О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 610
София, 06.12.2013 година
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на 04 декември две хиляди и тринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело № 5467 /2013 година
Производство по чл. 288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от Д. С. К. и П. С. К. против решение № 1 от 25.01.2013г. по гр.д.№ 367/2012г. на Апелативен съд – Б., с което е потвърдено решение № 136 от 02.05.2012г. по гр.д.№ 2079/2010г. по описа на ОС-Бургас. С последното са отхвърлени следните искове, предявени от касаторите и Д. П. Д., починала на 27.12.2012г., заместена от тях против С. П. М. и [фирма]
1. за прогласяване за нищожен поради липса на съгласие договора, сключен с н.а. 13, т.ІХ/22.10.2008г. на нотариус № 370, с който П. П. М. и Д. П. М., с който като собственици на 2/3 ид.ч. от УПИ № ІІ-355 от кв. 70 по плана на [населено място], сега имот с идентификатор № 583356.506.397 са учредили на С. П. М. правото на строеж за изграждане на търговски обект „кафе еспресо и дискотека”, сега сграда с идентификатор 583356.506.397.1, която е апортирана в капитала на „Промоцентър О.”.
2.за установяване по отношение на двамата ответници,, че ищците са собственици на по 1/6 за касоторите и 1/3 ид.ч. за Д. П. М. от сградата с идентификатор 583356.506.397.1 на основание приращение.и против [фирма] да им предаде владението върху тези части.
3.евентуалния иск против С. П. М. да се признае за установено, че ищците са собственици на реална част от сградата с идентификатор 583356.506.397.1 с площ на сутеренно ниво – 201 кв.м. очертана с жълто в скицата на вещото лице на л. 207 от делото на РС, на прриземно ниво магазин 5 с площ 34 кв.м., магазин 6 с площ 14 кв.м. и магазин 7 с площ 14 кв.м. по схемата към заключението на вещото лице на л. 131 от делото
4. евентуален иск по чл. 108 ЗС против [фирма], дружеството да бъде осъдено да предаде описаните в т.3 реални части от същата сграда.
5. евентуални искове да се признае за установено по отношение на С. П. М., че ищците са собственици на идеални части в размер по 2/12 ид.ч.на касаторите, а Д. П. – 4/12 ид.ч. от цялата сграда с идентификатор 583356.506.397.1, а [фирма] да им предаде и владението на тези части.
6. при условията на евентуалност иска по чл. 109 ЗС за премахване на реалната част от сградата с площ от 201 кв.м.от сутеренно ниво и частите над него на кота 0 и кота 3,40, онагледена в скицата на л. 131 от делото, които попадат в разпределения дял втори по договор за разпределение на ползването от 17.02.2004г.
В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението защото съдът не е съобразил, че сградата, за която се учредява право на строеж е непълно и неясно описана до степен на липса на воля, поради което договора е нищожен. Поради това считат, че са станали собственици по приращение на сградата, или ако не на онези части от нея, които попадат в дял ІІ, определен за ползване от П. М. с договорът от 17.02.2004г. Считат, че договорът за суперфиция следва да се тълкува във връзка с договора за разпределение на ползването и да се приеме, че застрояването на сградата е следвало да стане само в дял трети, определен за ползване от С. М.. Затова правят довод за нарушение на чл. 20 ЗЗД и чл. 63 ЗС и за необоснованост на решението.
В изложението по чл. 284, ал.3 т.1 от ГПК са формулирани следните въпроси: 1 за задължението на съда да обсъди всички доказателства и доводи на страните. Касаторите считат че съдът не е обсъден доводът им, че новопостроената сграда в нарушение на договорът за разпределение на ползването от същата дата е с площ от 400 кв.м. и попада с 1/3 в западната част, разпределена за ползване. Втория въпрос е „ако изобщо липсва съгласие на страните по сделката, то може ли да бъде заместено от съда и въз основа на други доказателства. Касаторите считат, че нотариалния акт не може да препраща към архитектурния проект. Третия въпрос е „следва ли съдът да приложи правилата за тълкуване на сделките като съобрази целта на договора. Последния въпрос е „с какъв иск е защитимо разпределеното право на ползване след застрояване на имота”.
Ответниците по касация оспорват жалбата и допускането до касация, тъй като формулираните въпроси не са ясни, от тях не зависи изхода по делото, а и защото съдът се е съобразил с представената съдебна практика относно договорите, с които се учредява право на строеж.
Касационната жалба е постъпила в срок, изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно решение, което подлежи на обжалване е, поради което съдът я преценява като допустима.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като прецени наведеното основание за допускане до разглеждане на касационната жалба и доказателствата по делото, намира следното:
С н.а. № 10,т.ІІІ/11.09.2011г. С. П. М., П. П. М. и Д. П. Д. са признати за собственици на основание наследсво и реституция по ЗВСНОНИ по З…. на парцел ІІ-355 от кв. 70 по плана на [населено място] с площ 603 кв.м. при равни права – по 1/3 ид.ч. С договор от 17.02.2004г. си разпределят ползването на парцела, като оформят три равни дяла от по 201 кв.м.: западния І-ви с площ 201 кв.м. на Д. Д., среден ІІ-ри на П. М. и дял ІІІ-ти – на С. М.. Същият ден П. М. и Д. Д. учредяват безвъзмездно право на строеж на С. М. за своите общо 2/3 ид.ч. за построяване в източната част на сграда „кафе еспресо и дискотека” с разгърната застроена площ 741 кв.м. по одобрен архитектурен проект. Към м. декември, видно от обяснителната записка е изготвен архитектурния проект на сградата, който е одобрен на 01.03.2004г. и предвижда изграждане на дискотека на ниво -3,40 м. и кафене на приземен етаж. Според проекта, общата разгърната площ на сградата е 766,58 кв.м. Издадено е строително разрешение № 24/01.03.2004г. На 30.06.2005г. е одобрено изменение на проекта, с което се узаконява извършеното преустройство в хода на строителството, като в приземния етаж вместо кафене са изградени седем магазина – един от 34 кв.м. /№ 5/ и останалите с площ по 14 кв.м. в обема на първоначалната площ. Предвидено е на покрива на магазините да се оформи тераса с перило и бар в средата без покрив /с тента/, които да се ползват за кафене.с площ 40 кв.м. За това изменение на проекта, съсобствениците П. М., Д. Д. и С. М. са дали изрично съгласие с нотариално заверена декларация на 01.07.2005г. С н.а. № 37,т.ІІ/19.05.2007г. с участието на тримата съсобственици е извършена поправка на н.а. № 163,т.1/17.02.2004г., като застроената площ на сградата, за която е учредено право на строеж вместо 741 кв.м. да се чете 766,58 кв.м. Такава е била площта по първоначално одобрения проект. Според СТЕ, застроената площ на сутерено ниво е 340 кв.м., на партерно ниво 400 кв.м. и терасата на първо ниво – 40 кв.м. Общата разгърната застроена площ на всички нива е 780 кв.м. Площите, попадащи в разпределения дял ІІ-ри определен за ползване от П. М. е 170 в сутерения етаж, 200 кв.м. на партерен етаж, в която попадат мажазини 5 с площ 34 кв.м. и магазини 6 и 7 с по 14 кв.м. и цялата тераса на първо ниво. С н.а. № 13,т.ІХ/29.10.2008г. за замяна П. М. прехвърля на ищците Д. С. К. и П. С. К. по 1/6 ид.ч. от дворното место, като прехвърлителката си запазва правото на ползване върху средната част от дворното место.
Въз основа на изложеното, съдът е приел, че сделката за учредяване право на строеж не е нищожна, тъй като за вида на сградата е препратено към изготвения към този момент архитектурен проект, който е одобрен с инвеститор – суперфициарния собственик няколко дни след това. За учредяване на суперфиция за цяла сграда не е необходимо да е одобрен архитектурния проект за нея. Съсобствениците са дали изрично съгласие за извършеното в последствие изменение на проекта, и са участвали в нотариалния акт за поправка на първия нот. акт за учредяване на правото на строеж. Изградената сграда съответства на одобрения проект и е приета в този вид в експлоатация. Следователно не е налице построяване в повече от това, за което е учредено право на строеж. Затова ищците не се легитимират като собственици нито на идеална част от цялата сграда, нито на реални, или идеални части от нея. Без значение за правото на собственост е разпределеното право на ползване и обстоятелството, че изградената сграда е заела средния дял, определен за ползване. Затова е отхвърлен и евентуално предявения иск по чл. 109 ЗС.
По първи въпрос: Действително съдът е задължен да обсъди всички доказателства и доводи на страните. Не отговаря на действителността, че съдът не е обсъдил доводът на ищците, че новопостроената сграда в нарушение на договора за разпределение на ползването от същата дата е с площ от 400 кв.м. и попада с 1/3 в западната част, разпределена за ползване. Съдът е приел за доказано това, но е преценил, че разпределението на ползването е без значение за вещните права и конкретно за правото на собственост върху сградата-суперфициарна собственост. В договорът за учредяване право на строеж не е уредена клауза сградата да е със застроена площ до 201 кв.м. и да е разположена само върху дела за ползване, разпределен на С. М.. Затова по първия поставен въпрос, въззивния съд не е процедирал в нарушение на задължителната съдебна практика.
С договорът за учредяване право на строеж и нотариалния акт за поправка, съсобствениците са изразили съгласие да се изгради сграда по одобрен архитектурен проект. Съгласието не е в смисъл, че архитектурния проект вече е бил одобрен към момента на сключване на договора, а сградата да бъде построена по архитектурния проект. За учредяване право на строеж за отделна сграда е необходимо да се посочат параметрите й – застроена площ и височина, но не е необходимо да има одобрен архитектурен проект щом няма да се разпределя правото на строеж за отделни обекти в нея между различни собственици. Съсобствениците са изразили изрично съгласие с конкретните изменения в проекта и след това са подписали нотариалния акт за поправка, т.е. не отговаря на истината, че липсва съгласие на съсобствениците за сградата, която да построи С. М.. Съдът не е подменил волята на страните, а тя е отразена в нотариалния акт и този за поправката му, а те са официални свидетелствуващи документи за изявленията на страните, направени пред нотариуса и имат обвързваща съда доказателствена сила в тази си част- чл. 179, ал.1 ГПК. Съдебната практика без противоречие приема, включително и в представените от касаторите решения / Р № 345/16.09.2010г. по гр.д.№ 139/2009г.ІV гр.о. на ВКС/, че обектите, за който се учредява право на строеж, ако не са конкретни следва да се индивидуализира с архитектурния проект, който става част от договора. Към момента на сключване на сделката архитектурния проект е бил изготвен. Суперфициата е за цялата сграда, поради което съществен елемент от договора е обема й, а не вътрешните разпределения. С договорът е определена общата застроена площ и етажността. За извършените изменения в хода на строителството, собствениците на дворното место също са изразили изрично съгласие и е поправен първоначалния договор. По тези съображения въпросът „ако изобщо липсва съгласие на страните по сделката, то може ли да бъде заместено от съда и въз основа на други доказателства” не съответства на доказателствата по делото и на мотивите на съда, поради което не определя крайния извод от спора. Затова не е основание за допускане до касация.
Третият въпрос – следва ли съдът да приложи правилата за тълкуване на сделките като съобрази целта на договора е относим към делото. Съдебната практика приема, че на тълкуване подлежат неясните клаузи от договора и тези, по които страните спорят. /Р № 542/18.01.2011г. по гр.д.№ 1469/2009г. ІІ гр.о./, Тълкуването следва да се извършва съобразно целта, която страните искат да постигнат с договора и взаимната връзка между отделните клаузи. Р № 502/26.07.2009г. по гр.д.№ 222/2009г. ІV гр.о./ Касаторите считат, че договорът за учредяване право на строеж следва да се тълкува във връзка с договорът за разпределение на ползването. Между двата договора обаче, макар да са сключени на една и съща дата – 17.02.2004г. и между едни и същи страни няма такава връзка, която да обуславя общото им тълкуване. Договорът за разпределение на ползването не разпределя правото на собственост и не води до формиране на право на собственост върху реални площи, определени за ползване Той запазва действието си до промяна на обстоятелствата. Според съдебната практика /Р № 1387 от 17.12.2008г. на ВКС по гр.д. № 6459/2007 г., V г.о., Р № 891 от 19.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1001/2008 г., I г.о., Р № 1419 от 17.06.2009г. по гр.д. № 4896/2007г. на ІІ г./ застрояването на имота е ново фактическо обстоятелство, обуславящо изменение на вече извършено разпределение на ползване. Такова е и промяна на дяловете в съсобствеността. Тази съдебна практика отговаря и на последния въпрос „с какъв иск е защитимо разпределеното право на ползване след застрояване на имота”.
Съобразно този резултат, ответникът по касация [фирма] претендира разноски в размер на 7 000 лв. по представен договор за правна помощ. В него обаче е посочено че сумата е платена по сметка, а не е доказан платежен документ. Присъждат се само направените по делото разноски, а не уговорените такива. Затова на основание т.1 от ТР № 6/2012г. на ОСГТК на ВКС не следва да се присъждат тези разноски.
Разноски за производството претендира и С. М. в размер на 2600 лв. В представеният договор за правна помощ е договорен хонорар в такъв размер, платим и платен в брой. Съгласно разясненията, направени в ТР № 6/2013г. т.1, за платените в брой суми като възнаграждение по договор за правна помощ договорът представлява разписка и доказва плащане. Затова и на основание чл. 78, ал.4 във вр. с чл. 81 ГПК и предвид резултата по жалбата, на С. М. следва да се присъдят деловодни разноски в размер на 2600 лв.
Предвид изложеното, поставените въпроси не определят крайния извод по предявените искове и не са основание за допускане до касация.
По изложените съображения, Върховния касационен съд, състав на първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 1 от 25.01.2013г. по гр.д.№ 367/2012г. на Апелативен съд – Б. по касационна жалба, подадена от Д. С. К. и П. С. К..
ОСЪЖДА Д. С. К. и П. С. К. да заплатят на С. П. М. деловодни разноски за касационна инстанция в размер на 2600 лв.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: