Р Е Ш Е Н И Е
№ 568
гр.София, 18.06.2009 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Първо отделение на Гражданска колегия в открито съдебно заседание на трeти юни две хиляди и девета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ РИКЕВСКА
ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА
при участието на секретаря Анета Иванова, като взе предвид докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 465 от 2008 г. по описа на Четвърто г.о., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на пар.2, ал.3 от ПЗР на ГПК във връзка с чл.218а и сл. от ГПК /отм./.
Образувано е по касационна жалба на А. Д. Л. и П. А. Л. срещу решение № 722 от 27.11.2007 г. на П. окръжен съд, гражданска колегия, първи състав, постановено по в.гр.д. № 784 от 2007 г., с което е оставено в сила решение решение от 16.07.2007 г. по гр.д. № 548 от 2005 г. на П. районен съд за отхвърляне като неоснователен на предявения от касаторите срещу Х. Т. Б., Т. Х. Б., К. Т. Б., Х. Т. Б. и К. Х. А. иск с правно основание чл.195, ал.1 от ЗЗД за сумата 8 000 лв., представляваща сума, с която се намалява цената на имот по договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 55, том II по нот.д. № 217 от 31.03.2005 г.
В жалбата се твърди, че решението на П. окръжен съд е неправилно и необосновано- основания за касационно обжалване по чл.218б, ал.1, б.„в” от ГПК /отм./. Неправилно било прието от съда, че продавачите на имота не били уведомени от купувачите затова, че имотът- предмет на сделката има недостатъци. Освен това, безспорно било доказано, че описаните в исковата молба недостатъци съществували и са от такъв характер, че купувачите не биха могли да ги забележат при обикновен оглед. Неправилни били и изводите на съда, че извършеният от купувачите ремонт на сградата не бил наложителен. Напротив, експертите били категорични, че при наличието на тези недостатъци ремонтът на къщата е наложителен, защото при това положение не може да се предвиди бъдещето й /направата на бетонен пояс е наложителна, тъй като е застрашена сградата, а останалите ремонти също били наложителни с оглед постигане на нормални хигиенни условия/. Тоест, касаело се за скрити недостатъци, които намалявали значително стойността на жилищната сграда. Не на последно място се твърди, че въззивният съд е допуснал съществени процесуални нарушения като отказал да допусне до разпит поисканите от ищците с въззивната им жалба свидетели и като кредитирал показанията на свидетелите на ответниците, които били техни близки роднини, заинтересовани от изхода на делото.
В срока по чл.218г от ГПК /отм./ е постъпил писмен отговор от пълномощника на ответниците Х. Т. Б., Т. Х. Б., К. Т. Б., Х. Т. Б. и К. Х. А., който оспорва жалбата и моли решението на П. окръжен съд да бъде оставено в сила.
Върховният касационен съд, състав на Първо отделение на Гражданска колегия, като взе предвид изложените в жалбата основания за касация на решението, счита следното: Касационната жалба е допустима: подадена е от легитимирани страни /ищци по делото/, преди изтичане на преклузивния срок по чл.218в, ал.1 от ГПК /отм./ и срещу акт на съда, който съгласно чл.218а, ал.1, б.”а” от ГПК /отм./ подлежи на касационно обжалване. В нея се съдържа точно и мотивирано изложение на касационните основания.
Разгледана по същество, касационната жалба е неоснователна. За да остави в сила решението на първоинстанционния съд за отхвърляне на предявения иск с правно основание чл.195 от ЗЗД за сумата 8 000 лв., представляваща сума, с която се намалявала цената на имот по договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 55, том II по нот.д. № 217 от 31.03.2005 г., въззивният съд е приел, че продадената с горепосочения договор е имала недостатъци, които не са били скрити и че тези недостатъци не намалят съществено цената на процесния имот или неговата годност за обикновеното или предвиденото в договора предназначение.
Горепосоченото решение е валидно, допустимо и правилно. Съгласно чл.195, ал.1 от ЗЗД във връзка с чл.193, ал.1 от ЗЗД, купувачът може да иска намаляване на цената на закупената от него вещ, ако тази вещ има недостатъци, които съществено намаляват цената й или нейната годност за обикновеното й или предвиденото в договора употребление.
В случая, от събраните по делото доказателства е установено, че продадената с договора от 31.03.2005 г. жилищна сграда има следните недостатъци: пукнатини на външната фасада на сградата и от вътрешната страна на сградата, напукване и отделяне от сградата на външния масивен парапет, прогнило дюшеме. Напуканите вътрешни стени и прогнилото дюшеме обаче не правят сградата негодна за обикновеното й използване за живеене, тъй като е установено, че към датата на покупко-продажбата подът на жилището е бил покрит с мокет, а стените и тавана с облицовка от ламперия, деколин и плоскости от PVC и в това състояние сградата е отговаряла на хигиенните изисквания за ползването й за живеене. Не е установено и тези недостатъци да намалят съществено цената на продадените дворно място и сграда: липсват доказателства затова каква е била действителната пазарна цена на дворното място и сградата с недостатъци към датата на закупуването им от ищците и дали тази цена е съответствала на доворената между страните продажна цена.становяването на това обстоятелство е било от съществено значение за преценка на основателността на иска с правно основание чл.195, ал.1 от ЗЗД, тъй като правото на купувачите да искат намаляване на цената на закупения от тях имот по същество е способ за установяване на равновесие между двете насрещни престации по договора за покупко-продажба /между действителната пазарна цена на продадения имот с недостатъци и уговорената за този имот продажна цена/.
Относно пукнатините на външната фасада на сградата и на парапета от показанията на свидетелите, включително и от показанията на сина на ищците Д се установява, че тези недостатъци на сградата са били известни на купувачите още от преди закупуването на сградата. Поради това с оглед разпоредбата на чл.193, ал.2 от ЗЗД продавачите не отговарят за тези недостатъци. Това е така, тъй като при известни на купувачите недостатъци на закупуваната вещ логично е договорената между страните по сделката продажна цена на тази вещ да е съобразена с факта, че недостатъците намаляват действителната стойност на вещта.
Независимо от горното, по делото не е установено и че тези недостатъци /пукнатините на външната фасада на сградата и на парапета/ намалят годността на сградата за обикновеното й ползване. Действително, в приетите по делото заключения на съдебно-технически експертизи е заявено, че съществуващите към датата на извършения от вещите лица оглед пукнатини на външната фасада на сградата се увеличават /тъй като положената нова мазилка отново се пука/. Това означавало, че сградата била нестабилна и се нуждаела от укрепване. Вещите лица обаче не се ангажират със заключение, дали тези пукнатини са работели към датата на продажбата или това е станало в резултат на извършените от купувачите съществени ремонти, включващи избиване и смяна на врати и прозорци, избиване на вътрешната дограма от стените и таваните на жилището. В съдебно заседание от 25.04.2007 г. вещите лица са заявили, че ако тези пукнатини не са работели към датата на продажбата, сградата е можела да издържи около 30 години, тоест че към датата на продажбата е била годна за обикновеното й употребление като жилище. За установяване на факта, дали пукнатините са работели към датата на продажбата или са се появили след извършените от ищците ремонти, вещите лица са били на мнение, че следва да се назначи експертиза от инженер-конструктор. Ищците, чиято е била доказателствената тежест затова, обаче, не са ангажирали такава експертиза, поради което с оглед единственото доказателство в тази насока /особеното мнение на в.л.инж. Иван Ш. / следва да се приеме, че към датата на продажбата пукнатините на външната фасада на сградата не са застрашали годността на тази сграда за обикновеното й употребление като жилище.
Неоснователен е касационния довод за допуснато от съда процесуално нарушение, изразяващо се в кредитиране на позанията на свидетелите на ответниците, които били техни близки роднини, заинтересовани от изхода на делото. Показанията на всички свидетели са обсъдени, а съдът е кредитирал преди всичко показанията на сина на ищците Д, който е признал, че родителите му са видели външните пукнатини на сградата още преди покупката на тази сграда.
Неоснователен е доводът за допуснато от съда процесуално нарушение, изразяващо се в отказ да се допуснат до разпит поисканите с въззивната жалба свидетели. Действително, във въззивната си жалба ищците са поискани да им бъдат допуснати свидетели, но без да посочат за установяване на какви обстоятелства се искат тези свидетели. В първото по делото заседание пред въззивния съд пълномощникът на ищците е уточнил, че иска свидетелите за доказване на обстоятелството, че незабавно са уведомили продавачите за констатираните от тях недостатъци, както изисква чл.194, ал.1 от ЗЗД. Съдът е отказал да допусне тези свидетели, тъй като не били посочени имената им. Това действително е процесуално нарушение, но не е съществено, тъй като не се е отразило на крайната правилност на постановеното решение- тъй като искът е неоснователен и се отхвърля, не защото купувачите не са уведомили продавачите за недостатъците на сградата, а защото продавачите не отговарят за част от тези недостатъци на основание чл.193, ал.2 от ЗЗД, а за останалите недостатъци- защото не е установено, че те съществено намаляват цената на продадения имот или неговата годност за обикновеното му или предвидено в договора употребление.
Гореизложеното налага извод за правилност на решението на П. окръжен съд, поради което и на основание чл.218ж, ал.1, изр.2 от ГПК /отм./ това решение следва да бъде оставено в сила.
С оглед изхода на делото и на основание чл.64 от ГПК касаторите дължат и следва да бъдат осъдени да заплатят на ответниците Т. Х. Б. и Х. Т. Б. направените от тях разноски за адвокат по делото пред ВКС в размер на 600 лв.
Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на Първо отделение на Гражданска колегия
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 722 от 27.11.2007 г. на П. окръжен съд, гражданска колегия, първи състав, постановено по в.гр.д. № 784 от 2007 г.
ОСЪЖДА А. Д. Л. и П. А. Л. и двамата от гр. П., ул.”М” № 5 да заплатят на Т. Х. Б. и Х. Т. Б. от гр. П., ул.”Х” № 12, вх. Б, ап.36 на основание чл.64 от ГПК разноски по делото в размер на 600 лв.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.