О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 309
София, 06.06.2013 година
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на 04 юни две хиляди и тринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело № 2414 /2013 година
Производство по чл. 288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от А. Н. С. против решение от 19.12.2012г. по гр.д.№ 753/2012г. на Софийски окръжен съд, с което е отменено решение № 107 от 11.07.2012г. по гр.д.№ 1597/2011г. на Ихтимански районен съд и вместо това е отхвърлен иска за делба, предявен от касаторката против Г. Д. К. на апартамент, находящ се в [населено място], [улица] на втория етаж от двуетажната жилищна сграда с приземен и тавански етаж със застроена площ 109 кв.м., съставляващ самостоятелно жилище състоящ се от входно антре, дневна и кухненски бокс, две стаи, баня и тоалетна и тераса, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху 346/630 и от дворното место, цялото с площ 630 кв.м., в което е построена сградата, съставляващо УПИ Х-387 от кв. 90 по плана на [населено място].
В касационната жалба се прави оплакване за неправилност поради нарушение на материалния закон – чл. 26, ал.2 пр.2 3 пр.4 ЗЗД и за необоснованост на решението. Развита е тезата, че договорът за учредяване право на строеж на ответника за цялата сграда е нищожен поради липса на основание, защото няма насрещна престация и липса на съгласие, тъй като постигнатата воля е за възмездно учредяване на правото на строеж, а крайният резултат от сделката така както е вписана волята в нот. акт е липса на насрещна престация за преобретателя на правото на строеж.
В изложението по чл. 284, ал.1 т.3 от ГПК са формулирани правни въпроси.
Ответникът по касация оспорва жалбата. Счита, че е налице валидно учредено право на строеж, а уговорката с характер на договор по чл. 19, ал.3 ЗЗД не е изпълнена поради нежеланието на ищцата да заплати определената от него цена в определените граници. Оспорва допускането до касация по всеки от поставените въпроси.
Касационната жалба е постъпила в срок, изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно решение, което подлежи на обжалване е, поради което съдът я преценява като допустима.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като прецени наведеното основание за допускане до разглеждане на касационната жалба и доказателствата по делото, намира следното:
Ищцата е собственик на 285/630 ид.ч. от УПИ … от кв. 90 по плана на [населено място] по дарение, оформено с н.а. № 90,т.ІІ/24.06.1993г. Съсобственик на останалите 345/630 ид.ч. е М. М. Г., който е купил тази част ведно със стара сграда източен близнак със застроена площ 64 кв.м., видно от н.а. № 145,т.І/26.02.2006г. Имот 387 е заснет като самостоятелен с плана от 1977г., обхваща имоти 1524, записан на праводател на ищцата и 1525, записан на праводател на ответника. С плана от 1995г. е отреден парцел Х за имот 387. Собствениците на имотите, включени в него не са изравнявали правата си в съсобствения парцел, отреден за малкоетажно застрояване, поради което правата им съответстват на площта на всеки от имотите, включени в парцела.
С н.а. № 21,т.V/19.09.2008г. на нотариус Р. Г. ищцата учредява право на строеж на М. Г. за масивна двуетажна жилищна сграда-източен близнак срещу задължението на преобретателя да изгради строежа в срок от 36 месеца от снабдяването със строителни книжа и разрешение на строеж и да построи за своя сметка в незавършен вид с дограма и външна мазилка, В и К и ел. инсталации втория етаж от новата сграда и да го прехвърли на учредителката за цена не по-висока от 400 евро на кв.м., като тази клауза има характера на предварителен договор по чл. 19, ал.3 ЗЗД. При инфлация над 25% тази клауза подлежи на предоговаряне със споразумение с нотариална заверка на подписите. Другото задължение, уговорено като насрещна престация е получилият правото на строеж да възстанови всички вреди в целия имот и върху сградата на учредитеката в същия имот. Сградата е построена и въведена в експлоатация, видно от у-ние № 8/17.07.2009г. М. Г. е поканил ищцата за изпълнение на уговорката за прехвърляне на втория етаж в нот. форма, като е определил цена – 380 евро за кв.м.. На 01.03.2011г. двамата са се явили пред нотариус, за което е съставен констативен протокол от него. Ищцата е отказала да заплати посочената в поканата цена и е предложила да плати по 100 евро на кв.м., или общо 20 000 евро. С н.а. № 62,т.ІІ/25.07.2011г. М. Г. продава на ответника Г. Д. процесния апартамент.
РС е приел, че договорът за учредяване право на строеж е нищожен на основание чл. 26, ал.2 пр.2 ЗЗД защото макар волята на страните да е била да сключат възмезден договор, няма насрещна цена.за поемателя на правото на строеж, т.е. няма насрещни съвпадащи изявления. Поради нищожността на договора за учредяване право на строеж, съдът е приел, че по приращение страните са станали собственици на апартамента съобразно правата си върху дворното место.
Въззивната инстанция не е възприела този извод. Според мотивите на обжалваното решение, договорът за учредяване право на строеж е валиден, тъй като не е задължително срещу това право да се плати определена цена. Строителя е изготвил и се е снабдил със строителни книжа и е изградил сградата, а ищцата се е задължила срещу продажбата на бъдещата вещ да му заплати само изработката. Съдът е приел, че нот. акт инкорпопира два договора – за учредяване право на строеж и предварителен договор. Поради това, че не е определена цената на бъдещата вещ, а е определена само максималната цена на кв.м. е приложимо правилото на чл. 130, ал.1 ЗЗД, а длъжник по това задължение е прието, че е бил обещателя – строител. Тъй като не е сключен окончателен договор при предложената от него цена 380 евро и апартамента е продаден на трето лице, предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен. С тези мотиви съдът е приел, че искът за делба е неоснователен.
Първият въпрос е свързан с мотивите на съда, че цената по предварителния договор, инкорпориран в нот. акт е определяема и договорът е действителен. Касаторът твърди, че задължителната съдебна практика определя предварителния договор за действителен само ако цената е определена, или е определен механизъм за определянето и от страните. / Р № 475/08.06.2010г. по гр.д.№ 1311/2009г. ІІІ гр.о. на ВКС, Р № 288/02.07.2012г. по гр.д.№ 783/2011г. ІV гр.о. Този въпрос обаче не е предопределил крайния извод, защото съдът е приел, че договорът за учредяване право на строеж е действителен дори да се приеме, че насрещната престация е само изработването на строителни книжа за бъдещата сграда или, че изобщо липсва насрещна престация, защото правото на строеж може да се учреди и безвъзмездно. Отделно от това тези решения подкрепят тезата, че договорът е действителен дори цената да не е точно определения, а да е определяема, какъвто в крайна сметка е и извода на съда. Изложеното се отнася и за втория въпрос за предпоставките за действителност на предварителния договор.
Следващият въпрос е приложима ли е нормата на чл. 130 ЗЗД когато цената в предварителен договор не е определена като сума, а е определена крайната граница и кому принадлежи правото на избор – на обещателя, или на поемателя. Начинът по който е формулирана клаузата, имаща характер на предварителен договор е предполагала договаряне между страните за крайната цена на база строителната стойност на втория етаж. Такова видно от констативния протокол е проведено, но не е постигнато съгласие за цената. Тя обаче е била определяема на база строителната стойност на етажа към момента на изграждането му. За това може да се съди по уговорената инфлационна клауза. Нормата на чл. 130 ЗЗД предполага сключен, подлежащ на изпълнение договор с алтернативни престации, уговорени от страните и възможност за избор на определена от договора страна, или трето лице, или на длъжника, ако това не е определено. При определяне на цената по предварителен договор, тази норма е неприложима предвид спецификата на предварителния договор да подготви сключването на окончателен договор за продажба, Не се касае за алтернативна престация. Въпросът за приложимостта на чл. 130 ЗЗД обаче както вече се посочи е без значение, поради което този въпрос не обуславя касационно обжаалване.
Следващият въпрос е когато липсва еквивалентност по договор за учредяване право на строеж, договорът нищожен ли е поради липса на съгласие. Договорът за учредяване право на строеж може да е възмезден или безвъзмезден в зависимост от волята на страните, поради което самият факт, че липсва еквивалентна на стойността на правото на строеж насрещна престация не е основание да се приеме нищожност на договора на това основание. В случая не е изразена вола ищцата да учреди право на строеж за своята идеална част от парцела на съсобственика си срещу задължението той да построи втория етаж за нея след взаимно учредяване правото на строеж. Напротив страните са имали воля ищцата да учреди право на строеж за цялата къща-източен близнак, която съсобственикът й М. Г. да изгради със свои средства от проектиране до завършване със инсталации дограма и външно измазване и да отстрани всички вреди по двора и другата къща в имота, резултат от строителството. Уговорката, ищцата да купи в бъдеще с нотариален акт правото на собственост на втория етаж, който тя да заплати по предварително определена само като граница цена е самостоятелна и не съставлява насрещна престация. Дори да се приеме, че е насрещна престация, неизпълнението й е основание за реализиране на друго право, но не сочи на нищожност на сделката поради липса на съгласие. Тази уговорка не сочи и на липса а воля за учредяване право на строеж, а напротив. Действително съществува връзка между двата договора, но втория не съставлява престация към първия. По него е уговорена отделна цена като максимална граница, която ищцата е отказала да плати. Дори да се приеме, че сключването на предварителен договор е уговорено като насрещна престация, то неизпълнението й не е основание да се приеме договорът за нищожен поради липса на съгласие или за липса на еквивалентност по сключен възмезден договор.
Поставен е и въпроса следва ли да се изследва цялостната общата воля на страните, изразена в нотариален акт, който инкорпорира два договора – за учредяване право на строеж и предварителен договор за прехвърляне на обект от бъдещия строеж на учредителя. Нормата на чл. 20 ЗЗД дава възможност съдът да тълкува волята на страните по един договор с оглед целта на сключването му, всички клаузи в него, преценени във взаимната им връзка, но не дава право на съда да подменя тази воля, така, че последиците от договора да бъдат различни. Чрез тълкуване се извлича действителната вола на страните, когато не е изразена ясно в договора. В случая от нот. акт е ясно, че ищцата е искала да учреди право на строеж за своята идеална част на съсобственика си за цялата масивна жилищна сграда-източен близнак и е била готова да купи след реализирането на правото на строеж втория етаж за цена не по-висока от 400 евро на кв.м. може би близка до строителната стойност. Този договор не съответства на интересите й, но както вече се посочи тълкуването не е средство срещу сключени неизгодни договори.
Поради това, че приложението на нормата на чл. 130 ЗЗД не е решаваща за крайния изход от спора, обстоятелството, че такъв довод е направен за първи път в защитата на ответника пред въззивната инстанция не съставлява основание да се приеме, че следва да се допусне касационно обжалване по въпроса съставлява ли това съществено процесуално нарушение. Следва да се има предвид и това, че се касае за правен довод, по който не се събират доказателства.
Ангажираните от страните доказателства и доводи на страните са обсъдени подробно от възивната инстанция, поради което не е нарушена и практиката по чл. 235 ГПК.
По изложените съображения не следва да се допуска касационно обжалване по нито един от поставените въпроси. Съобразно този резултат, на ответника по касация следва да се присъдят претендираните от него деловодни разноски до доказания размер 800 лв.
Водим от горното, Върховния касационен съд, състав на първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение от 19.12.2012г. по гр.д.№ 753/2012г. на Софийски окръжен съд.по касационна жалба, подадена от А. Н. С.
Осъжда А. Н. С. да заплати на Г. Д. К. деловодни разноски за касационна инстанция вразмер на 800 лв.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: