонения, сградно ел. захранване” с инвеститори П. Н., Е. Н. и И. Д.- Л.. Ответницата не е изпълнила задължението си да прехвърли на ищците правото на собственост върху 380/880 ид. части от дворното място. Последните считат, че са придобили собствеността върху тези идеални части на основание изтекла в тяхна полза придобивна давност, тъй като от 1997 г. са заградили реална част от двора и упражняват фактическа власт върху нея явно и необезпокоявано.
С гласни доказателства по делото е установено, че касаторите са изградили вътрешна ограда – метален парапет, висока около метър, която разделя имота на две части. По този начин те упражняват фактическа власт върху 445 кв.м общо застроено и незастроено място, а ответницата – върху 328 кв.м. В частта от двора, ползван от ответницата, подадат и двете гаражни клетки, по една за всяка от страните. Според част от разпитаните по делото свидетели оградата е била изградена от касаторите през 1997 г. Според свидетелката Г. Т., оградата е била поставена през 2004 г., за да не влизат в двора на ответницата отглежданите от касаторите кучета.
След преценка на събраните по делото доказателства въззивният съд е направил извод, че Н. не са придобили правото на собственост върху посочените от тях идеални части от терена. Те са ползвали земята като суперфициарни собственици доколкото това е било необходимо за ползването на сградата по предназначение. Всеки от собствениците на отделните сгради е ползвал двора пред нея, съобразно уговореното разпределение. Като допълнителен аргумент, че Н. не са владяли имота за себе си е посочил и това, че през 2003 г. същите се снабдили с констативен нотариален акт за собственост само на постройката и правото на строеж и с това са признали, че собственик на дворното място е друго лице.
Касационното обжалване е допуснато по следните правни въпроси: при установено въз основа на предварителен договор владение върху имота, осъществявано в продължение на повече от 10 години необезпокоявано и непрекъснато, е необходимо ли е да се доказва, че владелецът е отблъснал владението на праводателя по предварителния договор; при установено владение върху недвижим имот кой носи доказателствената тежест за оборване на презумпцията по чл. 69 ЗС.
В решение № 528 от 11.06.2010 г. по гр.д. № 1218/09 г. на ВКС, І г.о., е прието, че когато владението е предадено въз основа на изрична уговорка по предварителен договор, не е необходимо да се доказва, че владелецът е отблъсквал собствениците на имота – достатъчно е да се установи само продължителността на владението, както по отношение на обективния елемент, така и по отношение на намерението за придобиване по давност.
Настоящият състав споделя цитираната практика, но счита, че същата е неприложима по това дело. В сключения между страните предварителен договор от месец октомври 1996 г. учредяването на правото на строеж и прехвърлянето на право на собственост върху идеални части от дворното място е уговорено в определена последователност. Ответницата по касация е обещала в определен срок да учреди в полза на касатора П. Н. право да построи за себе си половината от една двуетажна двуфамилна вилна постройка заедно с два гаража в собственото й дворно място, срещу задължението на последния да изгради със собствени средства цялата вилна сграда и гаражите, включително и частта за прехвърлителката. Видно от т.4 на предварителния договор, поетото от ответницата задължение да прехвърли в собственост на приобретателя на правото на строеж до 380 ид. части от дворното място, е обусловено от изпълнението на задължението на последния в уговорения срок да построи и да й предаде в завършен вид определените за нея обекти. Тези уговорки, тълкувани във връзка една с друга, налагат извод, че целта на договора е всяка от страните първо да придобие в инвидиуална собственост вилна сграда и гараж, а след това приобретателят на правото на строеж да придобие и собственост върху идеални части от дворното място. Страните изрично са договорили, че след възникване на съсобствеността върху терена ще разпределят ползването му по начина, указан в договора – в левия край на оградата откъм улицата касаторите ще отворят втори вход за двора покрай оградата със съседния имот, ще направят пътека за преминаване със ширина 1 м и ще ползват общо до размера на собствеността си вътрешната част на двора, а продавачката ще полза предната част на двора откъм улицата със самостоятелен вход до гаражите. Ето защо уговорката веднага след сключването на предварителния договор прехвърлителката да предостави на касатора собствения си недвижим имот за съвместно ползване и за реализиране на строителството, следва да се разглежда във връзка с непосредствената цел на договора, произтичаща от уговорката за учредяване на право на строеж, тъй като реализирането на правата на носителя на ограниченото вещно право и изпълнението на поетите от него насрещни задължения по договора за суперфиция по необходимост предпоставят той да получи достъп и владение върху имота, в който ще строи. Поначало, владението, което купувачът по предварителен договор получава от собственика на земята, съответства на съдържанието на вещното право, предмет на договора. Когато предварителният договор има за предмет учредяване на ограничено вещно право, каквото е правото на строеж, владението на купувача е ограничено по обем и съответства на вещно право, което той ще придобие след сключване на окончателния договор. В тази хипотеза за да придобие по давност правото на собственост върху земята, купувачът следва да превърне упражняваното от него владение от такова, съответстващо на ограниченото вещно право на строеж, с оглед на което е било установено, във владение, съответстващо на правото на собственост, като започне да извършва действия, които по ясен и недвусмислен начин сочат, че се отричат правата на собственика на земята. Разпоредбата на чл. 64 ЗС дава право на суперфициарния собственик да ползва земята, доколкото това е необходимо за ползване на постройката, освен ако не е уговорено друго. В случая по волята на страните е уговорено касаторите да ползват задната част на двора, където се намира собствената им сграда, като изградят пътека до нея от улицата през частта, която ще ползва ответницата. Изграждането на декоративна ограда вътре в дворното място, чрез която се обозначава частта от земята, която всяка от страните ще ползва, съобразно уговореното, не може да обоснове извод, че се отричат правата на собственика на земята, още повече, че по твърдение на касаторите тази ограда е поставена още през 1997 г. – преди завършването на предвиденото в договора строителство и предаване на обектите на ответницата, т.е. преди да се е сбъднало условието по предварителния договор за прехвърляне в собственост на идеални части от терена. Оформянето на зелени площи, засаждането на цветя и друга декоритивна растителност, засаждането на овошки, изграждането на алпинеум и пр. в определената за ползване от суперфициарния собственик част от терена, по естеството си са действия, свързани с нормалното използване на постройката според нейното предназначение и се обхващат от правото по чл. 64 ЗС, поради което въз основа на тях също не може да се направи извод за превръщане на владението на суперфициаря от ограничено в пълно, съответстващо на правото на собственост. Затова, като е достигнал до извод, че касаторите не са придобили правото на собственост върху идеални части от дворното място на основание изтекла в тяхна полза придобивна давност, въззивният съд е постановил обоснован и законосъобразен съдебен акт, който следва да бъде оставен в сила.
Водим от гореизложеното съдът
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 2584 от 13.12.2012 г. на Варненския окръжен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: