О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 400
С., 26.04.2011 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание в състав:
Председател: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА
Членове: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
като разгледа докладваното от съдия Г. гр.д.№1358 по описа за 2010г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 от ГПК.
С решение №72 от 22.03.10г. по гр.д.№647/09г. на С. окръжен съд е потвърдено решението от 08.06.09г. по гр.д.№1498/08г. на С. районен съд, с което е бил обявен за нищожен сключеният между П. Г. П. и Д. Й. В. договор, оформен с нот.акт №80/2008г., за продажба на празно дворно място, представляващо УПИ VІ-12051 в кв.666 по плана на[населено място], понастоящем ПИ № 68850.501.793 по кадастралната карта; признато е за установено по отношение на ответниците Д. Й. В. и [фирма][населено място], че собственик на продадения имот е ищецът П. Г. П. и е бил уважен предявеният от него срещу първия ответник Д. Й. В. иск по чл.108 от ЗС за отстъпване на собствеността и предаване владението на имота.
Въззивният съд е приел, че ищецът П. П. е закупил спорния имот през 2006г. С последващ нотариален акт №80, т.ІІІ, рег.№6909, н.д.№3148/19.08.08г. е оформен договор, с който П. П., действайки чрез пълномощник С. М., е продал имота на ответника Д. Й. В.. Установено е по делото по категоричен начин, че продавачът П. П. не е подписвал нито пълномощното по сделката, нито декларациите по ДОПК и ЗННД. От своя страна купувачът Д. В. е продал имота на втория ответник [фирма] с нотариален акт №145, т.ІІІ, рег.№6909, дело №469/08г.
При тези данни от правна страна е прието, че първата продажба е извършена без представителна власт, сделката не е потвърдена, затова тя е недействителна. Собствеността върху имота не е преминала в патримониума на купувача Д. В.. Без значение е неговата добросъвестност, както и обстоятелството, че последващата сделка е вписана преди вписване на исковата молба по настоящото дело.
Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от ответника Д. Й. В.. Той счита, че договорът, сключен от представител без представителна власт, не е недействителен, а представляваният може само да търси обезщетение за вреди. Въззивният съд не направил разлика между мним представител и продажба на чужда вещ. Освен това – след като купувачът по втората сделка е придобил добросъвестно права преди вписване на исковата молба за собствеността на имота, той запазва тези права. В жалбата се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.2 от ГПК /неправилно квалифицирано по чл.280, ал.1, т.1/ по въпроса каква е сделката, извършена без представителна власт. Основанието по чл.280, ал.1, т.3 от ГПК се поддържа по свързания въпрос дали последващият добросъвестен приобретател на недвижимия имот става негов собственик, ако е вписал нотариалния си акт преди вписване на исковата молба за установяване на собствеността на имота.
Ответникът в производството П. Г. П. оспорва жалбата. Счита, че тя не следва да се допуска до разглеждане по същество от ВКС.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение приема, че не са налице сочените от жалбоподателя основания по чл.280, ал.1, т.2 и т.3 от ГПК за допускане на касационно обжалване.
Няма колебания в съдебната практика, че договор, сключен от лице без представителна власт, не поражда права, ако не бъде потвърден от представлявания. Дори да има известни колебания по въпроса за вида недействителност /нищожност или висяща недействителност/, те не се отразяват на спора по конкретното дело, тъй като решаващо за правата на страните е обстоятелството, че в случая представляваният не е потвърдил договора и с предявяване на иска за собственост е отпаднала възможността този договор да бъде потвърден, следователно не са могли да настъпят правните му последици. По този въпрос приетото от въззивния съд съответства на посоченото от жалбоподателя решение №245 от 29.03.99г. по гр.д.№643/98г. на ВКС, ІІ ГО, че договор, сключен от лице без представителна власт, е нищожен, като нищожността е висяща до потвърждаването и от лицето, от чието име е сключен, както и на решение №1276/06.12.2000г. по гр.д.№215/2000г. на ВКС, ІІ ГО, което е в същия смисъл. Макар практиката на АС при БТПП да не попада в приложното поле на чл.280, ал.1, т.2 от ГПК и да не се отчита от ВКС при преценката дали е налице противоречива съдебна практика по определен правен въпрос, представеното от жалбоподателя решение по В. №92/99г. е в същия смисъл – че последващото потвърждаване на договор, сключен от лице без представителна власт, го санира и изключва неговата нищожност. Д. решение – №1561/27.12.99г. по гр.д.№806/99г. на ІV ГО на ВКС разглежда различна хипотеза за нищожност на договора – когато той е сключен при липса на съгласие. Това решение е неотносимо към спора по настоящото дело. Неотносима е и практиката по въпросите за мнимото представителство и за продажбата на чужда вещ, тъй като те нямат отношение към въпроса за валидността на договор, сключен от лице без представителна власт.
Вторият въпрос е придобива ли права лице, закупило добросъвестно имот от приобретател по предходна сделка, сключена от лице без представителна власт, ако втората продажба е вписана преди исковата молба на собственика за установяване на правата му. Този въпрос е съществен по конкретното дело, но по него не възниква нито основанието по чл.280, ал.1, т.2 от ГПК, нито по чл.280, ал.1, т.3 от ГПК. Както беше посочено по-горе, в съдебната практика няма колебания, че договор, сключен от лице без представителна власт, не поражда права, ако не бъде потвърден. Ако това е договор за продажба на недвижим имот, приобретателят не придобива собствеността, тъй като договорът е недействителен. В случай, че този приобретател продаде имота на трето лице, сме изправени пред хипотезата на продажба на чужда вещ. Този втори договор не е нищожен, но не поражда вещен прехвърлителен ефект – т.е. вторият купувач също не става собственик, тъй като не може да придобие права, каквито праводателят му не притежава. В този смисъл е и практиката, на която се позовава жалбоподателят. Ако вторият купувач е добросъвестен, т.е. ако не е знаел, че купува от несобственик, това има значение само за качеството му на добросъвестен владелец и за възможността да придобие имота чрез кратката придобивна давност, стига втората продажба да е валидна – чл.70, ал.1 от ЗС. Той обаче не придобива собствеността чрез самата продажба. И на последно място – само по себе си вписването на втория нотариален акт преди вписване на исковата молба на действителния собственик за установяването на правата му не може да създаде права на втория купувач, каквито той няма. Редът на вписванията е създаден за защита на права, които са възникнали, но не и за несъществуващи права. По всички тези въпроси има установена съдебна практика, въззивното решение е в съответствие с тази практика, затова не се налага разглеждането на конкретното дело по същество от ВКС, тъй като то няма да допринесе с нищо за точното прилагане на закона и за развитието на правото.
Водим от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №72 от 22.03.10г. по гр.д.№647/09г. на С. окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: