О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 440
София, 22.04.2010 година
Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на 15 април две хиляди и десета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖАНЕТА НАЙДЕНОВА
ЧЛЕНОВЕ:СВЕТЛА ЦАЧЕВА
АЛБЕНА БОНЕВА
при секретар
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от председателя (съдията)Жанета Найденова
гр.дело №1264 /2009 година и за да се произнесе съобрази следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Адвокат С. Рафаилов в качеството си на процесуален представител на Н. Б. К. от гр. К. е обжалвал решението на Сливенския окръжен съд от 23.04.2009г по гр.д. № 254/2008г с което е потвърдено решението на Котелския районен съд от 24.01.2008г по гр.д. № 75/2007г. С това решение районният съд отхвърлил исковете,предявени от Н. Б. К. срещу Р. И. Ч., Б. А. Ч. и М. А. К. за обявяване за нищожен поради липса на форма сключеният на 10.07.1997г договор за покупко-продажба на недвижим имот- жилищна сграда,построена в имот с пл. № 166 от кв.130 по регулационния план на гр. К. и за връщане дадената в изпълнение на предварителния договор сума от 3 000 лева,заедно със законната лихва ,считано от датата на подаването на исковата молба- 19.12.2006г до окончателното й изплащане.
В изложението към касационната жалба се поддържа ,че въззивният съд при постановяване на решението си бил съобразил съществените за спора материалноправни въпроси в противоречие с практиката на ВКС, ВС и на съдилищата,а така също разрешаването им от ВКС би имало значение за точното приложение на закона и за развитие на правото-т.е. основания за допустимост по чл.280 ал.1 т.2 и т. 3 ГПК.
Съществените по делото въпроси били следните:
Дали при всички договори съдът е задължен да тълкува волята на страните или това следва да стане само при неясните договори. И ако става въпрос за неясни договори „има ли и кой е критерия при който да се определи неяснотата”
Следвало ли е да се преценява поведението на страните след сключване на договора с оглед целта на договарянето:
„Н„предварителен договор” как следва да се прецени с оглед правилото на чл.20 ЗЗД,където наименованието на даден документ,в частност договор,не е изрично изведено като критерии за волята на правните субекти”?
По въпроса дали следва да се тълкува всеки договор, а не само неясния, въззивният съд бил постановил решението си в противоречие с практиката на ВКС: Р № 559 от 17.05.1993г по гр.д. № 1724/92г ВС,4 Г. О., и Р № 451 от 19.01.2004г по гр.д. № 162/2003г ВКС,1 Г. О.,а така също и Определение № 77 от 9.02.2009г по гр.д. № 523/2008г ВКС,ТК, 2 Т. О.
Посочено е противоречие и с приетото разрешение от ВКС с решение № 701 от 03.12.2008г по т.д. № 327/2008г 2 Т. О.
Върховният касационен съд след проверка на посочените в изложението основания за допустимост на касационното обжалване на решението на Сливенския окръжен съд,прие следното:
Искането за допускане касационно обжалване на решението на Сливенския окръжен съд е неоснователно.
Окръжният съд,действащ като въззивна инстанция е установил вярно фактическата обстановка по делото : на 10.09.1997г в гр. С. бил сключен писмен договор между Р. И. Ч., М. А. К. и Б. А. Ч. като наследници на А. А. Ч. от една страна,обозначена като „продавачи” и от друга- Н. Б. К. от гр. К.,посочен като „купувач” в който вписали: „продавачите продават на купувача следния свой недвижим имот: жилищна сграда,построена в имот пл. № 166 в кв.130 по плана на гр. К. за сумата 3 000 000 лева,която продавачите заявиха,че са получили напълно и в брой от купувачите непосредствено след подписване на настоящия договор.
Владението на имота се предава на купувача още днес.
Виновната страна за неизпълнение на договора дължи на изправната страна неустойка в троен размер…”
Вярно е че в челната част на страницата заглавието е било „Предварителен договор за продажба на недвижим имот”,но не това е ръководело съдът да приема,че е ставало въпрос за предварителен договор-обещание-да се прехвърли правото на собственост върху т.н.”купувач”. Този извод се е налагал от естеството на договора за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот,защото за да е валидно прехвърлянето на собствеността императивното изискване на чл.18 ЗЗД е то „да бъде извършено с нотариален акт”. Този договор,както е приел и въззивния съд, не е можел да прехвърли вещни права в т.ч. и право на собственост,,но е бил валиден предварителен договор-обещание за прехвърляне собствеността – който е можел да бъде обявен за окончателен и с решението на съда е можел да се замести нотариалния акт.
В този смисъл въззивният съд се е съобразил и с практиката на Върховния съд,която е била цитирана в решението на Котелския районен съд- Р № 1* от 22.09.1962г по гр.д. № 1061/62г на ВС,1 Г. О.”Неправилно е обаче разбирането на съда, че щом сключеният между страните договор е нищожен като окончателен, той не може да бъде валиден като предварителен. Един договор, нищожен като окончателен, може да бъде валиден като предварителен, ако отговаря на изискванията за предварителен договор. Валидният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот представлява писмено изразено съглашение да се прехвърли собствеността срещу уговорената цена. Без значение за действителността на предварителния договор е обстоятелството, в кой момент ще се осъществи изпълнението на задължението за прехвърляне на собствеността, дали в същия момент, в който се поема задължението, или в някакъв по-късен момент. А щом като моментът на прехвърляне на собствеността е без значение за действителността на предварителния договор, то и грешката относно този момент е без значение. Без значение за действителността на предварителния договор е следователно обстоятелството, дали страните са считали, че собствеността се прехвърля в момента на съглашението, или не се прехвърля в този момент….”
А така също и с Решение № 1* от 11.IX.1962 г. по гр. д. № 1005/62 г.,на ВС, 4 Г. О. според което:
Когато между страните е сключен писмен договор за продажба на недвижим имот и в него са налице съществените елементи на окончателния договор, обстоятелството, че в договора няма изрична клауза, че продавачът се задължава да прехвърли собствеността на имота по нотариален ред, не прави договора нищожен като противоречащ на чл. 18 ЗЗД . Щом като волята на страните, изразена в договора, е да се прехвърли собствеността на имота по установения от закона ред, може да се води иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на договора за окончателен.”
Следователно, формалното наименуване на един договор не означава неговата правна характеристика. Тя се дава от съда и в този смисъл Сливенският окръжен съд законосъобразно е приел,че е имало валидно поето задължение за прехвърляне собствеността върху жилищната сграда, независимо от това,че на т.н.”продавачи” все още правата им на собственост върху нея,не са били признати /имало е данни че е била построена върху общинска земя без учредено право на строеж. След това ВКС с решение № 159 от 14.02.2006г по гр.д. 2637 /2004г е признал „продавачите” за собственици по отношение синът на ищеца Н. К. К. Н. Б. ,като го е осъдил да им предаде владението./.
Сливенският окръжен съд е бил длъжен да изследва волята на страните,за да изясни характерът на сключения договор,защото той представлява от правна гледна точка единство на две насрещни волеизявления. Легална дефиниция се съдържа и в разпоредбата на чл.8 ЗЗД-„Съглашение между две или повече лица,за да се създаде,учреди или унищожи една правна връзка между тях”
Въззивният съд е спазил разпоредбите на чл.20 ЗЗД,според който съдът е бил длъжен да се ръководи при установяване на точния смисъл на изявленията на страните: да търси действителната обща воля чрез изявеното тяхна намерени: отделните уговорки да тълкува във връзка една с друга и цялостното тълкуване с оглед целта на сключения договор.
Вярно е че се тълкуват неясните договори. В конкретния случай тълкуването е било с оглед защитните позиции на двете страни,като касационният жалбоподател е твърдял,че крайната цел на сключения договор била окончателното прехвърляне на собствеността,а ответниците-т.н. „продавачи”—че в деня на сключване на договора като се предали „владението”, те не били имали за цел прехвърляне на собствеността. Ищецът-жалбоподател на това е основал и искането си-че договорът бил нищожен поради липса на форма,защото ставало въпрос за прехвърляне права на собственост върху недвижим имот.
Съществените за делото въпроси от материално правен и процесуално правен характер-за действителността на сключения писмен договор от 10.09.1997г за прехвърляне права на собственост върху жилищна сграда- не са били решени в противоречие с практиката на ВС и на ВКС и въззивният съд е приложил точно закона: като предварителен,договорът е бил валиден,макар че с него не са били прехвърлени вещни права. Той е съдържал само едно обещание за прехвърляне на собствеността,били са получени 3 000 000 лева и е била уговорена неустойка в случай,че някоя от страните не изпълни поетите задължения.
Цитираните решения на ВС и на ВКС не разрешават по различен начин аналогични случаи. Поставените въпроси от страна на жалбоподателя не се отнасят до същността на спора,а имат само риторичен характер. На тях може да се отговори като се каже,че по принцип се тълкуват неясните договори и че критериите за това,са дадени в разпоредбата на чл.20 ЗЗД.
Не са налице основанията за допустимост по чл.280 ал.1 т.2 и т.3 ГПК и за това и на основание гореизложеното Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение на Сливенския окръжен съд от 23 април 2009г по гр.д. № 254/2008г.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: