1
1
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 48
гр.София, 04.02.2020 г.
Върховният касационен съд на Република България,
четвърто гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на
двадесет и девети януари две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Борис Илиев
Димитър Димитров
като разгледа докладваното от Борис Илиев гр.д.№ 3751/ 2019 г.
за да постанови определението, взе предвид следното:
Образувано е по касационни жалби на „Финкомекс консултинг” ООД, [населено място] и на „Кабел експрес сервиз – 2007” ООД, [населено място], с искане за допускане на касационно обжалване на въззивно решение на Софийски градски съд № 3950/ 15.06.2018 г. по гр.д.№ 15681/ 2017 г., в частта му, с която е потвърдено решение на Софийски районен съд № 88449/ 10.04.2017 г. по гр.д.№ 40428/ 2012 г. за уважаване на предявения иск на А. В. Т. против „Финкомекс консултинг” ООД и „Кабел експрес сервиз – 2007” ООД за обявяване на нищожността на договор за покупко – продажба от 24.06.2011 г., оформен с нотариален акт № … , н.д.№ 136/ 2011 г. на нотариус рег.№ ***, в частта, в която „Кабел експрес сервиз – 2007” ООД продава на „Финкомекс консултинг” ООД подробно описаните в т.1.2 от нотариалния акт паркоместа от № 1 до № 79, до размера на притежаваните от А. В. Т. 0,264 ид.ч. и „Финкомекс консултинг” ООД е осъдено да предаде владението върху 0,264 ид.ч. от дворното място на А. Т., както и в частта за разноските.
Ищцата А. Т. не е обжалвала въззивното решение в частта, в която е прекратено производството по иска й за обявяване на нищожността на договора от 24.06.2011 г. за паркоместа от № 1 до № 79 за разликата над притежаваните от нея 0,264 % ид.ч.
В изложението си по чл.284 ал.3 т.1 ГПК касаторът „Финкомекс консултинг” ООД повдига правните въпроси „Допустимо ли е при договор за прехвърляне на реална част от обект, който не може да породи правни последици поради несамостоятелност на прехвърлената част, волеизявленията на страните да се тълкуват в смисъл да се прехвърли това, което е възможно?”; „Валидна ли е сделката, с която се прехвърлят съответни идеални части от УПИ, в което е построена сграда, с разпределено преди образуване на етажната собственост ползване на дворното място за паркинг зона с надземни паркоместа?”; „Допустим ли е съдебен акт, с който се уважава искане, което не е заявено в исковата молба, налице ли е свръх петитум”; „Придаването на идеална част от правото на собственост върху УПИ към всеки самостоятелен обект в сграда съгласно таблица за определяне на застроената площ определя ли задължителен статут на обща част на парцела”; „Допустимо ли е единствения собственик на имота и на строежа в имота да определи самостоятелно каква част от дворното място за какво ще се използва към момента на одобряване на проектите, т.е. преди образуване на етажна собственост? Разпределението счита ли се направено със сключване на първата сделка, с която възниква етажната собственост при положение, че архитектурните проекти са част от документите по нотариалната сделка и купувачът е запознат с тях? Разпределението важи ли и за последващи приобретатели на самостоятелни обекти в имота?”; „Допустимо ли е приобретател по обявен за нищожен договор за покупко-продажба да бъде осъден да предаде владение върху идеални части от площта на цялото УПИ, а не от площта на обекта, който е владял?”. Според жалбоподателя въпросите имат значение за точното прилагане на закона и развитието на правото или са разрешени в противоречие с практиката на Върховния касационен съд. Освен това излага твърдения за очевидна неправилност на обжалваното решение, без да излага конкретни съображения (извън неправилното разрешаване на горепосочените правни въпроси) в какво се състои тя.
Касаторът „Кабел експрес сервиз – 2007” ООД твърди, че обжалваното решение е недопустимо, като във връзка с това си твърдение поставя процесуалноправния въпрос „Допустимо ли е съдебно решение, с което се уважава искане, което не е заявено в исковата молба?”. Освен това поставя въпросите „Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички наведени от страните доводи и възражения, заедно с излагане на съображения кои от тях намира за неоснователни или защо?”; „Може ли съдът да основе решението си на факти, които не са посочени в исковата молба?”; „Следва ли страната, която претендира нищожността на договора, при условията на пълно и главно доказване да установи осъществяването на опорочаващия факт – че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне – да бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин?”; ”Правото на собственост върху незастроената дворна площ има ли характер на принадлежност, която следва правото на собственост върху самостоятелния обект?”; „Възможно ли е прехвърляне на идеална част от правото на собственост върху незастроената дворна площ, без изрично да са посочени в прехвърлителната сделка?”; „Незастроената част от УПИ представлява ли обща по естеството си част?”; „Кога дворното място е обща част от етажната собственост?”; „Допустимо ли е по реда на чл.20 ЗЗД съдът да извърши тълкуване на договора, което е различно от съдържанието му и от потвърденото от страните по него в съдебното производство?”; „Как следва да се тълкува договор, с който се прехвърля реална част от неподеляем поземлен имот и конвертира ли се същия в действителен договор за прехвърляне на идеална част от същия имот?”. И според този жалбоподател въпросите имат значение за точното прилагане на закона и развитието на правото или са разрешени в противоречие с практиката на Върховния касационен съд. Той също излага твърдения за очевидна неправилност на обжалваното решение, без да излага конкретни съображения (извън неправилното разрешаване на формулираните от него правни въпроси) в какво се състои тя.
Ищцата А. Т. оспорва касационните жалби. Без да излага конкретни съображения по поставените от ответниците правни въпроси, тя поддържа, че не съществува вероятност съдебното решение да е недопустимо, тъй като е постановено изцяло в рамките на искането, формулирано в исковата молба. Излага съображения по правилността на обжалвания акт.
Жалбите са допустими, но исканията на касаторите за допускане на въззивното решение (в обжалваната част) до касационен контрол са неоснователни.
Софийски градски съд е постановил обжалваното решение след обсъждане на доводите на страните и събраните по делото доказателства, като е препратил по реда на чл.272 ГПК към мотивите на първоинстанционното решение и е направил собствени правни изводи по доводите във въззивните жалби. Констатирал е, че ищцата е собственик на апартамент № В 45, находящ се в [населено място], [улица], ведно с избеното помещение № 45 и с 1,67 % ид.ч. от общите части на секция В от сградата (без паркоместата и складовете в сутерена), заедно с 0.264 % ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 5864 кв.м. Имотът ищцата придобила чрез договор за продажба от ответника „Кабел експрес сервиз – 2007” ООД. Впоследствие същият ответник прехвърлил на ответника „Финкомекс консултинг” ООД с нотариален акт № …, н.д.№ 136/ 2011 г. на нотариус рег.№ *** собствеността върху 79 бр. надземни гаражи, находящи се в УПИ ХІІ-… за ЖС и КОО в кв.5 по плана на [населено място], целият с площ 5864 кв.м., описани в пункт 1.2. от нотариалния акт по следния начин: паркомясто № …, с площ от 13,75 кв.м., при съседи по архитектурен проект …, заедно с 0.04 % ид.ч. от УПИ, равняващи се на 2,61 кв.м.”. След тази сделка служители на „Финкомекс консултинг” ООД започнали да изискват заплащане за паркиране в дворното място, включително от ищцата и съжителят й. Последният отказал да заплаща за престоя в дворното място на паркирания от него автомобил и същият бил блокиран. Била отправена нотариална покана от „Финкомекс консултинг” ООД до ищцата за преместване на автомобила, а в отговор ищцата заявила, че има право да ползва дворното място, тъй като притежавала част от него. Въпросните паркоместа или надземни гаражи били разположени върху покривната плоча на подземните секции Г и Д от сградата, построена в горепосочения УПИ. Налице било съответствие между архитектурния проект и изпълненото строителство на място. Съдът посочил, че според писмените доказателства по делото процесните паркоместа от 1 до 79 били разположени във вътрешния двор към сградата, а от таблица за определяне на застроената площ установил, че още при изграждането на жилищната сграда за всеки отделен самостоятелен обект в нея била предвидена съответна идеална част от урегулирания поземлен имот, в който е изградена сградата. От свидетелските показания приел за доказано, че дворната площ била празна, в средата имало тревна площ, нямало построени гаражи. Извън тревната площ имало поставена трайна настилка от павета, върху която са нанесени цифри с боя. При така установените факти съдът приел, че паркомястото съставлява необособена и несамостоятелна реална част от самостоятелен обект – парцел, сграда или отделен обект в нея и поради това не било самостоятелен обект на правото на собственост и не можело да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Процесните паркоместа били ситуирани върху незастроената площ от УПИ, в който била изградена жилищна сграда в режим на етажна собственост, а тази незастроена част от УПИ (в която били разграфени места за паркиране) представлявала свободна дворна площ. Още при изграждането на жилищната сграда за всеки отделен самостоятелен обект в нея била предвидена съответна идеална част от урегулирания поземлен имот, което предвиждане определяло статута на обща част на незастроената част от УПИ. Последващи сделки с отделни обекти в сградата не могли да променят този статут, който се определял към момента на възникване на етажната собственост. Съдът посочил, че незастроената дворна площ на процесния УПИ представлявала обща по естество си част, тъй като било недопустимо изградената в имота многоетажна жилищна сграда да бъде изпълнена без наличието на необходимия минимален брой места за паркиране. Предвидените по проект общо 221 паркоместа, част от които били и процесните 79 надземни паркоместа във вътрешния двор към сградата, били предвидени да обслужват изградените в сградата самостоятелни обекти и наличието им било задължително, съгласно приложимите нормативни разпоредби. Затова съдът приел, че те нямат самостоятелно значение нито поотделно, нито като съвкупност, и са предвидени единствено, за да обслужват етажните собственици. Прехвърлянето им отделно от обектите в етажната собственост счел за забранено, а извършените сделки – за такива с невъзможен предмет. Съдът отхвърлил аргументите на ответниците, че предмет на процесния договор не били паркоместата, а идеални части от УПИ заедно с разпределение на ползването върху незастроената част от него. Посочил, че тези доводи били въведени за първи път едва с въззивната жалба и не се основавали на конкретни обстоятелства от предмета на делото. Според въззивния съд от съдържанието на договора за покупко-продажба не следвало, че е налице воля и съгласие за прехвърляне на идеални части от дворното място, ведно с разпределено ползване.
При служебна проверка за вероятна недопустимост на обжалваното решение и с оглед поставените от касаторите правни въпроси по допустимостта му, съдът не намира такава вероятност да съществува. Произнасянето по искане, което не е заявено в исковата молба, е недопустимо, но не съществува вероятност в случая въззивният съд да е произнесъл по нещо различно от петитума, формулиран от ищеца, нито да е основал изводите си на факти, непосочени от ищеца като основание на претенциите му.
С оглед мотивите на въззивния съд, необуславящ решението му е въпросът „Валидна ли е сделката, с която се прехвърлят съответни идеални части от УПИ, в което е построена сграда, с разпределено преди образуване на етажната собственост ползване на дворното място за паркинг зона с надземни паркоместа?”. Съдът по същество не е приел, че преди образуване на етажната собственост е извършено разпределение на ползването на дворното място. Обратното, той е приел, че етажната собственост е възникнала, без да е извършено такова разпределение и при налично предвиждане свободната дворна площ да е нейна обща част. Поради това за правните му разрешения е ирелевантно валидна ли би била сделка, при която се прехвърля идеална част от дворно място с разпределено преди възникване на етажна собственост ползване. По същите съображения необуславящи са и въпросите „Допустимо ли е единственият собственик на имота и на строежа в имота да определи самостоятелно каква част от дворното място за какво ще се използва към момента на одобряване на проектите, т.е. преди образуване на етажна собственост? Разпределението счита ли се направено със сключване на първата сделка, с която възниква етажната собственост при положение, че архитектурните проекти са част от документите по нотариалната сделка и купувачът е запознат с тях? Разпределението важи ли и за последващи приобретатели на самостоятелни обекти в имота?”.
Необуславящ е и въпросът „Следва ли страната, която претендира нищожността на договора, при условията на пълно и главно доказване да установи осъществяването на опорочаващия факт – че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне?”. Въззивният съд не се е произнесъл по въпроса чия е доказателствената тежест по отношение на опорочаващия факт, а е приел същия за установен от доказателствата по делото.
Останалите въпроси са обуславящи, но не са налице допълнителните основания по т.1 и т.3 на ал.1 на чл.280 ГПК, защото по разрешаването им има установена практика на Върховния касационен съд, съобразена при постановяване на обжалваното решение. Съгласно тази практика въззивният съд е длъжен да изложи мотиви по всички възражения на страните, направени във връзка с правни доводи, от които черпят своите права, както и събраните по искания на страните доказателства във връзка с техните доводи. Преценката на всички правно релевантни факти, от които произтича спорното право, както и обсъждането на всички събрани по надлежния процесуален ред доказателства във връзка с тези факти, съдът следва да отрази в мотивите си, като посочи въз основа на кои доказателства намира едни факти за установени, други за неустановени (решение № 27/ 02.02.2015 г. по гр.д.N 4265/ 2014 г., ІV г.о., ВКС и цитираните в него).
Общите части в етажната собственост се делят на две групи – по естеството си и по предназначение. Дворът, извън застроената му част е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той е обща част по предназначение и като такава неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона. Етажната собственост възниква по право в момента, в който отделните обекти в сградата са били придобити от лица, различни от първоначалния собственик и са станали собственост на тези лица, от който момент те са станали собственици и на общите части, визирани в чл.38 ЗС. Преди възникване на етажната собственост – преди самостоятелните обекти в сградата да са разпределени в собственост на различни лица, меродавно за разпореждането с общите части е единствено решението на едноличния собственик на сградата. При липса на тези предпоставки мястото представлява обща част по предназначение (решение № 35/ 06.03.2018 г. по гр.д.№ 3057/ 2017 г., ІV г.о.). То не може да бъде обект на отчуждителни сделки и се ползва от всички етажни собственици според взетото от тях решение.
Паркинг, изграден върху покривна плоча на подземни гаражи с определена площ, местонахождение и граници, но без оградни стени и покрив, не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. Нито преди, нито след промените в ЗУТ ДВ бр.86/ 2012 г. и бр. 101/ 2015 г., законът допуска изграждането на открит паркинг като самостоятелен обект на собственост в дворното място или върху друга обща част на сградата. Съгласно чл.43 ал.1 ЗУТ, за новите сгради необходимите места за паркиране се осигуряват задължително в границите на УПИ, в който е построена сградата, но тези места, дори да са наименувани „паркинг”, не са самостоятелен обект на собственост (решение № 46/ 07.03.2018 г. по гр.д.№ 2489/ 2017 г., ІV г.о.). Паркоместата изградени в незастроената част на дворното място не са самостоятелни обекти на правото на собственост и не могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка (решение № 199/ 10.08.2015 г. по гр.д. № 5955/ 2014 г., ІV г.о. и цитираните в него).
При договор за прехвърляне на реална част от обект, който не може да породи правни последици поради несамостоятелност на прехвърлената част, волеизявленията на страните могат да се тълкуват в смисъл да се прехвърли това, което е възможно (решение № 46/ 07.03.2018 г. по гр.д.№ 2489/ 2017 г., ІV г.о.). Касаторите се позовават именно на това решение, което според тях разрешава идентичен спор (макар между други страни) противоположно с даденото от въззивния съд по настоящето дело разрешение. Това обаче не е така, тъй като фактическите предпоставки са различни. Според установеното по гр.д.№ 2489/ 2017 г., ІV г.о., ВКС, идеална част от дворно място с предварително разпределено ползване като реални паркоместа е била прехвърлени на лица, които са притежавали самостоятелни обекти в етажната собственост. В настоящия случай ответникът „Финкомекс консултинг” ООД не само не твърди да притежава такъв самостоятелен обект, но изрично признава, че не е етажен собственик (молба вх.№ 1095413/ 05.10.2015 г., л.360 от първоинстанционното дело). Лице, което не е етажен собственик, не може да придобие част от общите части на сградата в никаква хипотеза, по какъвто и да е начин да се тълкува сделката, с която му се прехвърля реална част от тях. Предметът на сделка, с която общи части от сградата се придобиват от лице, нямащо качеството на етажен собственик, е невъзможен.
Всеки съсобственик може да предяви ревандикационен иск за целия имот, когато той се владее от несобственик. Този вещен иск е действие на обикновено управление и може да бъде предявен от всеки един съсобственик за защита на общата вещ. Предмет на иска е цялата вещ/имот, а не само част от нея, съответстваща на правата на предявилия иска съсобственик (решение N 174/ 19.02.2018 г. по гр.д.N 4982/ 2016 г., І г.о.). Решението, с което е уважен ревандикационен иск установява със сила на пресъдено нещо правото на собственост на ищеца от момента, в който то е възникнало, както и задължението на ответника да предаде владението (или държането) на имота, което той (ответникът) е осъществявал в деня на предявяването на иска и не е предал на ищеца до приключване на съдебното дирене пред последната инстанция по съществото на делото (решение № 124/ 06.06.2017 г. по гр.д.№ 4048/ 2016 г., ІV г.о.). Затова обстоятелството, че владението е осъществявано от ответника върху реална част от имота, а не на целия имот, е ирелевантно за основателността на иска. Той дължи да предаде на предявилия иска етажен собственик владението върху идеални части от площта на цялото дворно място, а не само от площта на обекта, който е владял.
Поради това съдът приема, че по поставените обуславящи въпроси не са налице предпоставките по чл.280 ал.1 т.1 и т.3 ГПК и че по тях няма основания за допускане на касационното обжалване. Такива основания не са налице и по твърденията за очевидна неправилност на обжалвания акт. Във фазата по допускане на жалбата Върховният касационен съд не може да проверява действително съществуващите пороци на въззивното решение, той може да направи извод за възможната му очевидна му неправилност изхождайки от самия акт и въз основа на достатъчна аргументираност на изложението по чл.284 ал.3 т.1 ГПК. В случая жалбоподателите не формулират в изложенията си твърдения, различни от правните въпроси, които са поставили. Доколкото обуславящите от тези въпроси са разрешени в съответствие с установената от Върховния касационен съд практика, постановеното решение не може да се окачестви като очевидно неправилно.
По изложените съображения съдът
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение на Софийски градски съд № 3950/ 15.06.2018 г. по гр.д.№ 15681/ 2017 г. в обжалваната част.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: