7
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 350
гр. София, 11.05.2016 година
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в закрито съдебно заседание на девети февруари през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА АННА БАЕВА
като изслуша докладваното от съдия Емилия Василева т. дело № 1442 по описа за 2015г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 във връзка с чл. 280, ал. 1 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на ищеца [фирма], [населено място], чрез „Адвокатско дружество Н. и Т.“, представлявано от адв. К. И. Т. и адв. З. Х. Н. срещу решение № 19497 от 25.12.2014г. по в. гр. дело № 4651/2014г. на Софийски градски съд, II-А състав, с което е потвърдено решение от 04.12.2013г. по гр. дело № 32543/2012г. на Софийски районен съд, 24 въззивен състав изцяло и [фирма] е осъдено да заплати на ответниците М. С. Г. и И. С. Ш. сумата 750 лв. – адвокатско възнаграждение на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
С потвърдения първоинстанционен съдебен акт са отхвърлени предявените от [фирма] против М. С. Г. и И. С. Ш. искове с правно основание чл. 79, ал. 1 във връзка с чл. 82, чл. 93, ал. 2 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане при условията на разделност на задълженията всеки един от ответниците по една втора част от следните суми: сумата от 20 000 евро, представляваща двойния размер на даденото капаро по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.10.2011г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска – 09.07.2012г. до окончателното изплащане; сумата от 4 000 лв., представляваща претърпяна загуба вследствие неизпълнение на договора за заплатен от ищеца хонорар за изготвяне на идеен проект от [фирма], ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска – 09.07.2012г. до окончателното изплащане; сумата от 1 466,30 лв., представляваща мораторно обезщетение за забавено плащане на главница от 20 000 евро в размер на законната лихва за периода от 27.02.2012г. до 08.07.2012г. С посоченото решение СРС е осъдил ищеца да заплати на ответниците на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 2 402,34 лв. или по 1 201,17 лв. на всеки един от тях – разноски за първоинстанционното производство.
Касаторът прави оплакване за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. В приложено към касационната жалба писмено изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК обосновава допускането на касационно обжалване с наличието на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ГПК, като релевира доводи, че въззивният съд се е произнесъл по процесуалноправни и материалноправни въпроси в противоречие с практиката на ВКС, които се решават противоречиво от съдилищата и са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото:
1. Когато предмет на прехвърлителна сделка е имот, индивидуализиран по кадастрална карта, за който имот същевременно е установено, че има действащ регулационен план, предхождащ по време кадастралния план, по силата на който в урегулирания поземлен имот попадат части от няколко поземлени имота, урегулираният поземлен имот или имота по кадастралната карта следва да се счита за обект на правото на собственост, по отношение на който се извършва разпореждането? – по посочения въпрос липсва практика на съдилищата и е от съществено значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото /чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК/; касаторът се позовава и на решение № 196/10.10.2014г. по гр. д. № 2362/2014г. на ВКС /чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК/.
2. Продавачите следва ли да проучат териториално-устройствения статус на имота преди момента на сключване на предварителния договор, съответно да се снабдят с актуална скица, която да отразява обстоятелства относно това?
3. Задължително ли е изричното посочване в предварителния договор за покупко-продажба на имот на целта, заради която се купува имотът, или същата може да бъде извлечена от от съдържащите се в същия договор права и задължения на страните и последващото им поведение?
4. Изпълнили ли са продавачите на недвижим имот надлежно задължението си към момента на уговорения падеж по един предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот да осигурят във фактически и юридически аспект възможността за прехвърляне на имота, ако представените към момента на изповядване на сделката от продавачите документи за собственост върху имота не съответстват на постигнатите в предварителния договор условия и които не позволяват нотариалното изповядване на сделката в параметрите по предварителния договор?
По отношение на въпросите по т. 2, 3 и 4 касаторът поддържа, че са решени в противоречие с решение № 656/26.04.2011г. по гр. д. № 304/2011г. на Софийски апелативен съд – чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
5. Дали нуждата от провеждане на административна процедура по привеждане на вътрешните регулационни граници в съответствие с имотните граници на един имот, само по себе си е основание за развалянето без предизвестие на предварителен договор за продажба на същия имот съгласно чл. 87, ал. 2 ЗЗД и може да се приеме като недостатък на същия имот, с оглед на уговореното между страните? – противоречие с решение № 59/03.04.2013г. по т. д. № 382/2012г. на ВКС, ТК, II т. о. /чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК/.
6. Дали двамата ответници са изправна страна по процесния предварителен договор, поради което за дружеството – доверител е или не е възникнало правото да развали сключения предварителен договор, респективно правото по чл. 93, ал. 2 ЗЗД?
Ответниците М. С. Г. и И. С. Ш. чрез процесуален представител адв. Камелия Голосманова оспорват касационната жалба и поддържат становище за липса на твърдените основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, тъй като нито един от формулираните въпроси не отговаря на базисното изискване за преценка дали е налице приложно поле на касационно обжалване в процесния случай. Въпросите от т. 1 до т. 5 не се свързват с произнасяне от въззивната инстанция в обжалваното решение и по всички въпроси касаторът не е обосновал наличието на твърдените от него основания по чл. 280, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ГПК.
Касационната жалба е редовна от външна страна – подадена е от легитимирана страна в преклузивния едномесечен срок съгласно чл. 283 ГПК и отговаря на изискванията на чл. 284 ГПК, доколкото са изложени основания по чл. 280, ал. 1 , т. 1, 2 и 3 ГПК.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след като обсъди доводите на страните и взе предвид данните по делото, приема следното:
Въззивният съд е приел, че обжалваното решение е валидно и допустимо и на основание чл. 272 ГПК е препратил към мотивите на първоинстанционния съдебен акт като по този начин ги е направил свои мотиви. Установил е наличието на правоотношение между страните по сключен между тях на 14.10.2011г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, собственост на ответниците, съгласно който окончателният договор е следвало да бъде сключен на 23.01.2012г. при нотариус Връблянска. За да направи извод, че не са налице твърдените от ищеца в исковата молба основания за разваляне на договора от 14.10.2011г. и че предварителният договор не е развален, въззивната инстанция се е аргументирала с неустановяване от ищцовата страна, че ответниците са неизправна страна поради това, че не са изпълнили свои конкретни задължения по предварителния договор. Препращайки към мотивите на решението на Софийски районен съд, въззивната инстанция е възприела установените от първоинстанционния съд обстоятелства: към 23.01.2012г. в действащия регулационен план няма неуредени сметки за регулация за УПИ VII-1377, както и за части от имот с пл. № 1377, с изключение на частите, попадащи в урегулиран имот без номер, отреден за озеленяване и улица; към момента на подписване на предварителния договор границите на имот с идентификатор 68134.2823.1377 са отразени погрешно в кадастралната карта, като имот с пл. № 1377 от кадастралната основа на регулационния план и имота от кадастралната карта не са идентични, което е наложило поправка на имотните граници на процесния имот от кадастралната карта; ответниците в едномесечен срок, считано от връчване на нотариалната покана, са инициирали производство за отстраняване на грешката в кадастралната карта и до приключване на устните състезания в първоинстанционното производство грешката е отстранена със Заповед № РД-08-12/13.03.2013г. на Главния архитект на район В. – СО. На посочената в предварителния договор дата – 23.01.2012г., ищецът е дал срок на ответниците до 23.07.2012г. да уредят сметките по регулация на имота, предмет на предварителния договор. В рамките на дадения от ищеца срок /на 17.07.2012г./ страните са заявили желание да сключат окончателен договор, за което са определили дата 23.07.2012г. На посочената дата пред нотариус А. ищецът е заявил, че не желае да сключи окончателен договор, тъй като имотът е обременен с тежест – грешка в кадастъра или регулацията, и не подлежи на застрояване в състоянието, в което се намира, който недостатък следва да бъде отстранен. Въззивният съд е приел, че на 17.07.2012г. ответниците са представили на нотариус А. всички документи, необходими за нотариалното прехвърляне на правото на собственост върху процесния имот, и не е имало пречка от тяхна страна за изповядване на сделката, поради което е направил извод, че ответниците към 23.07.2012г. са изправни съгласно договореното по чл. 7 от предварителния договор. Изложил е съображения, че не е установено виновно неизпълнение на задълженията на ответниците, пораждащо право на ищеца да развали предварителния договор, нито че имотът е бил с тежест или възбрана, с изключение на наложената възбрана от ищеца като форма на обезпечение на бъдещия му иск по реда на чл. 390 ГПК, нито че ответниците са загубили или ограничили пълното си право на собственост върху имота – предмет на продажба, нито, че имотът е обект на спор за вещни права. Решаващият съдебен състав се е аргументирал и с обстоятелството, че в договора страните са постигнали съгласие за сключване на бъдещ договор за покупко-продажба на имот без да са договаряли клаузи в какъв вид имотът следва да бъде продаден, за какво същият се закупува, поради което липсва възможност за разваляне на договора поради тези причини. Предвид липсата на право за ищеца да развали договора, не се е породило и право за връщане на даденото капаро като форма на обезщетение за развалянето на договора на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, както и право за плащане от ответниците на вреди от договорно неизпълнение по реда на чл. 88 ЗЗД. Поради отхвърлянето на иска за връщане в двоен размер на даденото капаро на отхвърляне подлежи и иска за заплащане на обезщетение за забавено изпълнение на това парично задължение по реда на чл. 86 ЗЗД.
Допускането на касационно обжалване съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по релевантен материалноправен или процесуалноправен въпрос, по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК. Правният въпрос от значение за изхода по конкретното дело е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правните изводи на съда по конкретното дело. Преценката за допускане на касационно обжалване се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора твърдения и доводи с оглед критериите, предвидени в посочената правна норма.
Първият, посочен от касатора, правен въпрос не е обусловил решаващите изводи на въззивната инстанция, поради което по отношение на него не е налице основната предпоставка за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Независимо от това, не е изпълнена и втората предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, а именно въпросът да е решен в противоречие с постоянната практика на ВКС. Съгласно цитираното от касатора решение № 196/10.10.2014г. по гр. д. № 2362/2014г. на ВКС, ГК, І г. о. при приложен /действащ/ подробен устройствен план /ПУП/ или дворищнорегулационен план /в сила преди приемането на ЗУТ/ за дадено населено място те индивидуализират поземлените имоти /дворните места/, които урегулират, т. е. при действаща регулация поземлените имоти /дворните места/ се индивидуализират чрез белезите си на урегулирани поземлени имоти, като границите им съответстват на регулационните линии, които определят и местоположението и площта им; кадастралният план представлява заснемане на повърхността, той има значение за бъдещ устройствен план, а не за действащ, и заснетите с него граници на имотите не определят собствеността върху тях. В настоящия случай поземленият имот с пл. № 1377 е индивидуализиран в предварителния договор, като изрично е посочена частта, представляваща урегулиран поземлен имот /УПИ VІІІ-1377, кв. 23 по плана на [населено място], м. [улица], с площ 1 104 кв. м./, съгласно действащия ПУП, както и частта от поземления имот, предвидена за тротоар и озеленяване 187 кв. м., кв. 23.
Формулираните от касатора материалноправни въпроси от т. 2 до т. 4 в изложението не обуславят извод за допускане на касационно обжалване на въззивното решение на твърдяното от касатора основание по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК. Съгласно т. 3 на Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009г., ОСГТК хипотезата на посочения законов текст е налице, когато разрешението на обуславящ изхода на делото в обжалвания въззивен съдебен акт въпрос е в противоречие с даденото разрешение на същия въпрос по приложението на правната норма в друго влязло в сила решение на първоинстанционен съд, въззивен съд или решение на Върховния касационен съд, постановено по реда на отменения ГПК. В цитираното и приложено към касационната жалба решение № 656/26.04.2011г. по гр. д. № 304/2011г. на Софийски апелативен съд съдебният състав не се е произнесъл по въпроса по т. 3 от изложението, а въпросите по т. 2 и т. 4 са решени с оглед конкретната фактическа обстановка, установена по делото. В настоящия случай ищецът е бил информиран за предвидената площ от поземления имот за тротоар и озеленяване /187 кв. м./ и въпреки това е сключил предварителния договор, в който посочените обстоятелства са отразени, а относно отстраняването на допуснатата грешка в кадастралната карта ответниците са инициирали административна процедура в предоставения от ищеца срок и грешката е отстранена със Заповед № РД-08-12/13.03.2013г. на Главния архитект на район В. – СО.
Посоченият от касатора в т. 5 материалноправен въпрос „дали нуждата от провеждане на административна процедура по привеждане на вътрешните регулационни граници в съответствие с имотните граници на един имот, само по себе си е основание за развалянето без предизвестие на предварителен договор за продажба на същия имот съгласно чл. 87, ал. 2 ЗЗД и може да се приеме като недостатък на същия имот, с оглед на уговореното между страните” не е решен в противоречие с постоянната практика на ВКС, обективирана в решение № 59/03.04.2013г. по т. д. № 382/2012г. на ВКС, ТК, II т. о., съгласно която наличието на административна процедура по промяна статута и предназначението на един имот ще представлява основание за развалянето по чл. 87, ал. 2 ЗЗД на двустранен договор без предизвестие, само ако в следствие на тази процедура изпълнението на задължението на продавача по предварителен договор, такова каквото е уговорено относно предназначението на имота, предмет на този договор е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради неговата забава, то е станало безполезно за кредитора или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. В настоящия случай въззивният съд не е установил наличието на посочените предпоставки за разваляне на предварителния договор на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД /нито, че изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти; нито, че е станало безполезно поради забава на ответниците; нито, че задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време/, а е констатирал, че самият ищец е предоставил на ответниците срок, в който последните са инициирали необходимата административна процедура за отстраняване на допуснатата от административните органи грешка в кадастралната карта.
Въпросът „дали двамата ответници са изправна страна по процесния предварителен договор, поради което за дружеството – доверител е или не е възникнало правото да развали сключения предварителен договор, респективно правото по чл. 93, ал. 2 ЗЗД” е относим към предмета на делото и е свързан с правилността на въззивното решение, а отговорът му зависи от доказателствата и установената фактическа обстановка. Преценката на приетата по делото фактическа обстановка не може да бъде осъществена в производството по допускане на касационно обжалване. В този смисъл твърдяната неправилност на решението не би могла да аргументира наличието на основания за касационно обжалване, ако същата се изразява в необоснованост на въззивния акт, при която са опорочени фактическите констатации на съда и въз основа на тях е приложен материалния закон.
Предвид изложените съображения настоящият съдебен състав счита, че не са налице твърдените от касатора основания по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение на Софийски градски съд. С оглед изхода на делото разноски на касатора не се дължат. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК касаторът трябва да заплати на ответниците направените от тях разноски за касационното производство на всеки един по 1 786,75 лв. – платено адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното и на основание чл. 288 ГПК, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 19497 от 25.12.2014г. по в. гр. дело № 4651/2014г. на Софийски градски съд, II-А състав.
ОСЪЖДА [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място], [улица] да заплати на М. С. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], ет. 6, ап. 17 и И. С. Ш., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], ет. 6, ап. 17 на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на всеки един по 1 786,75 лв. /хиляда седемстотин осемдесет и шест лева и седемдесет и пет стотинки/ – направени разноски за касационното производство.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.