О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№353
Гр.С., 22.10.2015 год.
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и девети септември през две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВЛАХОВ
ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ВЕСЕЛКА МАРЕВА
като разгледа докладваното от съдия В. гр.д. № 3713 по описа за 2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма]- [населено място] против решение № ІV-38 от 31.03.2015 г., постановено по гр.д. № 237 по описа за 2015 г. на Окръжен съд-Бургас. С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционното решение № 214 от 08.12.2014 г. по гр.д. № 329/2013 г. на Районен съд- [населено място], с което е отхвърлен предявеният от касатора срещу С. В. Я. иск с правна квалификация чл.108 ЗС по отношение на самостоятелни обекти с идентификатори 61056.501.442.1.8, 61056.501.442.1.42 и 61056.501.442.1.80 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], комплекс „Ключ от морето”, представляващи съответно апартамент № 2 в блок 2, вход Б, апартамент № 10 в блок 3 и апартамент № 9 в блок 4, вход Б. В касационната жалба се поддържа, че така постановеното решение на въззивния съд е неправилно поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, нарушаване на материалния закон и необоснованост. Моли се за неговата отмяна, както и за отмяната на потвърденото с него първоинстанционно решение, и решаване на спора по същество чрез уважаване на предявения от касатора реивиндикационен иск със законните последици.
Ответникът по касация- С. В. Я. е депозирал чрез процесуалните си представители писмен отговор по реда на чл.287, ал.1 ГПК, с който оспорва наличието на основания за допускане на касационното обжалване.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение намира следното във връзка с допускането на касационната жалба до разглеждане от страна на касационната инстанция:
За да постанови атакуваното въззивно решение, Окръжен съд-Бургас е приел, че всички доводи за нищожност на продажбата на целия комплекс „Ключ от морето” (земя и сгради, включващи 108 апартамента), сключена на 23.12.2005 г. между [фирма] и кооперация „Воин груп” (т.нар.Сделка 1) са неоснователни и недоказани, в резултат на което е формиран извод, че както Сделка 1, така и последващите действия на разпореждане са произвели вещно-правен ефект, в резултат на което не касаторът-ищец в лицето на [фирма], а ответникът С. Я. се легитимира като собственик на процесните жилища.
Разглеждайки довода за нищожност поради противоречие с добрите нрави, окръжният съд е посочил, че смисъла на понятието „добри нрави“ е изяснен в съдебната практика (Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т.д.№ 911/2009 г., I т. о., ТК, Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т.д.№ 395/2008 г., I т. о., ТК, определение № 794 от 15.12.2011 г. на ВКС по т.д.№ 224/2011 г., II т. о., ТК), като се приема, че се касае за обща правна категория, приложима както към гражданските, така и към търговските правоотношения, в която попадат тези наложили се правила и норми, които бранят принципи и ценности, които са общи за всички правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване – аргументи от чл.307 ТЗ, чл.302 ТЗ, чл.289 ТЗ. Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие, накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните доказателства по конкретното дело. Предвид това съдът на първо място е приел, че е принципно възможно да се приеме, че е налице накърняване на добрите нрави, когато се установи недобросъвестност на приобретателя по сделката – както се твърди от ищеца. Такава обаче не е била установена въз основа анализа на събраните по делото доказателства.
Обсъдено е и другото наведено обстоятелство във връзка с обсъжданото основание за нищожност по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, а именно, че накърняването на добрите нрави се състои в нееквивалентността на престациите по Сделка 1, тъй като цената на тази продажба – близка до данъчната оценка, е необосновано ниска. По делото е установено, че Сделка 1 е извършена на цена от 900 000 лв. при данъчна оценка на прехвърленото имущество от 877 145,30 лв. и при средна пазарна цена, установена със заключение на СТЕ, възлизаща общо на 6 128 980 лв. (282 580 лв. – за земята и 5 846 400 лв. – и за сградите), т.е. сделката е извършена на цена по-висока от данъчната оценка на имуществото и същевременно приблизително 6 пъти по-ниска от средната му пазарна цена. Прието е, че нееквивалентността на престациите поради уговаряне на цена малко-по-висока от данъчната оценка, която е 6 пъти по-ниска от пазарната цена, не води до накърняване на добрите нрави, като са изложени съображения, че данъчната оценка е призната от държавата правно значима оценка на едни имот и е въведена като законов критерий и база за определяне на задълженията на собствениците на оцененото имущество в отношенията им с държавата и общините – при плащане на данъци и такси , при съдебни спорове във връзка с определяне цената на иска и пр. Извършването на сделки по покупко – продажба на недвижими имоти по цена на или близка до данъчната им оценка не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи и не би могло да накърни добрите нрави в обществото. Счетено е, че не е налице такова накърняване и когато е установено, че цената на която е продадено едно имущество по търговска сделка се различава от средната му пазарна цена, тъй като въпросът с определянето на цената при търговските сделки е предоставен на свободата на договаряне и при липсата на други установени обстоятелства, следва да се приеме, че отклонение на тази цена от пазарната цена по правило не би могло да се счете за нарушение на добрите нрави. Именно във връзка с изводите на съда, че сключването на договор за покупко-продажба на недвижим имот на цена 6 пъти по-ниска от пазарната не води до накърняване на добрите нрави и съответно до нищожност на договора, са и формулираните от касатора въпроси, а именно:
1. Може ли само въз основа на обстоятелството, че пазарната цена на един недвижим имот е 6 пъти по-висока от продажната цена, да се приеме че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за продажба, която само на това основание да обоснове накърняване на добрите нрави по чл.26, ал.1, предложение 3 ЗЗД;
2. При определяне на цената по търговските сделки и при съобразяване на свободата на договаряне по чл.9 ЗЗД, следва ли да се приеме, че е налице нарушаване на добрите нрави, ако продажната цена се отклонява от действителната пазарна стойност на един недвижим имот;
3. Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по една сделка;
4. Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка.
По първите два въпроса се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК, а по третия и четвъртия – по чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
На формулираните от касатора въпроси под № 3 и № 4 е даден отговор в практиката на ВКС по приложението на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, обективирана с Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277/2008 г., на ВКС, І г.о. и Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485/2010 г., на ВКС, І г.о. По реда на чл.290 ГПК, отговаряйки на материално правните въпроси за нищожност на договора за продажба поради противоречие с „добрите нрави” предвид неравностойността на насрещните престации, както и за характера на правното понятие „добри нрави” и неговото субективно и обективно изражение, е прието, че с чл.9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Тя е ограничена от „добрите нрави” и от императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорена цена е по-ниска от нея. Това означава, че законодателят допуска продажната цена на един недвижим имот да бъде по-ниска от данъчната оценка по волята на страните. Същевременно понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС е разяснил, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. В случаите на отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка не се налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1 ЗЗД. Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната, не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.
Предвид наличие на тълкуване по поставените въпроси в практиката на ВКС, на което съответстват изводите на въззивния съд в атакуваното решние, следва, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване по поставените трети и четвърти въпрос.
Не са налице предпоставките за допускане на касационното обжалване в приложното поле на чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК и по първите два от поставените от касатора правни въпроси.
Във връзка с първия от въпросите: с цитираните и представени с изложението съдебни актове (съставляващи задължителна съдебна практика и такава по чл.280, ал.1, т.2 ГПК) еднопосочно са възприети разрешения, че само по себе си несъответствието между пазарната цена на един недвижим имот и неговата продажна цена не е достатъчно, за да обоснове извод за накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД. В преобладаващия брой съдебни актове са разгледани спорове за валидността на сделки, сключени от пълномощник, какъвто факт не е налице в разглеждания случай, доколкото при продажбата от 23.12.2005 г. воля за продавача е изявил управителят, вписан като такъв в Търговския регистър. Както правилно и в съответствие с ТР № 3 от 15.11.2013 г. по тълк.д.№ 3/2013 г. на ВКС, ОСГТК, е съобразил въззивният съд, на органния представител е признато правото неговата воля като физическо лице да бъде счетена във външните отношения за воля на юридическото лице. Той е изразител на волята на самото юридическо лице. В процеса на формиране и външно изявяване на волята на юридическото лице не могат автоматично да се прилагат ограничения и разрешения, приложими към представителството, възникнало от упълномощителна сделка по ЗЗД. В настоящия случай, предвид обстоятелството, че при сключване на продажбата воля за продавача е изявил не пълномощник, а негов органен представител, постановеното с цитираните от касатора Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д.№ 1208/2009 г., ІІІ г.о., ГК; Решение № 934 от 13.09.2010 г. по гр.д.№ 3657/2008 г., IV г.о., ГК; Решение № 256 от 19.03.2014 г. по в.гр.д.№ 71/2014 г. на Окръжен съд – Бургас; Решение № 271 от 01.08.2014 г. по в.гр.д. № 1277/2014 г. на Окръжен съд – Стара Загора; Решение № 595 от 17.12.2009 г. по в.гр.д. № 844/2009 г. на Окръжен съд – Добрич и Решение от 20.10.2011 г. по гр.д.№ 10035/2009 г. на Окръжен съд – Габрово се явява неотносимо към изхода на разглеждания спор. При това, в цитираните актове на нееквивалентността на престациите по отделните договори за продажба не е придавано значение на обстоятелство, само по себе си достатъчно да обоснове извод за нищожност на сделката, а е преценявана наред с други релевантни за правоотношението факти, които в съвкупността си са обосновали извод за нищожност поради нарушаване на основния принцип на отношенията между представител и представляван, а именно на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания.
Основание за допускане на касационното обжалване в хипотезата на чл.280, ал.1, т.2 ГПК не се извежда и от останалите цитирани от касатора решения. С Решение № 431 от 08.04.2011 г. по в.гр.д.№ 1607/2010 г. на Окръжен съд – Варна е прогласена за нищожна сделката, с която се заменя ? идеална част от „голата собственост” на апартамент срещу кожена дамска чанта, защото съдът е приел, че несъответствието между престациите нарушава изискването за еквивалентност на двете престации до степен на пълна липса на престация. С Решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр.д.№ 554/2012 г. на Окръжен съд – Ловеч сключената от органния представител на продавача сделка е обявена за нищожна не само и единствено при съобразяване нееквивалентността на престациите, но и всички останали условия по сделката: уговорено е отлагане на плащането от купувача за срок от 5 години; уговорена е забрана да се търси плащане преди падежа; уговорена е забрана да се търси заплащане на лихви върху цената и пр. Именно този комплекс от обстоятелства, а не само нееквивалентността на престациите, е мотивирал съда да приеме, че сделката съставлява действие, преследващо лишаването на ищеца от имущество, съществено нарушава изискването за упражняване на търговското занятие добросъвестно и с грижата на добър стопанин и е нищожна на основание чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД. И с Решение от 10.10.2011 г. по в.гр.д.№ 1164/2011 г. на Окръжен съд – Бургас сделката е прогласена за нищожна при съобразяване на комплекс от обстоятелства (договорена символична цена за недвижим имот – 16 пъти по-ниска от пазарната, като продавачът е много възрастен човек, зависим от своя син – купувач, който се е възползвал от неравностойното му възрастово и социално положение и с това е нарушил етичната норма на обществото да не се вреди другиму).
По втория от въпросите: В изложението си касаторът счита, че въззивният съд по същество е приел, че търговското качество на страните по една сделка изключва приложното поле на чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД. Това съждение не съответства на данните по делото, доколкото окръжният съд изрично е посочил (споделяйки тълкувателните мотиви от Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС, ТК, по т.д.№ 395/2008 г., I т.о. и Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т.д.№ 911/2009 г., I т.о., ТК, на които се позовава и касаторът), че и по отношение на търговските сделки принципно е възможно да се приложат общите гражданско-правни институти, включително досежно възможността за прогласяване за нищожна на търговска сделка поради противоречие с „добрите нрави”. Съответно – не обстоятелството, че Сделка 1 има търговски характер, а отсъствието на други обстоятелства освен несъответствието между продажната и пазарната цена, са мотивирали съда да приеме, че случаят не попада в приложното поле на чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД. С. така поставеният от касатора материалноправен въпрос се явява неосносим, доколкото не е поставен в основата на правните изводи на въззивния съд, и като такъв не е в състояние да обуслови исканото допускане на касационното обжалване.
С оглед изхода на настоящото производство и липсата на искане за разноски от страна на ответника по касационната жалба, такива не следва да се присъждат.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № ІV-38 от 31.03.2015 г., постановено по гр.д. № 237 по описа за 2015 г. на Окръжен съд-Бургас, по касационната жалба на Фонд за развитие на България” Е.- [населено място].
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: