4
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 3
София, 05.01. 2011 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в закрито съдебно заседание в състав:
Председател:Добрила Василева
Членове:Маргарита Соколова
Гълъбина Генчева
като изслуша докладваното от съдията С. гр. д. № 608/2010 г., и за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма], подадена в срока по чл. 283 ГПК, срещу въззивното решение от 21.12.2009 г. по гр. д. N 4412/2009 г. на Софийския градски съд. Относно предпоставките за допускане на касационно обжалване се поддържат основания по чл. 280, ал. 1, т.т. 1 и 3 ГПК.
От ответниците по касация М. Е. К. счита, че касационно обжалване не следва да се допуска, Р. К. С. не е подала писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК.
По допускането на касационното обжалване Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., намира следното:
С обжалваното решение е потвърдено решението от 23.02.2009 г. по гр. д. № 10330/2008 г. на Софийския районен съд, с което по иск по чл. 33, ал. 2 ЗС е допуснато изкупуване от М. К. на 1/2 ид. ч. от недвижим имот, предмет на договор за покупко-продажба по н. а. № 194 от 13.03.2008 г., срещу заплащане на цената от 25 000 лева.
Ищецът М. К. и ответницата Р. С. са придобили по замяна масивно жилище от около 20 кв. м., състоящо се от стая и антре, с отделен вход, представляващо част от едноетажната постройка в дъното на двора на ул. “А. I” № 39 в [населено място], дървена барака до антрето, заедно с половината идеални части от общите части на постройката, и 25/480 ид. ч. от дворното място – имот пл. № 17 от кв. 185. След прекратяване на брака им придобитото имущество се притежава от тях при равни права.
С н. а. № 194 от 13.03.2008 г. Р. С. продала на [фирма] собствената си 1/2 ид. ч. от имота, без преди това да предложи на ищеца да купи тази част.
Установено е, че купувачът притежава едностайно жилище от 42 кв. м., находящо се в същата постройка, в която е и спорното по делото, заедно с барака и 5.43% ид. ч. от мястото, както и партера, сутерена и таванската стая от сградата и 52.05% от УПИ III-17 от кв. 185, и четиристайно жилище на втория надпартерен етаж от триетажна сграда, заедно с мазе и бараки, магазин и 33.08% от парцела.
Въззивният съд счел за неоснователно купувачът /сега касатор/ да е съсобственик в прехвърлените масивно жилище и барака, и приел, че е налице самостоятелен обект на правото на собственост, защото е с необходимата степен на конструктивна обособеност от останалата част от едноетажната сграда, в която купувачът също притежава отделно жилище и следователно е налице етажна собственост. За ирелевантно намерил възражението дали по площ, съответно по предназначение, помещенията отговарят на нормативните изисквания за обекти с жилищно предназначение – съсобственост е допустима и по отношение на обекти, които нямат такова предназначение. Затова приел, че предмет на сделката са идеални части от правото на собственост върху самостоятелни обекти, заедно с принадлежащите им общи части от сградата, в която единият се намира, съответно идеалните части от мястото, върху което са построени и което има предназначение да ги обслужва и следва правното положение на отделните постройки или части от тях, независимо от волята на страните. Приобретателят по тази сделка не е съсобственик в обектите, идеални части от които са прехвърлени.
За неоснователно съдът приел и, че основен предмет на сделката са идеални части от урегулирания поземлен имот, а постройките имат второстепенно значение в качеството им на приращение. В парцела са построени повече от две постройки – едноетажна масивна сграда, триетажна масивна сграда и второстепенни постройки – бараки, като масивните сгради са в режим на етажна собственост. Следователно, дворното място има характер на обща част по предназначение на сградите, тъй като обслужва ползуването на сградите и отделните обекти в тях. Ето защо то не може да бъде предмет на самостоятелни разпоредителни сделки, а следва правното положение на отделните обекти в сградата, които обслужва. Затова независимо от формулировките в договора за покупко-продажба, а именно поставянето на първо място идеални части от парцела, предмет на сделката е правото на собственост върху идеални части от отделни обекти – масивно жилище и дървена барака, като съответно с прехвърлянето им се прехвърлят и принадлежащите им общи части от сградата и от мястото, дори и същите да не са описани в договора.
В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК касаторът поставя въпроса за възможността всеки съсобственик да продаде своята идеална част от имота на друг съсобственик. Доколкото се позовава на р. № 378 от 07.05.2007 г. по гр. д. № 62/2005 г. на ВКС, IV-то г. о., което не е с характер на задължителна съдебна практика по смисъла на ТР № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС на РБ, то основанието за допускане на касационно обжалване следва да се квалифицира по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
При основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК са поставени въпросите: 1. дали наличието на незаконна и неотговаряща на всички строителни правила и норми постройка би попречила на продажбата на недвижимия имот; 2. дали една сграда, състояща се само от стая и антре, без санитарен възел, може да отговаря на изискванията за самостоятелен обект и за жилище; 3. кое е водещото при такъв вид продажби – земята или наличната в имота незаконна постройка; 4. дали е възможна отделна продажба на тези имоти.
Основателно се поддържа от касатора, че разпоредбата на чл. 33 ЗС не създава привилегия за изкупуване на някой от съсобствениците по отношение на останалите такива. Затова и с посоченото от касатора решение е прието, че всеки съсобственик може свободно да продаде своята идеална част от имота на друг съсобственик. Не се разкрива обаче, противоречие между този съдебен акт и обжалваното решение, защото страните по сделката, обективирана в н. а. № 194/2008 г. – продавачът Р. С. и купувачът [фирма], не са изправени пред хипотезата на съсобственост.
Съгласно чл. 30, ал. 1 от ЗС съсобственост е налице, когато правото на собственост принадлежи общо на две или повече лица. Според чл. 77 ЗС собствеността се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. Съсобствеността върху спорния по делото обект е възникнала като правна последица от договора за замяна, сключен с н. а. № 138/1996 г., според който съсобственици са М. К. и Р. К. /С./. Касаторът не е придобил идеални части от имота. Обстоятелството, че притежава друг обект в същата сграда, ведно с идеални части от общите части на сградата, в която се намират обектите, и от дворното място, върху което са построени, както и други обекти в парцела, не го превръща в съсобственик на вещта по исковата молба – то не съставлява “друг начин” по смисъла на закона, който да има за правна последица придобиване на права върху тази вещ. Ето защо не може да се приеме, че договорът за покупко-продажба е разпореждане между съсобственици, което не попада в приложното поле на чл. 33 ЗС. С оглед изложеното не е налице основание по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК за допускане на касационно обжалване.
Съгласно чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК касационното обжалване се допуска само по определени правни въпроси, които са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото. Тези въпроси възникват в процеса на правоприлагането по конкретен спор и следва да са определящи за изхода именно на разрешения от въззивния съд спор, а не да имат значение за правораздаването по принцип.
Собствеността като вещно право винаги се свързва със съществуването на конкретна вещ като обект, по отношение на който субектът на правото влиза в правоотношения с други лица. Това е така, защото без обект, към който да са насочени, е невъзможно възникването и упражняването на вещни права. Касаторът претендира да е придобил чрез атакуваната от ищеца покупко-продажба право на собственост върху конкретно определена вещ, но същевременно твърди, че вещта, като състояща се от стая и антре, не отговаря на законовите изисквания за самостоятелно жилище, построена е без необходимите строителни книжа, липсва и акт за узаконяване, и поради това не може да бъде самостоятелен обект на собственост и на гражданския оборот. Ако се възприеме това становище, то следва, че сделката е нищожна поради липса на предмет и касаторът не е придобил въз основа на нея никакви права. Затова и няма правен интерес да поставя за разрешаване въпросите, свързани с валидността на сделката. Наред с това съдебната практика трайно приема, че макар и построена без необходимите строителни книжа, докато сградата съществува и не е предприета административна процедура по премахването й, същата може да бъде обект на собственост, съответно – на разпоредителни сделки. Ето защо не е налице основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване.
Въпросите кое е водещото при продажбата – земята или наличната в имота незаконна постройка и дали е възможна отделна продажба на тези имоти, не обосновават допускане на касационно обжалване, тъй като не са част от предмета на делото.
По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение от 21.12.2009 г. по гр. д. N 4412/2009 г. на Софийския градски съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: