ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№365
София, 12.04. 2010 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд, трето гражданско отделение в закрито заседание на 9 април две хиляди и десета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Капка Юстиниянова
ЧЛЕНОВЕ: Любка Богданова
Светла Димитрова
като разгледа докладваното от съдията Капка Юстиниянова
гр. д. № 1577/2009 година, за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на С. Л. И. и Г. В. И. против въззивното решение на Варненския апелативен съд № 79 от 05.06.2009 год. по гр. д. № 161/2009 год., с което е оставено в сила решение № 48 от 20.02.2009 год. по гр. д. № 646/2008 год. на Ш. окръжен съд, с което на основание чл. 195, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 193, ал. 1 ЗЗД е намалена продажната цена от 120 000 лв. с 35%, представляващи сума от 42 000 лв. по договор за покупко-продажба от 21.08.2008 год. по нотариален акт № 83/2008 год. на нотариус с район на действие Ш. РС, относно недвижим имот, находящ се в с. Ц. брод, представляващ УПИ * в кв. 18 по плана на селото с площ 1130 кв. м при посочени граници, заедно с построена в него еднофамилна къща с гараж, изби и използваем таван със застроена площ от 146,20 кв. м и разгъната площ от 395,60 кв. м, поради наличието на съществени недостатъци на сградата, изразяващи се в несъответствия на построената сграда с одобреният конструктивен проект – не са изпълнени проектираните стоманобетонни сутеренни стени с дебелина 25 см, а са изпълнени съчетани стени от 15 см.; не са изпълнени проектираните стоманобетонни греди над тухлените стени, в частност поясите над сутеренните стени в избения етаж; не са изпълнени проектираните стоманобетонни колони 23 броя; не е изпълнена стоманобетонна покривна конструкция и Г. В. И. и С. Л. И. са осъдени да върнат на Г. Х. В. и Й. Р. Ц. сумата 27 000 лв., дължима на основание извършеното от съда намаляване цената по посочения договор за покупко-продажба, ведно със законна лихва, считано от датата за предявяване на исковата молба 06.10.2008 год. до окончателното изплащане на сумата.
В изложение за допускане на касационно обжалване жалбоподателите поддържат, че с обжалваното решение, в противоречие със съществуващата съдебна практиката на ВКС и на съдилищата са разрешени материалноправните въпроси – били ли са необходими специални знания за откриването на констатираните недостатъци на построената сграда, или те са явни и са могли да бъдат забелязани от купувачите при обикновен оглед; може ли съдът да разкрива симулиране на продажната цена, без да е бил сезиран (останалите твърдения в изложението за наличието на разкрита от съда релативна симулация на договора за покупко -продажба не кореспондират с приетото от въззивния съд); изложени са твърдение и за липса на посочен в исковата молба ответник. Към изложението са представени съдебни решения по приложението на чл. 17, ал. 1 ЗЗД и чл. 26, ал. 2 ЗЗД на СГС по гр. д. № 620/2006 год. и по гр. д. № 1465/2008 год., по гр. д. № 43/2002 год. на ВСК, определение по ч. гр. д. № 1413/2008 год. на ВКС по чл. 98, ал. 1 ГПК (отм.) и решение по гр. д. № 608/85 год. на ВС по чл. 193, ал. 1 и 2 ЗЗД. Чрез посочената съдебна практика жалбоподателите обосновават приложно поле по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК за допускане на касационно обжалване.
Ответникът Й. Р. Ц. в писмен отговор на касационната жалба оспорва наличието на мотивирани основания от значение за делото за допускане на касационно обжалване и излага съображения в подкрепа правилността на обжалваното решение.
Върховният касационен съд, състав на трето г. о., като взе предвид, че решението е въззивно, с което е потвърдено първоинстанционно решение, с което е уважен иск по чл. 195, ал. 1 ЗЗД, както и че обжалваемият интерес не е под 1000 лв. намира, че касационната жалба е допустима, подадена е в срок и е редовна.
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е посочил, че действителната продажна цена на закупения имот е тази уговорена в сключения между страните предварителен договор на 23.06.2008 год. в размер на 120 000 лв., независимо че в окончателния договор по нотариален акт е вписана данъчната оценка на имота. Симулирането на цената в нотариалния акт, съдът е установил от заплатената част от цената на имота в размер на 105 000 лв., признания при първоначалните становища на страните, както и доказателства по теглен от купувачите – ищци банков кредит. По основателността за реализиране отговорността на продавачите за скрити недостатъци на продадения жилищен имот по чл. 195, ал. 1 във вр. с чл. 193 ал. 1 ЗЗД, съдът е приел, след анализ на заключенията на СТЕ – единична и тройна, на свидетелските показания и останалите писмени доказателства, че недостатъците на продадения имот са съществували към момента на продажбата, те са съществени по смисъла на чл. 154, ал. 2, т. 4 и т. 5 ЗУТ, тъй като нарушават строителни правила и норми, променят строителната конструкция и вида на конструктивните елементи, изпълнената с недостатъци носеща конструкция не съответства на съществените изисквания към строежите по чл. 169, ал. 1, т. 1 ЗУТ, което прави обекта негоден за ползване по предназначение и препятства безопасната му експлоатация, а това намаля пазарната цена на имота с 35 %. Прието е, че недостатъците са установени от купувачите след покупката на имота и макар да са извършили грижлив оглед на имота преди покупката, недостатъците не са могли да бъдат открити от лица без специални знания, уведомили са незабавно продавачите, които преди продажбата не са уведомили купувачите за неизпълнението на конструктивния проект при извършване на строителството, което ангажира отговорността им. Посочено е, че липсата на съществени носещи елементи намалява стойността на имота в пари с 42 000 лв. – 35 % от цената, от които са изплатени 27 000 лв., сума която продавачите следва да върнат купувачите на основание чл. 195, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 193, ал. 1 ЗЗД.
От поставените материалноправни въпроси от значение за делото е въпросът, могли ли са купувачите при обикновен оглед да открият недостатъците по носещата конструкция на сградата или те по своя характер са скрити и за откриването им са необходими специални знания, от отговора на който зависи изхода на спора. Въпросът относно симулирането на цената вписана в нотариалния акт има отношение към предмета на спора и съдът е бил длъжен да даде отговор, коя е действителната продажна цената, която поради недостатъците следва да бъде намалена, затова и без да бъде изрично сезиран, съдът е поставил на разискване този въпрос. В случаят обаче не се касае до иск по чл. 17 ЗЗД, както се поддържа в изложението, поради което не следва да се обсъжда представената съдебна практика по приложението на посочената разпоредба. Валидността на самата продажба не е оспорена от страните, спор по действителната цена не е имало, а симулирането на цената в окончателния договор няма пряко отношение към иска по чл. 195, ал. 1 ЗЗД.
Поставеният правен въпрос за характера на недостатъците и с оглед на това могли ли са да бъдат открити от лице без специални знания не е разрешен с обжалваното решение в противоречие със съществуващата съдебна практика по приложението на чл. 195, ал. 1 във вр. с чл. 193 ал. 1 ЗЗД. За установяване характера на недостатъците, съдът е ползвал знанията на вещи лица (единична и тройна СТЕ), които безпротиворечиво са постановили, че за установяване на посочените недостатъци, представляващи несъответствия с ободрения конструктивен проект са необходими специални познания на строителен инженер проектант – конструктор, тъй като процеса на установяването им е свързан с разчитане на проектната документация и сравняването и с извършеното строителство и действащата нормативна база. Експертите са констатирали неизпълнение не само на липсващите 23 броя стоманобетонни колони, но неизпълнение на цялата носеща конструкция от стоманобетон, затова, ако липсата на колони е била очевидна, то за да се прецени действителното им значение са необходими специални знания във връзка с разчитането на конструктивните проекти. В случая, като е зачел заключенията на вещите лица, съдът не е влязъл в противоречие с представеното съдебно решение по гр. д. № 608/85 год. на ВС, тъй като недостатъците по същото са коренно различни от тези по настоящето дело и аналогията е недопустима.
Изложеното дава основание да се приеме липсата на установено приложно поле по чл. 280, ал. 1, т. 2 за допускане на решението до касационно обжалване.
Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на трето г. о.
О П Р Е Д Е Л И
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 79 от 05.06.2009 год. по гр. д. № 161/2009 год. на Варненския апелативен съд.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
ЧЛЕНОВЕ